Tiêu điểm Nhà đất: Hà Nội và “di sản” hàng trăm chung cư không sổ sẽ giải quyết ra sao?

62.000 căn hộ chưa có sổ: “Cục máu đông” lớn của thị trường Hà Nội

Tại phiên giải trình của Thường trực HĐND TP. Hà Nội giữa năm 2024, ông Lê Thanh Nam, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, toàn thành phố có khoảng 62.000 căn hộ thuộc 206 dự án chưa được cấp sổ hồng do các tồn tại về quy hoạch, chuyển đổi công năng, nghĩa vụ tài chính và hồ sơ pháp lý. Trong số này, khoảng 33.000 căn được xem xét cấp trước để bảo đảm quyền lợi người dân.

Đây được xem là một trong những “điểm nghẽn” pháp lý lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội suốt nhiều năm qua.

Đáng chú ý, các dự án vướng mắc tập trung tại các khu vực phát triển đô thị nóng giai đoạn 2008 - 2018 như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm,...

Theo khảo sát của Dân Việt, tại quận Hoàng Mai cũ, nhiều dự án bị “treo” sổ kéo dài nhiều năm như New Horizon City tại 87 Lĩnh Nam với hơn 1.000 căn hộ, VP3 Linh Đàm với hàng trăm căn; chung cư 79 Thanh Đàm hay loạt tổ hợp tại dự án vạn dân HH Linh Đàm, CT6,...

Trong khi đó, quận Hà Đông trở thành “điểm nóng” về sai phạm xây dựng với hàng loạt công trình từng bị phát hiện xây vượt tầng, tăng mật độ cư dân hoặc điều chỉnh công năng. Điển hình như CT6 Kiến Hưng với gần 500 căn hộ chưa được cấp sổ hồng nhiều năm.

Ở khu vực Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, nhiều dự án vướng tình trạng chủ đầu tư chậm hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc đem tài sản thế chấp ngân hàng nhưng chưa giải chấp làm giấy chứng nhận cho cư dân.

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới, những căn hộ chưa sổ thường bị giảm giá hàng trăm triệu đồng so với căn hộ cùng vị trí đã hoàn thiện pháp lý.

Tuy nhiên, do giá thấp nên nhiều người chấp nhận mua với tâm lý “ở tạm rồi chờ tháo gỡ”.

Dấu vết của một thời đô thị hóa nóng

Theo các chuyên gia, sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính năm 2008, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng chưa từng có. Hàng loạt khu đô thị, tổ hợp chung cư được phê duyệt và triển khai dồn dập nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng mạnh.

Đây cũng là giai đoạn Hà Nội trải qua nhiều đời lãnh đạo thành phố, từ thời kỳ ông Nguyễn Thế Thảo làm Chủ tịch UBND TP. Hà Nội (2007 - 2015) đến giai đoạn ông Nguyễn Đức Chung điều hành thành phố (2015 - 2020). Phần lớn các dự án đang vướng mắc hiện nay đều được cấp phép, triển khai hoặc hoàn thiện trong khoảng thời gian này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng bối cảnh khi đó là “ưu tiên phát triển nguồn cung hơn kiểm soát chất lượng”.

“Giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhiều doanh nghiệp chạy đua phát triển dự án. Không ít chủ đầu tư tìm cách tối đa hóa lợi nhuận bằng việc tăng số căn hộ, xây vượt tầng hoặc điều chỉnh công năng thương mại. Trong khi đó, cơ chế hậu kiểm lúc bấy giờ chưa đủ chặt”, ông Đính nhận định.

Nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản cũng chỉ ra các quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Xây dựng 2003 tồn tại nhiều khoảng trống trong giám sát điều chỉnh quy hoạch và xử lý sai phạm sau cấp phép.

Sau này, khi Luật Đất đai 2013 và các quy định siết chặt quản lý xây dựng được áp dụng, hàng loạt sai phạm cũ mới bị rà soát, khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng “đã có người ở nhưng chưa hoàn thiện pháp lý”.

Thanh tra xây dựng ở đâu khi sai phạm kéo dài nhiều năm?

Một trong những câu hỏi lớn nhất được đặt ra: Vì sao hàng loạt công trình xây sai phép có thể tồn tại trong thời gian dài mà không bị ngăn chặn kịp thời?

Thực tế, việc tăng tầng hay thay đổi hàng trăm căn hộ không thể diễn ra trong vài ngày. Đây là quá trình kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm thi công.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho rằng câu chuyện chung cư không sổ phản ánh những bất cập trong mô hình quản lý đô thị giai đoạn trước.

“Nếu một công trình xây sai phép với quy mô lớn mà không bị xử lý ngay từ đầu thì rõ ràng hệ thống giám sát có vấn đề. Trong khi đó, trách nhiệm giữa thanh tra xây dựng, chính quyền quận huyện và cơ quan chuyên ngành còn chồng chéo”, ông Nghĩa nhận xét.

Theo giới chuyên môn, việc xử lý sai phạm theo kiểu “phạt cho tồn tại” trong một số giai đoạn trước đây đã vô tình tạo ra tâm lý nhờn luật đối với một bộ phận doanh nghiệp bất động sản.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, điều đáng lo ngại nhất hiện nay là người dân trở thành bên chịu thiệt nhiều nhất dù họ không gây ra sai phạm.

“Một căn hộ trị giá hàng tỷ đồng nhưng không có giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản của người mua. Họ không thể thế chấp, khó chuyển nhượng và luôn sống trong tâm lý bất an”, ông Thịnh nói.

×