Tiêu điểm Nhà đất: Vành đai 2.5 đưa nhà trong ngõ lên mặt phố, nhưng không phải tài sản nào cũng “hái ra tiền”

Tuyến đường thay đổi diện mạo đô thị Hà Nội

Không chỉ là một dự án giao thông, Vành đai 2.5 đang trở thành một trong những tuyến đường có tác động lớn tới quá trình phát triển đô thị Hà Nội. Tuyến đường khi hoàn thiện được kỳ vọng sẽ tăng khả năng kết nối giữa các khu vực, giảm áp lực cho khu vực nội đô và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Theo quy hoạch, Vành đai 2.5 có điểm đầu từ khu đô thị Ciputra, kết nối tới nút giao Vành đai 3 gần cầu Thanh Trì. Tuyến đường có tổng chiều dài gần 20 km, mặt cắt ngang từ 40 - 50 m, đi qua các khu vực đông dân cư như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai và Lĩnh Nam.

Tuyến đường sẽ kết nối với nhiều trục giao thông quan trọng như Nguyễn Trãi, Giải Phóng, Kim Đồng, Lĩnh Nam, Trần Duy Hưng, Nguyễn Văn Huyên kéo dài, Vành đai 3 và khu vực Tây Hồ Tây.

Dự án được chia thành 13 đoạn tuyến, trong đó khoảng 7,6 km đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, hơn 9,3 km đang được triển khai, còn gần 2,5 km chưa được nghiên cứu đầu tư.

Một số đoạn tuyến như Nguyễn Văn Huyên kéo dài, khu vực Trung Hòa - Yên Hòa, Hoàng Đạo Thúy hay hầm chui Kim Đồng - Giải Phóng đã bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần cải thiện khả năng lưu thông và kết nối đô thị.

Nhà trong ngõ “chuyển mình” thành nhà phố

Một trong những tác động rõ nét nhất của Vành đai 2.5 là sự thay đổi giá trị bất động sản tại các khu vực tuyến đường đi qua.

Tại Khương Đình, Định Công hay khu vực quanh hồ Đầm Hồng, nhiều căn nhà trước đây nằm sâu trong ngõ nay trở thành tài sản tiếp giáp với tuyến đường mới sau quá trình giải phóng mặt bằng. Sự thay đổi về vị trí khiến cách thị trường nhìn nhận và định giá những bất động sản này cũng thay đổi theo.

Theo khảo sát từ giới môi giới, nhiều căn nhà sau khi trở thành mặt phố được chào bán với mức giá cao hơn 30 - 100% so với trước khi mở đường. Những căn diện tích nhỏ khoảng 20 - 35 m2 có mức giá phổ biến 450 - 500 triệu đồng/m2; nhóm diện tích 50 - 100 m2 dao động khoảng 300 - 380 triệu đồng/m2.

Tại một số vị trí thuộc khu vực Thanh Xuân, nhiều chủ nhà đưa ra mức giá lên tới 500 - 600 triệu đồng/m2 với kỳ vọng hưởng lợi từ lợi thế mặt đường mới và khả năng khai thác kinh doanh.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng không phải mọi bất động sản được hưởng lợi từ hạ tầng đều có khả năng tăng giá bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định nhà mặt phố luôn là loại hình tài sản có tính khan hiếm, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, nhà đầu tư hiện nay không thể chỉ dựa vào câu chuyện mở đường để kỳ vọng lợi nhuận.

Theo ông Đính, giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khả năng khai thác kinh doanh, quy hoạch, pháp lý, thanh khoản và nhu cầu thực tế. Một căn nhà có vị trí mặt đường nhưng giao thông hạn chế hoặc không phù hợp kinh doanh chưa chắc tạo ra hiệu quả đầu tư như kỳ vọng.

Giải bài toán đất “siêu mỏng, siêu méo”

Bên cạnh những tác động tích cực, quá trình mở đường qua khu dân cư hiện hữu cũng đặt ra thách thức trong quản lý đô thị, đặc biệt là tình trạng các thửa đất bị chia cắt, hình thành đất “siêu mỏng, siêu méo”.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, đây là vấn đề thường gặp tại các dự án hạ tầng giao thông. Sau khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, phần còn lại trong một số trường hợp không đủ điều kiện để xây dựng công trình độc lập, gây khó khăn cho việc sử dụng hoặc chuyển nhượng.

Luật sư Đỉnh cho biết, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ chế xử lý trường hợp phần đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Nếu người sử dụng đất đồng ý, cơ quan có thẩm quyền có thể thu hồi phần diện tích còn lại và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Sau nhiều năm triển khai, Vành đai 2.5 đang từng bước hoàn thiện, góp phần thay đổi diện mạo giao thông và cấu trúc đô thị Hà Nội. Tuyến đường không chỉ mở rộng kết nối mà còn tạo ra những chuyển biến lớn trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để giá trị từ hạ tầng phát huy bền vững, thị trường sẽ cần nhìn nhận bất động sản dọc tuyến dựa trên khả năng khai thác thực tế, quy hoạch đồng bộ thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng “lên phố” nhờ mở đường.

×