Thị trường cho thuê căn hộ ở TP.HCM không còn “vùng trũng giá rẻ”

Chung cư cho thuê tại Bình Dương (cũ) tiếp tục đà tăng giá

Thời gian qua, nhu cầu thuê nhà, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại Bình Dương (cũ), ghi nhận xu hướng tăng rõ rệt. Cùng với làn sóng dịch chuyển lao động, chuyên gia và các gia đình trẻ từ TP.HCM ra khu vực giáp ranh, thị trường cho thuê căn hộ trở nên sôi động hơn, kéo theo mặt bằng giá thuê liên tục điều chỉnh đi lên, nhất là tại các khu vực gần khu công nghiệp, trục giao thông lớn và trung tâm dịch vụ.

Chia sẻ thực tế, anh Nguyễn Văn Hà (34 tuổi, kỹ sư làm việc tại Khu công nghiệp VSIP, đang thuê căn hộ tại TP.Dĩ An cũ) cho biết: “Tôi thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở đây từ năm 2023 với giá khoảng 8 triệu đồng mỗi tháng. Đến nay, chủ nhà thông báo tăng lên gần 9,5 triệu đồng. Giá tăng là điều mình không mong muốn, nhưng thực tế căn hộ đầy đủ tiện ích, gần chỗ làm, môi trường sống ổn định nên cũng khó tìm lựa chọn thay thế rẻ hơn mà tương đương".

Theo anh Hà nếu trước đây người đi thuê chủ yếu quan tâm giá rẻ thì hiện nay yếu tố an toàn, quản lý chung cư, không gian sống và khả năng gắn bó lâu dài đang được đặt lên hàng đầu, chấp nhận mức giá thuê cao hơn so với vài năm trước.

Liên quan đến vấn đề trên, tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, quý IV/2025 ghi nhận mức giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM bình quân khoảng 90 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng tăng khoảng 18%, lên trung bình 64 triệu đồng/m². Khi giá mua nhà tại đô thị lõi liên tục lập mặt bằng mới, nhu cầu dịch chuyển ra các địa phương lân cận trở nên rõ nét hơn, trong đó Bình Dương (cũ) là điểm đến nổi bật.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, không chỉ giá bán, giá thuê căn hộ tại Bình Dương cũng đang đi lên. Trong quý gần đây, nhiều dự án chung cư tại Thuận An (cũ), Dĩ An (cũ) điều chỉnh giá thuê tăng 5-10% so với đầu năm. Các căn hộ 1-2 phòng ngủ, gần khu công nghiệp và trục giao thông kết nối TP.Thủ Đức (cũ), hiện được chào thuê phổ biến từ 7-12 triệu đồng/tháng, tăng rõ rệt so với giai đoạn 2022-2023.

Đà tăng này diễn ra song song với sự cải thiện nguồn cung. Theo CBRE, tổng nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 26.000 căn trong năm qua, gấp đôi năm 2024. Riêng Bình Dương (cũ) dẫn đầu với khoảng 15.800 căn hộ. Nguồn cung dồi dào giúp thị trường sôi động hơn, nhưng không kéo giá thuê đi xuống như kỳ vọng của nhiều người ở thuê. Ngược lại, giá vẫn tăng do chất lượng sản phẩm và nhóm khách thuê đã thay đổi.

Trong khi đó, báo cáo của DKRA Group cho thấy, giá bán căn hộ tại Bình Dương hiện phổ biến 33-65 triệu đồng/m². Mặt bằng này phản ánh quá trình nâng cấp đô thị, từ hạ tầng giao thông, tiện ích nội khu đến tiêu chuẩn quản lý, vận hành chung cư. Khi giá mua tăng, chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá thuê để đảm bảo bài toán tài chính, nhất là trong bối cảnh lãi suất và chi phí vận hành không còn thấp.

Giá thuê chung cư tăng, người thuê và nhà đầu tư buộc phải “chọn lọc” hơn

Từ một đô thị vệ tinh của TP.HCM, Bình Dương (cũ) đang khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp, dịch vụ phía Nam. Dòng vốn FDI mạnh, hệ thống khu công nghiệp hiện đại và sự gia tăng của đội ngũ chuyên gia nước ngoài đã làm thay đổi cấu trúc nhu cầu nhà ở. Người thuê không chỉ cần “chỗ ở gần nơi làm việc”, mà còn quan tâm đến môi trường sống, tiện ích và cộng đồng cư dân.

Ghi nhận của PV Dân Việt, tại nhiều dự án ở khu vực Bình Dương (cũ) do các chủ đầu tư như Phú Đông Group, Vạn Xuân Group, Bcons Group, CapitaLand, Becamex Tokyu hay VSIP... phát triển đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định. Giá trị của các dự án đến từ pháp lý minh bạch, chuẩn vận hành quốc tế và định hướng xây dựng cộng đồng cư dân lâu dài. Nhờ đó, ngay cả khi thị trường có biến động, các căn hộ tại đây vẫn duy trì sức hút với nhóm khách thuê có thu nhập trung bình khá trở lên.

Ở chiều ngược lại, những dự án hạ tầng nội khu yếu, tiện ích thiếu đồng bộ hoặc chậm cấp sổ bắt đầu bộc lộ khó khăn. Một số chủ nhà buộc phải giảm giá thuê hoặc bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Diễn biến này cho thấy thị trường Bình Dương (cũ) đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chất lượng tài sản quyết định khả năng sinh lời, thay vì chỉ dựa vào vị trí giáp ranh TP.HCM như trước.

Chia sẻ về xu hướng này, ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng giai đoạn “mua đâu cũng thắng” đã qua. Nhà đầu tư và cả người thuê cần cân nhắc kỹ uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và tiềm năng khai thác thực tế. Những căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thật như căn 2-3 phòng ngủ cho gia đình trẻ, hoặc căn 1 phòng ngủ gần khu công nghiệp cho chuyên gia vẫn giữ được biên độ tăng giá thuê bền vững.

Với người ở thuê, áp lực chi phí là điều khó tránh khỏi trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự gia tăng giá thuê cũng đi kèm với chất lượng sống tốt hơn, môi trường an toàn và dịch vụ hoàn chỉnh hơn. Vấn đề đặt ra không chỉ là “giá bao nhiêu”, mà là “giá đó đổi lại điều gì”. Khi Bình Dương (cũ) tiếp tục nâng cấp vị thế, thị trường cho thuê sẽ còn biến động, buộc cả người thuê lẫn nhà đầu tư phải thích nghi theo cách chọn lọc và thực tế hơn.

×