TP.HCM tăng nguồn cung căn hộ: Thị trường dịch chuyển về nhu cầu ở thực

Nguồn cung căn hộ khu vực TP.HCM tăng nhiệt

Sau thời gian dài khan hiếm dự án mới, thị trường căn hộ TP.HCM đang dần xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn. Không còn những cơn sốt lan rộng, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi thận trọng, xoay trục mạnh về nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang bước vào chu kỳ mở rộng mới, trong đó khu vực phía Nam với TP.HCM là trung tâm tiếp tục giữ vai trò đầu tàu. Giai đoạn 2026- 2030, khu vực này dự kiến chào đón trung bình mỗi năm khoảng 28.500 căn hộ, phản ánh xu hướng các chủ đầu tư quay trở lại mạnh mẽ hơn với phân khúc nhà ở.

Đáng chú ý, trong khi nhà liền thổ ngày càng thu hẹp về khả năng tiếp cận do giá đất cao và quỹ đất hạn chế, căn hộ tiếp tục là phân khúc chủ lực trong việc cung ứng nhà ở cho người dân đô thị. Đến quý IV/2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại phía Nam đạt khoảng 2.740 USD/m², cho thấy mặt bằng giá vẫn ở mức cao, song các báo cáo đều ghi nhận sự mở rộng rõ hơn về dải sản phẩm, từ trung cấp đến cao cấp, thay vì tập trung vào một nhóm phân khúc như giai đoạn trước.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, không gian phát triển căn hộ tại TP.HCM đang có xu hướng dịch chuyển theo các trục hạ tầng mới, gắn với metro, vành đai và cao tốc. Việc hình thành các khu đô thị theo mô hình định hướng giao thông công cộng (TOD) giúp mở rộng nguồn cung ra khỏi khu vực lõi trung tâm, qua đó tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Ở góc nhìn thị trường hiện hữu, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy năm 2025 đánh dấu bước chuyển rõ rệt của phân khúc căn hộ tại TP.HCM. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh 73% so với năm 2024, trong đó TP.HCM chiếm tới 87% tổng nguồn cung toàn thị trường, khẳng định vai trò trung tâm cung ứng nhà ở của thành phố.

Riêng nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn, gấp 2,5 lần cùng kỳ. Đáng chú ý, giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và hạ tầng đồng bộ, những yếu tố gắn chặt với nhu cầu mua để ở, thay vì đầu tư ngắn hạn.

Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục tăng từ 4 - 16% ở thị trường sơ cấp, trong khi giá thứ cấp tăng bình quân 10 - 18%. Theo DKRA, diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục đối mặt với bài toán thiếu hụt nhà ở, đặc biệt ở phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân đô thị.

Dự án mới khởi động, thị trường hướng mạnh hơn đến người mua để ở

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, việc TP.HCM liên tục ghi nhận các dự án căn hộ mới được triển khai đang được xem là yếu tố quan trọng giúp “giải cơn khát” nguồn cung kéo dài nhiều năm qua.

Thực tế năm 2025 cho thấy, các dự án được thị trường hấp thụ tốt phần lớn là những dự án nhắm đến nhóm khách mua để ở, với pháp lý đầy đủ, sản phẩm căn hộ diện tích vừa phải, tích hợp tiện ích và kết nối hạ tầng thuận lợi. Đây cũng là xu hướng mà nhiều chủ đầu tư đang theo đuổi khi tái khởi động kế hoạch phát triển dự án tại TP.HCM.

Đơn cử, mới đây, Lê Phong Group đã chính thức khởi công Dự án khu căn hộ cao cấp The Emerald Boulevard (Đại lộ Ngọc Lục Bảo). Dự án được xem là bước mở đầu cho lộ trình phát triển của doanh nghiệp này trong năm 2026, đồng thời bổ sung thêm nguồn cung căn hộ cho thị trường TP.HCM trong giai đoạn nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hòa, The Emerald Boulevard sở hữu vị trí chiến lược tại trục giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với các khu vực lân cận. Dự án có quy mô hơn 10.000 m², gồm 3 tòa tháp cao 40 tầng và 3 tầng hầm, với tầm nhìn rộng thoáng hướng sông Sài Gòn và không gian xanh đặc trưng của khu vực.

Hay một công trình khác là chung cư Hòa Lân Thuận Giao (phường Thuận Giao, TP.HCM). Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Trí Holdings là chủ đầu tư dự án Chung cư Hòa Lân Thuận Giao, còn DICERA giữ vai trò đơn vị phát triển dự án kiêm tổng thầu thi công EPC. Dự án có tổng mức đầu tư 1.880,5 tỷ đồng, được triển khai trên khu đất có diện tích sử dụng 6.138,6 m², chiều cao 156,6m với 40 tầng nổi, tổng 688 căn hộ.

Thêm vào đó, dự án Bcons NewSky vừa được chủ đầu tư Bcons Group giới thiệu ra thị trường. Dự án dự kiến cung ứng ra thị trường hàng trăm căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Theo các đơn vị nghiên cứu, việc nhiều dự án mới đồng loạt khởi động cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang bước sang giai đoạn sôi động hơn về nguồn cung. Điều này không chỉ giúp thị trường có thêm sản phẩm, mà còn góp phần kéo mặt bằng lựa chọn trở nên đa dạng hơn, giảm bớt áp lực dồn vào một số ít dự án như những năm trước.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng cho rằng, để nguồn cung thực sự đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng dự án, mà còn ở cơ cấu sản phẩm, mức giá và tiến độ triển khai. Trong bối cảnh chi phí đất đai và đầu tư ngày càng cao, bài toán phát triển các dự án phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn là thách thức lớn đối với thị trường nhà ở TP.HCM.

Trong trung hạn, việc nguồn cung căn hộ được cải thiện, cùng với định hướng mở rộng không gian đô thị theo hạ tầng, được kỳ vọng sẽ từng bước tạo thêm dư địa cho thị trường nhà ở phát triển ổn định hơn, hướng tới mục tiêu phục vụ tốt hơn nhu cầu an cư của người dân đô thị.

×