Trái phiếu bất động sản bùng nổ trở lại, doanh nghiệp chịu chi lãi suất cao

Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc vay trái phiếu, áp lực đáo hạn hơn 86.000 tỷ đồng

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, song dòng tiền vẫn chủ yếu chảy vào nhóm bất động sản.

Theo báo cáo mới công bố của MBS Research, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026 đạt khoảng 51,7 nghìn tỷ đồng, tăng 60% so với tháng trước và cao hơn 6% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, khối bất động sản tiếp tục giữ vai trò áp đảo khi chiếm gần 59% tổng lượng phát hành, tương ứng khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng. Đây cũng là mức phát hành cao nhất của nhóm này trong vòng 6 tháng trở lại đây.

Trước đó, trong cả năm 2025, tổng quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường đạt khoảng 649.300 tỷ đồng.

Áp lực vốn trung và dài hạn khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc tăng tốc huy động qua kênh trái phiếu nhằm bổ sung dòng tiền triển khai dự án và xử lý các nghĩa vụ nợ đến hạn. Không ít đơn vị chấp nhận đẩy lãi suất lên cao để hút nhà đầu tư.

Trong đó, Công ty Bất động sản Minh An huy động 7,5 nghìn tỷ đồng với lãi suất dao động từ 10 - 10,5%/năm.

Ở nhóm doanh nghiệp chấp nhận trả lãi cao hơn, BCONS PS phát hành trái phiếu kỳ hạn 4 năm với lãi suất 11,5%/năm, còn Văn Phú đưa ra mức lãi suất tối thiểu 10%/năm cho lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm.

Theo đánh giá của MBS Research, mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản hiện đã có trường hợp bị đẩy lên tới 12,5%.

MBS Research ước tính trong quý 2/2026 sẽ có khoảng 58,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước và cao gấp hơn 3 lần quý 1. Riêng phần còn lại của quý 2, lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 30,5 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tới 75,6%, tương đương khoảng 23 nghìn tỷ đồng.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong phần còn lại của năm 2026 dao động khoảng 148.673-155.728 tỷ đồng. Riêng nhóm bất động sản chiếm hơn một nửa, với quy mô từ 81.314 - 86.311 tỷ đồng.

Diễn biến này cho thấy nghịch lý của thị trường hiện nay: bất động sản vừa là nhóm dẫn đầu về huy động vốn qua trái phiếu, vừa là lĩnh vực chịu áp lực trả nợ lớn nhất.

Bên cạnh đó, nguy cơ chậm thanh toán trái phiếu vẫn chưa hạ nhiệt. Trong tháng 4, thị trường ghi nhận thêm 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc và lãi với tổng giá trị gần 2,9 nghìn tỷ đồng. Tính đến hết tháng 4/2026, tổng giá trị trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán đã lên khoảng 31,5 nghìn tỷ đồng, tương đương 2,3% dư nợ toàn thị trường.

Ở chiều ngược lại, xu hướng doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu trước hạn vẫn tiếp diễn nhằm giảm áp lực nợ. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong tuần từ 11 - 15/5, các doanh nghiệp đã mua lại khoảng 5,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt khoảng 48,6 nghìn tỷ đồng, dù vẫn thấp hơn 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng hơn 94,5 nghìn tỷ đồng, trong đó phát hành riêng lẻ chiếm hơn 82%, tương đương gần 78 nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, MBS Research cho biết tỷ trọng phát hành riêng lẻ riêng trong tháng 4 lên tới 97,1%.

×