Thanh khoản giảm 62%, lãi vay cao bóp nghẹt sức mua nhưng giá nhà vẫn cao

Giao dịch giảm sâu do áp lực lãi vay

Báo cáo của DXS-FERI cho thấy tổng lượng tiêu thụ sản phẩm sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 căn, nền và sản phẩm thấp tầng, giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Nếu so với 6 tháng cuối năm ngoái, mức sụt giảm lên tới 62%.

Theo đơn vị nghiên cứu, chi phí vay vốn là yếu tố khiến người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Hiện, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi đã tăng lên khoảng 15 - 16%/năm, khiến bài toán tài chính trở nên khó khăn hơn.

Không chỉ số lượng giao dịch đi xuống, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường cũng thu hẹp đáng kể, chỉ dao động khoảng 20 - 30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Mặc dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục nhích lên tại hầu hết các khu vực.

Theo DXS-FERI, căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt xu hướng tăng giá. Trong 6 tháng đầu năm, giá căn hộ tại miền Bắc và miền Nam tăng khoảng 10 - 15% so với cùng kỳ năm trước. Tại miền Trung và miền Tây, mức tăng phổ biến vào khoảng 5 - 7%.

Ở nhóm sản phẩm thấp tầng gồm nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền, giá bán vẫn duy trì đà tăng nhưng tốc độ đã chậm hơn, phản ánh tâm lý đầu tư thận trọng khi chi phí vốn chưa giảm.

Động lực giữ giá đến từ nhiều yếu tố như chi phí phát triển dự án tăng, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, trong khi nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Cùng với đó, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại các dự án có vị trí tốt và hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh.

Chủ đầu tư ưu tiên ưu đãi thay vì giảm giá

Nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, giá bán hiện không còn tăng mạnh mà chuyển sang trạng thái ổn định hơn. Tuy nhiên, thay vì điều chỉnh giá trực tiếp, nhiều doanh nghiệp lựa chọn triển khai các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc áp dụng mức giảm giá kỹ thuật để kích cầu.

DXS-FERI cho rằng đây là quá trình điều chỉnh theo hướng cân bằng của thị trường sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, chứ chưa phải tín hiệu mở đầu cho một chu kỳ giảm giá diện rộng.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bán chưa giảm là cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về các dự án chất lượng cao.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới được tung ra, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với nửa cuối năm 2025.

Báo cáo cũng chỉ ra xu hướng thay đổi trong hành vi của người mua. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, dòng tiền đang hướng đến các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Theo đánh giá của DXS-FERI, điều này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển theo hướng chọn lọc hơn, trong đó giá trị sử dụng và chất lượng sản phẩm trở thành yếu tố quyết định khả năng hút vốn.

Trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức cao và tín dụng chưa được nới lỏng đáng kể, đơn vị nghiên cứu dự báo nghịch lý "giao dịch giảm nhưng giá chưa giảm" có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới.

Thị trường nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh hơn, với thanh khoản tập trung ở các dự án chất lượng, còn những sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.

×