TP.HCM mở rộng: Hạ tầng liên vùng và sự thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản

Hạ tầng liên vùng và thay đổi cách tiếp cận thị trường

T.S Nguyễn Vĩnh Minh Thành cho biết, giai đoạn 2025 - 2026 được nhiều chuyên gia đánh giá là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản phía Nam. Thay vì đo lường khoảng cách bằng ranh giới hành chính, không gian đô thị đang được tái định nghĩa thông qua thời gian di chuyển và khả năng kết nối. Khu vực này đang trở thành lõi công nghiệp – đô thị mới. Với hạ tầng kết nối như Vành đai 4 đi qua, bất động sản tại đây đang có dư địa tăng trưởng rất lớn, tương tự như câu chuyện của quận 2, quận 9 (cũ) cách đây 10 năm.

Các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, cùng việc nâng cấp quốc lộ 13 và ĐT 741 đang từng bước cải thiện liên kết giữa trung tâm TP.HCM và các đô thị - công nghiệp vệ tinh. Dù nhiều hạng mục vẫn trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy hướng Bắc TP.HCM đang hưởng lợi rõ rệt khi thời gian di chuyển được rút ngắn, tạo nền tảng cho sự dịch chuyển dân cư và hoạt động đầu tư dài hạn.

Song hành với hạ tầng là động lực từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong nhiều năm liên tiếp, Bình Dương (cũ) nằm trong nhóm địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI, với hàng nghìn dự án còn hiệu lực và tổng vốn đăng ký lũy kế hàng chục tỷ USD, tập trung tại các khu công nghiệp Tân Uyên, Bàu Bàng và Bến Cát.

Đáng chú ý, cơ cấu FDI đang dịch chuyển sang các ngành công nghệ cao, logistics và sản xuất giá trị gia tăng. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho lực lượng lao động chất lượng cao, bao gồm chuyên gia nước ngoài và đội ngũ quản lý cấp trung – cao. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn về an ninh, môi trường sống và tiện ích tại khu vực “TP.HCM mở rộng” vẫn còn hạn chế, tạo ra sự mất cân đối cung - cầu trong phân khúc trung và cao cấp.

Sau giai đoạn thị trường trầm lắng và thanh lọc mạnh mẽ, tâm lý đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng thực tế, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực đã thiết lập bộ tiêu chuẩn pháp lý chặt chẽ hơn đối với các dự án. Trong bối cảnh nguồn cung đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật không nhiều, những dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, có thể đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng hợp pháp, được xem là nhóm sản phẩm có mức độ rủi ro thấp hơn.

Luật sư Đào Văn Hưng - Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC) trực thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam chia sẻ, trong bối cảnh Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực từ 2025, các quy định về phân lô bán nền và điều kiện huy động vốn ngày càng siết chặt. Điều này khiến nguồn cung đất nền có sổ sẵn trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết.

Tại khu vực phía Bắc TP.HCM, một số dự án bất động sản đã và đang được triển khai được xem là những trường hợp tiêu biểu phản ánh xu hướng phát triển của thị trường trong giai đoạn 2025 - 2026.

Ở địa bàn phường Long Nguyên, Khu nhà ở Sài Gòn Land (triển khai từ năm 2018) và Khu nhà ở Sài Gòn Land 2 (triển khai từ năm 2019) là hai dự án đất nền có quy mô trung bình, được phát triển theo hướng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và thủ tục pháp lý trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Sài Gòn Land có tổng diện tích gần 5 ha với khoảng 300 nền đất, đã hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền. Trong khi đó, Sài Gòn Land 2 có quy mô lớn hơn, với diện tích hơn 188.000 m² và 936 nền đất, hiện đang trong giai đoạn bàn giao sổ hồng từng nền cho khách hàng.

Đặc điểm chung của các dự án đất nền tại Long Nguyên là pháp lý rõ ràng, sản phẩm hình thành ngay từ đầu dưới dạng đất ở, phù hợp với nhu cầu an cư lâu dài hoặc tích lũy tài sản trong bối cảnh thị trường ngày càng siết chặt điều kiện pháp lý. Việc hoàn thiện hạ tầng nội khu và nghĩa vụ pháp lý từ sớm giúp các dự án dạng này duy trì được tính thanh khoản tương đối ổn định, ngay cả trong giai đoạn thị trường phân hóa mạnh.

Trong khi đó, tại khu vực Tân Uyên – nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn của khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh – Dự án Green Valley City được triển khai từ năm 2023 với quy mô gần 10 ha, cung cấp 430 sản phẩm nhà phố thương mại và biệt thự cao cấp. Dự án tọa lạc trên trục đường Nguyễn Hữu Cảnh (DH 420), được quy hoạch theo mô hình khu dân cư khép kín, bàn giao nhà thô và cấp sổ hồng riêng cho từng căn.

Green Valley City thường được giới phân tích nhắc đến như một ví dụ cho xu hướng phát triển các khu dân cư có kiểm soát về an ninh, mật độ xây dựng và không gian sống, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của nhóm chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao đang làm việc tại các khu công nghiệp lân cận. Sự xuất hiện của các dự án nhà ở dạng này phản ánh thực tế rằng, bên cạnh nhu cầu sở hữu đất nền, thị trường “TP. Hồ Chí Minh mở rộng” đang ghi nhận sự gia tăng nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh, có khả năng khai thác sử dụng và cho thuê ngay.

Việc các dự án như Sài Gòn Land, Sài Gòn Land 2 và Green Valley City nhận được sự quan tâm của thị trường không đến từ yếu tố quảng bá, mà chủ yếu xuất phát từ sự phù hợp với bối cảnh chung: hạ tầng giao thông liên vùng được cải thiện, nhu cầu ở thực gắn với hoạt động sản xuất – công nghiệp gia tăng, cùng với yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ theo các quy định mới của pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản.

Nhận diện chu kỳ mới

Bên cạnh yếu tố pháp lý và vị trí, thị trường cũng ghi nhận xu hướng gia tăng nhu cầu đối với các không gian sống gắn với yếu tố xanh và sức khỏe. Theo các báo cáo quốc tế, tỷ lệ người mua và thuê nhà sẵn sàng chi trả cao hơn cho các dự án đạt tiêu chuẩn xanh đang tăng lên rõ rệt tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Điều này cho thấy bất động sản không chỉ còn là tài sản tích lũy, mà ngày càng được nhìn nhận như một phần của chất lượng sống.

Nhìn tổng thể, bất động sản khu vực “TP.HCM mở rộng” đang bước vào giai đoạn phát triển dựa trên các yếu tố nền tảng: hạ tầng liên vùng, dòng vốn FDI chất lượng cao, khung pháp lý mới và sự thay đổi trong nhu cầu sống. Thị trường không còn là sân chơi của đầu cơ ngắn hạn, mà đòi hỏi cách tiếp cận dài hơi, dựa trên dữ liệu và giá trị thực.

Trong bối cảnh các tuyến hạ tầng lớn dần hoàn thiện và bảng giá đất mới được áp dụng, mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Điều này đặt ra yêu cầu cho người mua ở thực và nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ lưỡng, ưu tiên những dự án phù hợp với nhu cầu thật và định hướng phát triển dài hạn của không gian đô thị TP.HCM mở rộng.

×