Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản

Cơ chế mới để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, việc tìm kiếm giải pháp phát triển nguồn cung nhà ở giá hợp lý đang trở thành vấn đề được thị trường đặc biệt quan tâm.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản góp ý cho dự thảo chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đề xuất nhiều cơ chế tháo gỡ cho doanh nghiệp như ưu đãi tín dụng, rút ngắn thủ tục đầu tư và kiểm soát lợi nhuận dự án.

Theo các chuyên gia, nếu các đề xuất này được thể chế hóa, thị trường bất động sản có thể xuất hiện một phân khúc nhà ở mới dành cho nhóm người mua có thu nhập trung bình - lực lượng đang chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị.

Một trong những nội dung đáng chú ý trong dự thảo chính sách mới là việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tạo thêm nguồn cung nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình tại các đô thị. Theo dự thảo, các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất và triển khai các dự án loại hình này trong chương trình phát triển nhà ở của địa phương.

Điểm đáng chú ý là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư được thiết kế theo hướng rút ngắn thủ tục. Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư dự án mà không cần thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Quy trình này được áp dụng tương tự cơ chế đặc thù đối với dự án nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia bất động sản, đây là thay đổi quan trọng bởi trong nhiều năm qua, việc lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu giá hoặc đấu thầu thường kéo dài, khiến nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa phải khó hình thành.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đưa ra hàng loạt ưu đãi cho chủ đầu tư nhằm tăng sức hấp dẫn của phân khúc này.

Ngoài ra, dự án còn được phép huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hoặc đối tác hợp tác đầu tư mà không cần chờ quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực tài chính để triển khai dự án sớm. 

Một quy định khác nhằm đảm bảo tính “vừa túi tiền” là cơ chế kiểm soát giá bán. Theo dự thảo, giá bán nhà ở sẽ được tính trên cơ sở chi phí đất đai, chi phí xây dựng và các chi phí hợp pháp khác cộng với lợi nhuận tối đa 15%. Sau khi công trình hoàn thành, dự án phải thực hiện kiểm toán chi phí để cơ quan nhà nước kiểm tra lại giá bán. 

Tác động đến thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này có thể tạo ra một phân khúc nhà ở mới nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp - phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn.

Thực tế nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu phát triển mạnh ở hai đầu là nhà ở cao cấp và nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhóm khách hàng có thu nhập trung bình - lực lượng chiếm tỷ trọng lớn trong đô thị - lại thiếu sản phẩm phù hợp.

Theo quy định của dự thảo, tại các thành phố trực thuộc Trung ương, nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu là nhà chung cư, nhằm tối ưu hóa quỹ đất và đảm bảo hạ tầng đô thị. 

Điều này được đánh giá sẽ giúp các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội có thêm nguồn cung căn hộ giá hợp lý trong thời gian tới, đặc biệt khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Một điểm đáng chú ý khác là quy định người mua chỉ được mua một căn và không được bán lại trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng - vốn là yếu tố khiến giá nhà tại nhiều khu vực bị đẩy lên cao trong những năm gần đây.

Các chuyên gia cho rằng nếu chính sách này được thực hiện đồng bộ, thị trường có thể ghi nhận ba tác động đáng kể.

Thứ nhất, tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, giúp giảm áp lực giá nhà tại các đô thị lớn.

Thứ hai, tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở trung cấp, nhờ cơ chế ưu đãi rõ ràng về đất đai và tín dụng.

Thứ ba, góp phần ổn định thị trường bất động sản, khi nguồn cung được đa dạng hóa thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp.

Tuy vậy, giới chuyên gia cũng lưu ý việc triển khai cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh lợi dụng chính sách, đảm bảo các dự án thực sự hướng tới người mua ở thực.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ trở thành một giải pháp quan trọng nhằm tái cân bằng thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

×