Tiền rẻ, tài sản nóng: Mấu chốt ở nút thắt lệch pha cung - cầu

Như Dân Việt đã đề cập chưa bao giờ, nghịch lý giữa "tiền rẻ" và "tài sản nóng" lại hiển hiện rõ rệt như thời điểm này. Trong nỗ lực duy trì đà phục hồi kinh tế, chính sách tiền tệ nới lỏng kéo dài đã kích hoạt một dòng vốn tín dụng dồi dào.

Tuy nhiên, thay vì chảy đều vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thặng dư bền vững, dòng vốn này đang có dấu hiệu "lệch hướng", thổi bùng cơn sốt trên các thị trường tài sản.

Số liệu cho thấy, đến cuối tháng 9/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã tăng 13,86% so với cuối năm 2024 và tăng tới 20,22% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng trưởng tín dụng cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2020.

Nguy cơ “tác động ngược” lên hệ thống ngân hàng

Theo giới phân tích, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP, điều đó đồng nghĩa lượng tiền trong lưu thông tăng nhanh hơn khả năng tạo ra hàng hóa và dịch vụ thực. Hệ quả là dư thừa thanh khoản, nhưng năng suất không đổi, đẩy giá tài sản lên cao và hình thành những “ảo giác thịnh vượng”.

Đáng lo hơn, dòng vốn giá rẻ không đi vào năng suất hay đầu tư công nghệ, mà chủ yếu chảy vào bất động sản, vàng và chứng khoán – những lĩnh vực mang tính đầu cơ cao. Mô hình “tiền rẻ – tài sản nóng” đang lặp lại chu kỳ từng diễn ra giai đoạn 2017–2018: tín dụng tăng vọt, giá nhà đất và cổ phiếu leo thang, rồi điều chỉnh mạnh khi chính sách đảo chiều.

Theo chuyên gia tài chính – ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, dù vàng và bất động sản đều là tài sản hữu hình, song khi thị trường biến động, giá trị của chúng cũng chịu áp lực sụt giảm mạnh.

“Nhà đầu tư không nên đổ dồn tài sản vào một thị trường mà cần biết cách phân bổ tài sản. Biết cách phân bổ linh hoạt giúp nhà đầu tư vừa bảo toàn vốn, vừa có lợi nhuận hợp lý, và tránh cú sốc khi thị trường đảo chiều,” ông Hiếu khuyến nghị.

Đối với thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hệ lụy khi dòng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” của chủ đầu tư trở thành động lực đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Theo bà Miền, những người hứng chịu hệ lụy lại là đối tượng “ăn theo” khi thị trường nóng lên. Bởi, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được. Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả.

“Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông”, bà Miền phân tích.

Mặt khác, khi thị trường “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.

Cũng theo bà Miền, nếu không có giải pháp kiểm soát dòng tiền và định hướng tín dụng hợp lý, bất động sản có thể lặp lại chu kỳ bong bóng, gây thiệt hại lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế. Người chịu tác động nặng nề nhất vẫn là nhóm yếu thế, đó là những người dân có nhu cầu thực về nhà ở.

Dòng vốn đổ dồn vào tài sản còn khiến các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, nông nghiệp bị “hụt hơi” vì thiếu vốn lưu động, dẫn đến méo mó cấu trúc tăng trưởng. Khi dòng tiền bị “giam” trong tài sản, nền kinh tế mất đi động lực cải tiến năng suất, giảm sức cạnh tranh dài hạn.

Giải bài toán “tiền rẻ, tài sản nóng”

Trước bài toán tiền rẻ, tài sản nóng, các nhà phân tích tại Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng đã đưa ra khuyến nghị rằng, trong giai đoạn cuối năm 2025, Ngân hàng Nhà nước cần điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiểm soát rủi ro tài sản.

Cụ thể, cần siết dòng vốn vào đầu cơ, nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thương mại, đồng thời ưu tiên vốn cho sản xuất – xuất khẩu – doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Bên cạnh đó, việc triển khai Nghị định 232 (quản lý thị trường vàng) và Nghị quyết 05 (thí điểm tài sản mã hóa) sẽ giúp hạn chế dòng ngoại tệ phi chính thức, giảm áp lực tỷ giá và tăng minh bạch thị trường vốn.

VDSC dự báo mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025 vẫn khả thi, nhưng để vươn lên 10% vào năm 2026, nền kinh tế cần chuyển hướng dòng vốn từ đầu cơ sang đầu tư thực.

“Tiền rẻ chỉ là công cụ hỗ trợ phục hồi, nếu không đi kèm cải cách cơ cấu và quản lý rủi ro, nó có thể trở thành mồi lửa cho một chu kỳ tài sản nóng mới,” theo VDSC.

Bàn luận về vấn đề này, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, muốn hạ nhiệt thị trường vàng và giảm đầu cơ, cần đảm bảo nguồn cung vàng đủ lớn để đáp ứng nhu cầu thực.

Song song, các biện pháp hành chính và kiểm soát thao túng thị trường phải được siết chặt hơn, nhưng gốc rễ vẫn nằm ở cân bằng cung – cầu.

“Nếu giải quyết được vấn đề cung cầu, thị trường sẽ tự ổn định trở lại,” ông Hiếu nói.

Ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết của phối hợp chính sách giữa cơ quan quản lý – ngân hàng – doanh nghiệp, đặc biệt là chính sách tín dụng linh hoạt và phát triển kênh vốn dài hạn, nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Ông Nguyễn Việt Đức, Giám đốc Kinh doanh số Chứng khoán VPBankS, nhận định, động lực tăng trưởng hiện nay đến từ chính sách tiền tệ và đầu tư công. Nhưng để tăng trưởng bền vững, tín dụng phải được dẫn dắt bởi sản xuất, xuất khẩu và đổi mới công nghệ, chứ không phải tài sản.

Ông Đức dự báo tăng trưởng tín dụng năm sau sẽ phải giảm tốc còn khoảng 16%, thay vì hơn 19% như năm 2025, để tránh rủi ro bong bóng. Tuy nhiên, đầu tư công vẫn là điểm sáng, có thể đạt mức tăng 32–33%, nhờ dư địa nợ công còn lớn (hiện chỉ khoảng 32% GDP).

Việt Nam cũng đang hưởng lợi từ xuất khẩu và các thỏa thuận thuế quan song phương với Mỹ, giúp GDP năm 2025 tăng mạnh, nhưng chuyên gia cảnh báo cần thận trọng trong năm tới khi các yếu tố thuận lợi dần bão hòa.

TS. Lê Xuân Nghĩa bày tỏ quan điểm đồng tình với việc xây dựng sàn vàng quốc gia vì ông cho rằng, điều này sẽ tạo môi trường thuận lợi cho những giao dịch lớn và đặc biệt là siết chặt kiểm soát thị trường.

“Trước mắt, Việt Nam có thể lập sàn vàng giao dịch vật chất để ổn định thị trường và minh bạch hoạt động sản xuất kinh doanh vàng. Đây là nơi để các ngân hàng, doanh nghiệp đủ điều kiện giao dịch (mua bán sỉ) và sau đó bán lẻ ra thị trường, tạo cung cầu và giá ổn định, minh bạch công khai, sau đó sẽ tiến tới sàn giao dịch chứng chỉ vàng”, ông Nghĩa nói.

Theo chuyên gia Ngô Trí Long cho biết, giao dịch từ 20 triệu đồng trở lên phải qua tài khoản và đánh thuế 0,1% với giá trị giao dịch. Với việc đánh thuế vào thuế thu nhập cá nhân 0,1%, Bộ Tài chính và NHNN đã thống nhất đánh thuế trên giao dịch, cần phân biệt rõ ràng giữa người đầu tư và người tích trữ.

“Ở các nước đều đánh thuế giao dịch vàng. Việc đánh thuế và đưa vào thuế thu nhập cá nhân là đúng, cá nhân tôi hoàn toàn ủng hộ. Về cơ bản, Luật thuế thu nhập cá nhân như vậy sẽ tính cả thuế giao dịch vàng. Tôi hoàn toàn đồng tình và hợp lý về phương pháp đánh, cần đánh trúng vào người đầu cơ một cách chính đáng, tránh tình trạng lũng đoạn thị trường. Tôi tin rằng kỳ này Quốc hội sẽ thông qua và đưa vào thuế thu nhập cá nhân, tạo sự bình ổn cho thị trường vàng”, ông Long nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, chủ trương đánh thuế là phù hợp nhưng cần nghiên cứu mức giá trị giao dịch và thời gian nắm giữ là bao lâu để đánh thuế phù hợp. Nhiều người có thói quen tích luỹ chứ không phải đầu cơ thì cần có chính sách phù hợp, nên tách hai đối tượng ra để áp thuế.

Tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng: Nếu tính theo lạm phát, sau 10 năm giá nhà chỉ nên gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng đến 400 lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp.

Sự tăng giá ấy không chỉ đến từ quá trình đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở gia tăng, mà còn từ dòng tiền khổng lồ đổ vào lĩnh vực này trong suốt nhiều năm qua.

Lý giải nguyên giá tăng, ông Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”, nên nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

Ông cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”. Khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

×