Tiêu điểm Nhà đất: Bất động sản quanh Vành đai 3.5 chưa thông nhưng giá đã "trên mây"

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn dịch chuyển rõ rệt khi quỹ hàng trong khu vực nội đô từ Vành đai 1 đến Vành đai 3 dần cạn kiệt. Nguồn cung mới trong vùng trung tâm Hà Nội hạn chế trong khi dư địa tăng giá không còn nhiều, buộc dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực phải tìm đến những khu vực vành ngoài.

Trong bối cảnh đó, các trục hạ tầng chiến lược như Vành đai 3.5 và Vành đai 4 nổi lên như điểm đến mới của thị trường.

Hạ tầng và chính sách tạo cú hích mặt bằng giá

Theo dữ liệu từ batdongsan.com, quý 1/2021, giá rao bán bất động sản tại các khu vực phía Tây Hà Nội dao động từ 45 - 65 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, theo xu hướng chung, mặt bằng giá khu vực này đã tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn, phổ biến từ 65 - 110 triệu đồng/m2.

Thậm chí, phiên đấu giá đất ở Hoài Đức vào tháng 8/2024, giá trúng vượt 133 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Mức giá này tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh tới toàn bộ khu vực phía Tây.

Bên cạnh đó, áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường được xem là bước ngoặt quan trọng. Khác với giai đoạn trước khi bảng giá đất thường thấp hơn thực tế, khung giá mới đã được điều chỉnh đáng kể tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông...

Hệ quả, hàng loạt chi phí đầu vào dự án tăng lên, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính liên quan. Hệ quả tất yếu, giá bán phải tăng để bù đắp chi phí.

Thanh khoản không “theo kịp” mặt bằng giá mới

Trong vài năm gần đây, hạ tầng giao thông gần như trở thành “biến số quyết định” đối với giá trị bất động sản, yếu tố được cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư đặc biệt quan tâm.

Cụ thể, khi hoàn thiện, tuyến đường sẽ kết nối các khu vực từng phát triển rời rạc như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức và Hà Đông, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển.

Quan trọng hơn, hạ tầng mới giúp mở rộng không gian phát triển đô thị, đưa các khu vực vốn được xem là “vành ngoài” kéo gần lại lõi trung tâm, cả về khoảng cách địa lý lẫn mặt bằng giá.

Câu hỏi đặt ra, mức giá này đang phản ánh giá trị thực hay chủ yếu dựa trên kỳ vọng?

Điển hình như Khu đô thị An Khánh, giá giao dịch từ mức 80 - 120 triệu đồng/m2 trước đây đã tăng lên khoảng 200 - 250 triệu đồng/m2. Dự án Hinode Royal Park ghi nhận mức tăng mạnh khi từ dưới 70 triệu đồng/m2 ở giai đoạn đầu đã tiến sát ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Khu biệt thự Vườn Cam cũng không nằm ngoài xu hướng khi tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên 135 triệu đồng/m2, một số vị trí đẹp tiệm cận 190 triệu đồng/m2.

Phân khúc chung cư ghi nhận diễn biến tương tự. Các dự án như Gemek, Thăng Long Victory hay Victoria Văn Phú đã tăng từ 20 triệu đồng/m2 năm 2021 lên khoảng 70 triệu đồng/m2 vào năm 2026.

Trong khi đó, các dự án mới hoặc đang trong giai đoạn triển khai như Imperia Sky Park, The Flame Vine, Lumi Hanoi của CapitaLand hay Metropolis 5 đã được chào bán trên thị trường ở mức từ 70 - 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, phần lớn các mức giá trên là giá chào bán. Thanh khoản thực tế tại nhiều khu vực chưa tương xứng, đặc biệt ở những nơi hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc dân cư chưa hình thành rõ nét.

Thiết lập chu kỳ tăng trưởng mới

Tác động của Vành đai 3.5 không chỉ dừng lại ở việc cải thiện hạ tầng giao thông mà đang dần đóng vai trò như một trục định giá mới cho toàn bộ khu vực phía Tây Hà Nội. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng, chính sách và dòng tiền đầu tư đã tạo nên một mặt bằng giá hoàn toàn khác so với giai đoạn trước.

Trong trung và dài hạn, khi tuyến đường hoàn thiện và các khu đô thị dọc trục đi vào vận hành đồng bộ, mặt bằng giá bất động sản khu vực này nhiều khả năng sẽ tiếp tục được tái thiết lập theo hướng cao hơn, phản ánh đúng giá trị khai thác và vị thế mới trong cấu trúc đô thị Hà Nội.

×