Thủ tướng Lê Minh Hưng: Sử dụng chung cư không phải đến thời hạn là đập bỏ, thì dân không còn quyền gì

Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu cơ quan soạn dự án Luật Nhà ở phải quy định rất rõ để người dân cũng như thị trường yên tâm.

Theo Thủ tướng tại định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, một điểm rất lớn nhiều đại biểu quan tâm: Thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình.

Sử dụng chung cư: Không có nghĩa đến thời hạn là đập bỏ

Thủ tướng cho biết: Không có nhà ở nào tồn tại vĩnh viễn được, kể cả nhà ở bình thường khi đến thời điểm cũng phải kiểm tra các tiêu chuẩn kỹ thuật. Ở nhiều nước khi đến thời điểm phải thì phải xây lại. Nhưng, phải xác định quyền tài sản đi kèm phải được pháp luật bảo vệ, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định.

Thủ tướng nhấn mạnh: “Trong luật phải cụ thể hóa và cách thức diễn đạt vấn đề phải rất công khai, minh bạch để người dân hiểu quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, nhưng việc tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải theo quy định an toàn. Nếu không đảm bảo an toàn thì phải có những biện pháp để xây mới, cải tạo lại”.

Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu cơ quan soạn dự án luật phải quy định rất rõ để người dân cũng như thị trường yên tâm. Bởi “không có nghĩa đến thời hạn đó là đập bỏ hết, thì dân không còn quyền gì nữa. Cách thức thể hiện trong luật cũng phải được quy định tương đối rõ ràng”, người đứng đầu Chính phủ nói.

Phát biểu thảo luận tại tổ của Quốc hội chiều nay 19/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu hàng loạt định hướng lớn nhằm sửa đổi các dự luật theo tinh thần đổi mới, phát triển. Trong đó, Thủ tướng nêu lý do vì sao ba dự án Luật dù mới đi vào đời sống nhưng lại sớm phải sửa đổi.

Theo Thủ tướng, dù Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua gần nhất năm 2024, nhưng vẫn có những bất cập gây vướng mắc rất khó cho các địa phương, các bộ, ngành. Thủ tướng cho biết, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đưa quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan khi luật phát sinh vướng mắc từ những yêu cầu thực tiễn.

Người đứng đầu Chính phủ khẳng định, Nghị quyết 21 đưa ra những định hướng rất lớn, không chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong quá trình này, những luật tác động, liên quan trực tiếp đến định hướng lớn này cũng phải sửa.

Ví dụ, sáng nay Quốc hội nói về Luật Đầu tư công và Luật Ngân sách Nhà nước. Tới đây, Chính phủ cũng đang định hướng chính sách để báo cáo Quốc hội sửa Luật Đầu tư, rồi các luật về thuế.

“Hôm qua, Chính phủ họp phiên chuyên đề về xây dựng pháp luật. Những vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản mà phải được sửa trong các luật thuế.

“Chính phủ trình cũng định hướng chính sách, các luật thuế cũng phải bổ sung các quy định như về giá đất, điều tiết chênh lệch thặng dư, địa tô; xử lý những vấn đề về cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, đưa đất vào sử dụng, không để bỏ hoang đất đai”, Thủ tướng nêu.

Thủ tướng nhấn mạnh, Chính phủ đang giao Bộ Tư pháp tổng rà soát, riêng về Luật Đất đai liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, cần phải xem xét sửa đổi một cách đồng bộ, thống nhất.Trước hết, ưu tiên cao nhất cho những luật trực tiếp triển khai những định hướng lớn.

Đi vào từng nội dung định hướng trong dự án sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu một số vấn đề rất lớn, trong đó có đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Tinh thần của Nghị quyết 21 là cố gắng giảm, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch cho phạm vi thống nhất của tỉnh. Hiện có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị, nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, quy hoạch thuộc thẩm quyền của bộ, ngành và quy hoạch của địa phương.

"Chúng ta cố gắng tích hợp để các địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất. Như vậy mới dễ cho các địa phương thực hiện", Thủ tướng nói.

Thủ tướng nói thêm: Đi kèm với tích hợp các quy hoạch phải có cơ chế, tiêu chí, điều kiện rất chặt chẽ để không thể tự ý điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất để thay đổi các mục tiêu sử dụng, bảo đảm sử dụng phải tuân thủ đúng quy hoạch.

Vấn đề thứ hai là hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng khẳng định tinh thần là phải công khai, minh bạch, có cạnh tranh, có lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả. Phải quy định rất rõ trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, trường hợp nào giao trực tiếp cho nhà đầu tư.

Về cách thức và tính tiền, nộp tiền sử dụng đất, Thủ tướng cho rằng có những nhà đầu tư đề nghị phải nộp tiền một lần vì họ mới tính được chi phí tài chính. Nếu nộp tiền hằng năm mà không có quy định công khai, minh bạch và dự kiến phương án tài chính thì nhà đầu tư cũng không thể tính được phương án tài chính khả thi.

Ông nêu ví dụ: “Nếu doanh nghiệp đầu tư vào các khu công nghiệp quy mô lớn, đầu tư những dự án lớn, Nhà nước phải có cơ chế công khai, minh bạch, nộp tiền một lần hay nộp tiền nhiều lần, phải có cơ chế rõ ràng để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp”.

Về vấn đề lớn nhất là “giá đất”, Theo Thủ tướng, trước đây chúng ta trả lời câu hỏi tại sao giá nhà cao. Giá đất theo thị trường thì bắt buộc các địa phương phải tính giá đất rất cao.

“Giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và đầu vào của nền kinh tế. Khi giá cao, tất cả các chi phí sẽ chuyển thành giá. Chưa nói việc nhà đầu tư còn phải vay vốn, rồi giao đất mà quy trình thủ tục hành chính kéo dài thì tất cả những chi phí đó cộng dồn, đẩy chi phí sản phẩm cuối cùng tăng cao, giá nhà sẽ cao”, Thủ tướng nêu.

Người đứng đầu Chính phủ khẳng định: “Giải quyết vấn đề phải đồng bộ. Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành khác".

Nhà nước điều tiết về giá đất, phải có vai trò quản lý của Nhà nước thì mới kiểm soát được những chi phí đầu vào, kết hợp với các thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch, công khai về việc giao đất cho nhà đầu tư và rút ngắn quy trình, thủ tục. Với những biện pháp tổng thể như vậy, chúng ta mới đảm bảo được chi phí đầu vào, kiểm soát được giá nhà, giá đất và giá đầu ra.

Thủ tướng cho rằng: Những chi phí phải được tính toán rõ ràng bằng các biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các quy định hướng dẫn luật.

Về hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh quan điểm chuyển từ “bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, cải thiện điều kiện với điều kiện tốt hơn”.

Thủ tướng cho rằng: Tư duy đó rất quan trọng để chuyển tải thành những cơ chế ưu tiên hoặc cơ chế phù hợp trong luật, đẩy mạnh cải cách hành chính, phân cấp, phân quyền.

Theo Thủ tướng “làm sao thủ tục hành chính phải ngắn gọn. Mỗi một lần giao đất, thủ tục, quy trình kéo dài hằng năm, chưa nói những vấn đề phát sinh, các dự án đầu tư như vậy thì tất cả chi phí đều dội vào giá. Cố gắng công khai, minh bạch và có những quy định rất cụ thể”.

Người đứng đầu Chính phủ đề nghị các đại biểu cho ý kiến để cố gắng sửa Luật Đất đai "với quyết tâm cao nhất để giải quyết triệt để những vấn đề ách tắc".

Chuyển từ tư duy: Sở hữu nhà ở, sang có nơi ở lâu dài

Về Luật Nhà ở, Thủ tướng cho rằng có những vấn đề lớn. Những định hướng này đã được quy định trong Hiến pháp là Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở.

“Chúng ta cố gắng chuyển tư duy từ bắt buộc phải có sở hữu nhà, có nhà sang có nơi ở lâu dài. Để tiếp cận việc đó, bắt buộc chúng ta phải xử lý một trong những vấn đề quan trọng nhất là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Trong dự thảo luật, bên cạnh nhà ở để bán như nhà ở thương mại, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Đây có thể nói là một trong những bước chính sách rất cụ thể”, Thủ tướng nêu.

Về nguồn lực, Thủ tướng cho rằng nhà ở cho thuê có các loại hình đầu tư như: Nhà nước phát triển; Nhà nước đầu tư và Nhà nước cho thuê và huy động các nguồn lực.

Theo Thủ tướng, một mình Nhà nước cũng không thể đáp ứng đầy đủ yêu cầu phát triển của nhà cho thuê, cho nên phát triển bằng các hình thức khác nhau, xã hội hóa, trong đó có Nhà nước đầu tư, vận hành cho thuê hoặc thuê tư nhân vận hành, cho thuê dài hạn để đảm bảo người dân yên tâm.

Thứ hai là huy động nguồn đầu tư tư nhân. Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đó mà giao đất cho tư nhân đầu tư cho thuê, với một số cơ chế, chính sách tạo điều kiện đặc thù.

“Phải có những nguồn lực để họ tiếp cận nguồn lực dài hạn, huy động vốn của ngân hàng để tham gia với các công cụ hỗ trợ của Nhà nước, để chúng ta có một quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn và đủ mạnh, với chất lượng hạ tầng đầy đủ để người thuê yên tâm”, Thủ tướng nói.

Về một số nội dung liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng đồng tình với một số ý kiến của đại biểu Quốc hội về việc có thể đồng bộ, thống nhất trong một văn bản Luật của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để dễ thực hiện.

“Các nhà đầu tư hay ngay cả chúng ta khi đi nghiên cứu các dự thảo luật, cũng thấy các quy định của luật mà có quá nhiều thì cũng không thể nào nắm hết được. Việc đồng bộ hóa được như đại biểu nêu, Chính phủ sẽ nghiên cứu, ghi  để chỉ đạo cơ quan chủ trì xem giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có thể xử lý vấn đề, có thể tích hợp vào được không?”, Thủ tướng nêu.

Thủ tướng khẳng định, quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản, tinh thần nghị quyết là phải phát triển thị trường một cách công khai, minh bạch, rành mạch, ổn định và bền vững. Tất cả thông tin phải công khai để kiểm tra, kiểm soát được.

“Chúng ta khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Yêu cầu này sẽ được cụ thể trong các quy định của luật. Sau này chúng ta phải xây dựng, vận hành hệ thống thông tin, kết nối liên thông, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Có cơ chế cụ thể hóa để bảo đảm thị trường bất động sản thể chế hóa đầy đủ những quy định mới nhất và điều tiết được những diễn biến, tình hình của thị trường”, Thủ tướng nêu.

×