Thị trường nhà ở Việt Nam ấm lên trong bối cảnh M&A doanh nghiệp sôi động

Nhận xét về M&A bất động sản trong năm 2025 tại Việt Nam, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết: “Thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư nhưng nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành”.

Ông Jackson nhận xét: “Các thương vụ M&A đi đến thành công thường mang tính đột phá để giúp nhà đầu tư sắp xếp lại cuộc chơi thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp”.

Trong quý 4, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỷ lệ hấp thụ đạt 65 - 75%, theo báo cáo “Nghiên cứu Thị trường quý 4/2025” của Avison Young.

Trong quý 4, thị trường căn hộ tại TP. HCM ghi nhận các đợt mở bán có chọn lọc từ các chủ đầu tư uy tín. Gamuda Land giới thiệu thêm khoảng 350 căn tại Eaton Park và khoảng 200 căn tại Elysian, trong khi Trellia Cove (Nam Long) bổ sung khoảng 300 căn vào thị trường. Diamond Sky (Văn Phú City) đóng góp thêm khoảng 300 căn, làm đa dạng hơn phân khúc sản phẩm trung, cao cấp.

Cũng trong quý cuối cùng của năm 2025, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70 - 80%. Làn sóng công bố dự án mở bán diễn ra từ tháng 10 đến tháng 12 và được dẫn dắt bởi các dự án quy mô lớn từ Vinhomes, Masterise Homes, Sunshine Group, Sun Group và MIK Group.

Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý 4 lên mức 3.020 - 3.770 USD/m2. Điều này giúp hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35 - 40%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt ba thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ.

Avison Young Việt Nam cũng cho biết giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng.

Về dự báo năm 2026, công ty tư vấn bất động sản này cho biết, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TP. HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20 - 25% tại TP.HCM và Hà Nội, và 10 - 15% tại Đà Nẵng.

Khác với rủi ro bong bóng, mặt bằng giá nhà hiện nay cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, theo Avison Young.

Doanh nghiệp này cũng nhận định việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ khiến quá trình tái định giá đất đô thị diễn ra nhanh hơn. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây vẫn là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng.

Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt động M&A trong tài sản nhà ở cũng sôi động. Năm 2025, phần lớn các giao dịch được công bố diễn ra ở TP. HCM mới (gồm 15 giao dịch ở TP. HCM cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ); 11 giao dịch còn lại ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung.

Qua đó, dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh - nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng từ nhu cầu ở thực lớn, nơi có xu hướng phát triển đô thị ly tâm cùng với tốc độ triển khai các dự án cơ sở hạ tầng.

Những dự án nổi bật dự kiến mở bán trong năm 2026 bao gồm Eco Smart City (Lotte), Vinhomes Lotus Migga tại TP.HCM, và North Ha Noi Smart City (Tập đoàn BRG và Sumitomo) tại Hà Nội. Thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển dịch sang phát triển theo chiều sâu, ưu tiên các mô hình bền vững như bất động sản xanh (các chứng chỉ LEED, EDGE) và phát triển theo định hướng giao thông công cộng TOD.

TOD là mô hình quy hoạch đô thị tập trung phát triển dân cư, thương mại, dịch vụ sầm uất, mật độ cao trong bán kính đi bộ (khoảng 500 - 800 m) quanh các trạm giao thông công cộng như metro, nhằm giảm phụ thuộc xe cá nhân, khuyến khích đi bộ/xe đạp, tạo đô thị bền vững, thông minh và nâng cao chất lượng sống.

×