Tính chuyện “giải cứu” căn hộ tái định cư

Sau 2 lần đấu giá thất bại vì không có người mua, 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (nay là TP Thủ Đức), dự kiến tiếp tục được đem ra đấu giá lần nữa trong tháng 6 này. Tuy nhiên, do tình hình dịch Covid-19 đang căng thẳng nên kế hoạch này vẫn đang chờ triển khai.

Hàng nghìn tỷ đồng bỏ hoang, ngân sách vẫn phải chi tiền tỷ để bảo trì

Theo tìm hiểu của Dân Việt, 3.790 căn hộ tái định cư chuẩn bị được đấu giá lần thứ 3 này - là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015. Trước đó, năm 2017, TP.HCM bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư này với mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng; tiếp đó vào tháng 2/2018 TP tiếp tục đưa ra đấu giá số căn hộ này với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng, nhưng phiên đấu giá đã thất bại vì không có ai mua.

Nguyên nhân thất bại được chỉ ra là TP chủ trương bán trọn lô, thu tiền một lần. Vì thế, đối tượng tham gia bị giới hạn là các doanh nghiệp, tổ chức, không có cá nhân. Hơn nữa, quy định ký quỹ, thanh toán tiền trong quá trình đấu giá cũng gây khó khăn cho người mua. Doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Chính vì vậy, số tiền để thanh toán ngay rất lớn.

Ở trong đợt đấu giá lần thứ 3 này, giá đấu dự kiến 9.900 tỷ đồng và 3.790 căn hộ tái định cư này sẽ được chia làm 2 gói để đấu giá. Một gói gồm 1.570 căn hộ (11 block chung cư thuộc 2 lô R4, R5) trên diện tích hơn 31.800m2 đất. Gói còn lại 2.220 căn hộ (14 block chung cư thuộc 3 lô R1, R2 và R3) trên diện tích hơn 47.000m2 đất.

Tuy nhiên, một chuyên gia kinh tế nhận định, lần đấu giá này cũng rất khó thành công. Nguyên nhân là vì, theo chuyên gia này, giải pháp bán đấu giá thu về một cục rất khó thành công như đã diễn ra.

"Thời gian qua, nhiều ngân hàng bán phát mãi các công trình xây dựng, cao ốc văn phòng… nhưng có tỷ lệ thành công rất thấp, nhất là trong mùa dịch Covid-19 này. Hơn nữa, phương thức đấu giá trọn gói mà thành phố đưa ra là quá lớn so với tiềm lực của nhiều doanh nghiệp. Hơn nữa, mức giá khởi điểm đưa ra cũng quá cao, đã đánh rớt nhiều DN từ… vòng gửi xe", chuyên gia này nói.

Đáng lưu ý, hiện số lượng nhà bị bỏ trống trên địa bàn TP.HCM thuộc UBND TP quản lý cho đến nay lên đến hàng ngàn căn.

Cụ thể, số liệu từ Trung tâm Quản lý nhà và Giám định Xây dựng (Sở Xây dựng), cho biết đang được giao quản lý hơn 12.500 căn hộ và hơn 2.500 nền đất tái định cư trống. Trong số căn hộ tái định cư bỏ hoang này có đến 5.300 căn thuộc các dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, gần 1.000 căn hộ tại dự án tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), 1 chung cư ở quận 12 còn 320 căn, 220 căn hộ tại chung cư Tân Mỹ (quận 7), 470 căn hộ tái định cư tại quận Bình Thạnh...

Càng nghịch lý hơn, trong khi người dân có thu nhập thấp không có nhà ở, nhu cầu mua nhà của gia đình trẻ khá lớn… thì khối tài sản trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng lại bỏ hoang. Chưa kể, để duy tu bảo dưỡng các chung cư bị bỏ hoang này rất tốt kém.

Theo thống kê, chỉ riêng 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm, năm 2020 ngân sách thành phố phải bỏ ra 71 tỷ đồng cho bảo dưỡng ở mức… "tối thiểu nhất", còn hơn 1.000 căn hộ ở Bình Chánh đã xuống cấp trầm trọng do không có kinh phí. Đáng nói, số tiền chi ra để bảo trì cho các công trình này nhiều năm nay đã lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Chưa kể, Nhà nước còn phải trả lương cho đội ngũ khá đông đảo bảo vệ, trông coi các block chung cư này để không bị xâm chiếm.

Nghĩ cách "giải cứu" nhà tái định cư

Hàng chục ngàn căn hộ tái định cư bỏ hoang, gây lãng phí rất lớn là điều ai cũng nhìn thấy. Nhưng làm thế nào để "giải cứu" khối tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng này lại là bài toán không dễ.

Mới đây, trong buổi làm việc mới đây với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố quyết định điều chỉnh mục tiêu dự án, quỹ nhà phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội hoặc thương mại, thay cho Bộ Xây dựng theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Về vấn đề này, Thủ tướng cho rằng, Thành phố chuyển đổi sang nhà ở xã hội thì được, còn nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì dứt khoát phải qua đấu giá để tránh tiêu cực, thất thoát.

Nhưng nếu đấu giá, không tách nhỏ lô ra để bán thì khó có DN nào có đủ "tiền tươi" để tham gia. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, theo nguyên tắc, sau mỗi lần đấu giá thất bại, chúng ta phải xem xét thay đổi phương thức đấu giá.

"Thay vì bán trọn lô như 2 lần trước, nên chăng chia ra thành các lô nhỏ hơn theo các block; tổ chức đấu giá lại ngay sau lần thất bại chứ không để 1-2 năm sau mới triển khai; và xem xét giảm giá đấu giá chứ không phải sau mỗi lần đấu giá lại tăng giá như hiện nay", ông Châu nêu ý kiến.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, nếu tiếp tục thất bại trong đấu giá lần này, Nhà nước nên xem xét việc chuyển đổi các chung cư trên chuyển sang nhà ở xã hội.

"Theo quy định, các dự án bất động sản trên địa bàn TP phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Nếu không đóng bằng đất, có thể hoán đổi bằng quỹ nhà hoặc đóng tiền. Nhưng thực tế thời gian qua đa số các doanh nghiệp chọn giải pháp đóng tiền nên quỹ nhà ở xã hội không nhiều. Vì vậy, có thể chuyển các nhà tái định cư sang nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn nhưng phải rà soát lại chất lượng, tiện ích, đảm bảo cho người dân vào ở…", ông Châu nói thêm.

Một chuyên gia BĐS thẳng thắn, nguyên nhân chủ yếu khiến các đợt đấu giá thất bại là bài toán tài chính, và lần 3 này cũng nhiều khả năng sẽ thất bại. Bởi vì với mức ký quỹ 20%, đơn vị tham gia đấu giá phải bỏ ra tới 1.980 tỷ đồng, rồi 3 tháng sau phải nộp thêm khoảng gần 8.000 tỷ đồng nữa là điều không dễ với hầu hết các doanh nghiệp hiện nay.

Do đó, vị chuyên gia này kiến nghị nên chăng cần cân nhắc việc "chẻ" nhỏ các gói để số tiền phải ký quỹ, thanh toán sẽ nhẹ nhàng hơn, ít áp lực hơn, mới hy vọng kết quả đấu giá khả quan hơn.

Theo nhiều chuyên gia, nếu TP còn dùng dằng, để càng lâu các khu chung cư tái định cư sẽ càng khó bán, thất thoát ngày càng tăng vì chất lượng sẽ ngày càng xuống cấp, thiết kế lỗi thời và phải tốn thêm càng nhiều tiền ngân sách bảo trì.