TP.HCM nhiều năm “vắng bóng” nhà vừa túi tiền, HoREA đề xuất cơ chế khơi lại nguồn cung

HoREA: TP.HCM nhiều năm gần như không còn nhà vừa túi tiền

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới trong khi nguồn cung sản phẩm phù hợp khả năng chi trả ngày càng thu hẹp đang trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Tại TP.HCM, sự mất cân đối này thể hiện khá rõ khi nguồn cung nhà ở thương mại trong nhiều năm chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp.

Ngày 12/8, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết Trong văn bản góp ý dự thảo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, HoREA đề nghị bổ sung trở lại chính sách “phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo HoREA, việc xây dựng hành lang pháp lý riêng cho phân khúc này nhằm góp phần “cấu trúc lại” sản phẩm của thị trường bất động sản vốn đang lệch về phân khúc cao cấp và thiếu nhà ở giá phù hợp.

Dữ liệu được Hiệp hội đưa ra cho thấy tại TP.HCM cũ, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đáng chú ý, trong giai đoạn 2021-2024, thị trường không còn nhà ở thuộc phân khúc này mà chủ yếu là sản phẩm cao cấp và trung cao cấp.

Tình trạng thiếu hụt này không phải vấn đề mới. Các thông tin thị trường trước đó cũng ghi nhận nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM cũ ngày càng lệch về phân khúc cao cấp, khiến nhóm người có thu nhập trung bình rơi vào khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Theo HoREA, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp vì vậy cần tạo một hành lang pháp lý đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia. Hiệp hội cho rằng đây là phân khúc có thị trường rộng, đáp ứng nhu cầu ở thực; doanh nghiệp có thể cân nhắc tham gia tùy mục tiêu kinh doanh và kỳ vọng lợi nhuận.

HoREA đề xuất địa phương quyết định “giá trần”

Một trong những vấn đề đáng chú ý nhất trong đề xuất lần này là cơ chế xác định giá. Theo phương án HoREA kiến nghị, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn mang bản chất là nhà ở thương mại, thay vì trở thành một dạng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá thuê mua trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí liên quan, nhưng mức giá cuối cùng không được vượt quá giá bán tối đa do UBND cấp tỉnh quy định.

Đồng thời, HoREA đề nghị Nhà nước không nên can thiệp sâu vào “hộp đen” của doanh nghiệp và không nên khống chế mức lợi nhuận tối đa. Thay vào đó, doanh nghiệp được tự tính toán giá thành, hiệu quả đầu tư và lợi nhuận; nếu có thể đưa sản phẩm ra thị trường với giá không vượt mức tối đa do địa phương quy định thì đăng ký tham gia phát triển dự án.

Cách tiếp cận này đáng chú ý bởi bài toán của phân khúc nhà vừa túi tiền lâu nay không chỉ nằm ở sức cầu, mà còn ở khả năng tạo động lực đủ lớn để doanh nghiệp tham gia. Nếu chi phí đất đai, vốn, xây dựng và thủ tục vẫn ở mức cao trong khi đầu ra bị kiểm soát quá chặt, khả năng hình thành nguồn cung mới sẽ gặp khó khăn.

Tranh luận này thực tế đã xuất hiện trong quá trình xây dựng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp trước đó. Một số ý kiến cho rằng việc vừa áp dụng cơ chế giá, vừa giới hạn lợi nhuận có thể khiến mô hình thiếu hấp dẫn với nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết Hiệp hội còn đề xuất dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo “luồng xanh” tương tự dự án nhà ở xã hội, qua đó rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Đối tượng được mua, thuê mua loại nhà này được đề xuất gồm cá nhân trong nước thuộc nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. HoREA cho rằng việc mở thêm lựa chọn nhà ở thương mại giá phù hợp còn có thể giảm một phần áp lực lên nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương.

Trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, câu chuyện của thị trường TP.HCM không đơn thuần là có thêm bao nhiêu dự án được triển khai, mà quan trọng hơn là nguồn cung mới thuộc phân khúc nào và có thực sự nằm trong khả năng chi trả của số đông hay không.

Nếu được luật hóa với cơ chế đủ khả thi, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành một mảnh ghép nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trung, cao cấp. Tuy nhiên, khả năng kéo được doanh nghiệp quay lại phân khúc này vẫn phụ thuộc lớn vào cách giải bài toán đất đai, thủ tục, vốn và mức giá đầu ra - những yếu tố trực tiếp quyết định tính khả thi của mỗi dự án.

×