TP.HCM bước vào chu kỳ “bán lẻ trải nghiệm”, trung tâm thương mại tăng tốc tái cấu trúc

Thị trường bán lẻ có nhiều chuyển biến

Sau giai đoạn nhiều biến động, kinh tế TP.HCM đang từng bước ổn định trở lại, kéo theo sự phục hồi rõ nét của hoạt động tiêu dùng nội địa. Sức mua gia tăng, cùng với sự thay đổi trong hành vi chi tiêu của người dân đô thị, đang thúc đẩy các ngành dịch vụ, ẩm thực và giải trí phát triển mạnh mẽ. Trên nền bức tranh đó, thị trường bán lẻ TP.HCM nổi lên như một trong những phân khúc phản ánh rõ nhất sự dịch chuyển của nhu cầu và phong cách tiêu dùng.

Theo báo cáo thị trường bán lẻ quý IV/2025 của JLL Việt Nam, thị trường bán lẻ TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định trong năm 2025, với sức cầu tập trung mạnh vào các trung tâm thương mại trọng điểm. Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm, giao lưu và giải trí thay vì mua sắm thuần túy, cấu trúc thị trường bán lẻ của thành phố đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét sang mô hình “điểm đến phong cách sống”.

Tính đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ trọng điểm tại TP.HCM đạt khoảng 701.500 m² sàn cho thuê, bao gồm khoảng 96.500 m² tại khu trung tâm và 605.000 m² tại khu ngoài trung tâm. Đây là nhóm dự án có yêu cầu cao về vị trí, chất lượng xây dựng, quản lý vận hành và hệ sinh thái thương hiệu, qua đó đóng vai trò trụ cột của thị trường bán lẻ đô thị.

Trong năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần tại TP.HCM đạt khoảng 12.000 m², riêng quý IV đóng góp gần 8.000 m² cho thấy xu hướng mở rộng và tái bố trí mặt bằng diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các thương hiệu phong cách sống, ẩm thực, đồ uống (F&B) và thời trang, đặc biệt là các chuỗi bán lẻ đến từ châu Á.

Khu vực trung tâm tiếp tục là tâm điểm thu hút các thương hiệu quốc tế cao cấp. Saigon Centre ghi nhận sự xuất hiện lần đầu tại Việt Nam của thương hiệu nước hoa Diptyque, đồng thời chuẩn bị chào đón các cửa hàng của Louis Vuitton, The Hour Glass và Coach trong năm tới. Vincom Đồng Khởi cũng trở nên sôi động hơn trong quý cuối năm với sự gia nhập của các thương hiệu thời trang như Fred Perry và Adidas, góp phần củng cố vị thế của trục Đồng Khởi - Lê Lợi như một “đại lộ bán lẻ” cao cấp.

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm chứng kiến sự mở rộng nhanh của các chuỗi phong cách sống quy mô lớn. Ngành thời trang cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi Zara khai trương cửa hàng rộng khoảng 3.000 m² tại Crescent Mall, bổ sung nguồn cung mặt bằng lớn cho khu nam thành phố.

Về nguồn cung, năm 2025 ghi nhận Saigon Marina IFC là dự án bán lẻ trọng điểm duy nhất gia nhập thị trường, với khoảng 12.500 m² sàn cho thuê. Việc nguồn cung mới hạn chế khiến thị trường TP.HCM chủ yếu vận động theo chiều sâu, tập trung vào việc tái cơ cấu ngành hàng, nâng cấp không gian và tối ưu trải nghiệm khách hàng.

Sự xuất hiện của dự án mới đã khiến tỷ lệ trống khu trung tâm tăng lên 8,3%, cao hơn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức trống này đã giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước, phản ánh tốc độ lấp đầy tương đối tốt. Ở khu ngoài trung tâm, thị trường tiếp tục vận hành hiệu quả khi tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 2,7%, cho thấy nhu cầu ổn định từ các thương hiệu phục vụ đời sống hàng ngày, ẩm thực và giải trí gia đình.

Theo JLL, xu hướng đáng chú ý trong năm qua là việc các trung tâm thương mại đẩy mạnh bố trí các mô hình cho thuê linh hoạt, khu vui chơi, không gian sự kiện và cụm F&B quy mô lớn nhằm kéo dài thời gian lưu lại của khách, thay vì chỉ tập trung tối đa hóa diện tích bán lẻ truyền thống.

Giá thuê đi ngang, phân hóa theo chất lượng dự án bán lẻ

Dữ liệu của JLL Việt Nam, mặt bằng giá thuê tại TP.HCM nhìn chung ổn định, song bắt đầu thể hiện rõ sự phân hóa theo chất lượng và vị trí dự án. Tại khu trung tâm, giá chào thuê gộp tầng trệt đạt trung bình 235,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với quý trước nhưng giảm nhẹ theo năm do áp lực cạnh tranh từ dự án mới. Ở các quận ven trung tâm, giá thuê gộp tầng trệt đạt khoảng 66 USD/m²/tháng, tăng hơn 3% so với cùng kỳ, phản ánh sức cầu tốt tại các trung tâm thương mại gắn với khu dân cư.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển dần từ “cuộc đua mặt bằng” sang “cuộc đua giá trị”, trong đó khả năng thu hút khách, dự án và chất lượng vận hành ngày càng quyết định mức giá thuê.

Trong khi đó, báo cáo của Savills, nhóm ngành F&B, giải trí và phong cách sống châu Á đang dẫn đầu nhu cầu thuê mặt bằng, trong khi các trung tâm thương mại ngoài trung tâm chiếm tới 60% nguồn cung mới dự kiến đến năm 2028. Điều này phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển không gian bán lẻ ra vùng ven - nơi có khả năng mở rộng và tạo “trải nghiệm không giới hạn”.

Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc - Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng khi nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến không có biến động lớn, thị trường sẽ bước vào giai đoạn đào sâu chất lượng. Các trung tâm thương mại sẽ phải đầu tư mạnh hơn cho thiết kế không gian, hoạt động tương tác, giải trí và dịch vụ để duy trì lợi thế cạnh tranh.

“Bán lẻ trải nghiệm sẽ tiếp tục là trục phát triển chủ đạo của thị trường TP.HCM. Các ngành hàng ăn uống, phong cách sống và các mô hình hướng đến giới trẻ, gia đình và trẻ em sẽ đóng vai trò động lực chính của sức cầu. Trong bối cảnh đó, giá thuê tại các dự án có vị trí tốt có thể tăng nhẹ từ 2 - 4% trong 12 tháng tới”, bà Trang nhận định.

Theo JLL, TP.HCM đang từng bước định hình lại vai trò của trung tâm thương mại không chỉ là nơi mua sắm, mà trở thành không gian tiêu dùng, giải trí, kết nối xã hội, phù hợp với cấu trúc dân số trẻ và nhịp sống đô thị ngày càng cao của thành phố.

×