Thị trường bất động sản tâm linh: Cần loạt cơ chế để phát triển minh bạch, an toàn

Nhu cầu chuẩn bị nơi an nghỉ cho người thân và chính mình ngày càng được quan tâm, kéo theo sự phát triển của các công viên nghĩa trang với nhiều sản phẩm, dịch vụ phục vụ nhu cầu an táng.

Từ những phần mộ truyền thống, các mô hình công viên nghĩa trang, khu an lạc viên được đầu tư đồng bộ ngày càng phổ biến, không chỉ cung cấp nơi an nghỉ mà còn đi kèm các dịch vụ chăm sóc, quản lý và tưởng niệm.

Loại hình này đang từng bước hình thành một thị trường đặc thù, kéo theo những vấn đề mới về giao dịch, giá cả và pháp lý.

Nhằm tạo diễn đàn để cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp cùng nhận diện, phân tích những vấn đề đang đặt ra, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức Hội thảo “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TÂM LINH - XU HƯỚNG VÀ CƠ HỘI” vào 9h00 - 11h30, sáng nay 25/8/2026, tại tầng 9, trụ sở Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt (Lô E2, Khu đô thị mới Cầu Giấy, đường Dương Đình Nghệ, Hà Nội).

Tại Hội thảo, các đại biểu sẽ tập trung làm rõ bản chất của thị trường loại hình tâm linh, giá trị của các sản phẩm được xác lập ra sao và thị trường đang vận hành theo những quy luật nào.

Một trong những nội dung đáng chú ý là bản chất của các giao dịch trên thị trường. Người mua thực chất đang mua quyền sử dụng đất, quyền sử dụng phần mộ hay một dịch vụ an táng và chăm sóc dài hạn? Việc xác định rõ bản chất sản phẩm có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập quyền lợi của người mua, trách nhiệm của doanh nghiệp cũng như cơ chế quản lý phù hợp.

Khi nhu cầu tăng lên, ranh giới giữa phục vụ nhu cầu an táng chính đáng với hoạt động đầu cơ, thổi giá cũng cần được nhận diện rõ. Sự xuất hiện của các giao dịch phần mộ trên thị trường thứ cấp có thể phát sinh những yếu tố mang tính đầu tư và thương mại.

Bên cạnh câu chuyện thị trường, Hội thảo sẽ đi sâu vào hành lang pháp lý đối với đất nghĩa trang, công viên nghĩa trang và các sản phẩm phục vụ nhu cầu an táng.

Các khách mời diễn giả trong chương trình Hội thảo:

- Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường)

- Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE)

- Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

9:00 Nhà báo Nguyễn Văn Hoài - Tổng Biên tập báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt phát biểu khai mạc Hội thảo

Nhà báo Nguyễn Văn Hoài: Bên cạnh các hoạt động chuyên môn, hằng năm Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức khoảng 30-50 hội thảo, hội nghị. Trong đó có những sự kiện quy mô lớn như Hội nghị Thủ tướng đối thoại với nông dân, các hội nghị về môi trường, trong đó có chương trình để Bộ Nông nghiệp và Môi trường lắng nghe ý kiến của bà con nông dân.

Chủ đề hội thảo hôm nay cũng phù hợp với những vấn đề đang được người dân quan tâm. Tháng 7 Âm lịch, với các hoạt động tưởng nhớ người đã khuất, cũng là thời điểm phù hợp để nhìn nhận về thị trường bất động sản tâm linh – một lĩnh vực ngày càng nhận được sự quan tâm của nhiều gia đình.

Thực tế, với quan niệm của người Việt, không ít người coi trọng việc chuẩn bị nơi an nghỉ sau khi qua đời. Từ đó, thị trường bất động sản tâm linh đã hình thành với nhiều phân khúc, trong đó có các khu nghĩa trang, công viên nghĩa trang phát triển ở nhiều địa phương từ Bắc vào Nam.

Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định cụ thể hơn, song sự phát triển của thị trường vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục trao đổi, đặc biệt liên quan đến giá cả, quyền sở hữu, quyền sử dụng và chuyển nhượng đất.

“Ngay khi chúng tôi thông tin về hội thảo trên các nền tảng, đã có hàng trăm câu hỏi gửi về, mong muốn được giải đáp những vấn đề này”, Tổng Biên tập Nguyễn Văn Hoài cho biết.

Tổng Biên tập Nguyễn Văn Hoài kỳ vọng, hội thảo là dịp để các đại biểu cùng trao đổi, lý giải những vấn đề bạn đọc quan tâm, hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường, bảo đảm hoạt động đúng quy định pháp luật, ngăn chặn các hành vi trục lợi và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân trong lĩnh vực bất động sản tâm linh.

Trích tham luận của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE):

"Từ kinh nghiệm của Singapore và Nhật Bản, chúng tôi nhận thấy sự chuyển dịch từ mô hình nghĩa trang truyền thống sang mô hình an nghỉ hiện đại đang diễn ra rõ nét. Nếu mô hình truyền thống chủ yếu là địa táng và sử dụng đất lâu dài, thì mô hình hiện đại đa dạng hơn với địa táng, cải táng, hỏa táng, lưu trữ tro cốt; đồng thời thời gian sử dụng đất có thể có giới hạn và cho phép tái sử dụng.

Sự thay đổi cũng nằm ở cách tiếp cận. Nghĩa trang truyền thống chủ yếu gắn với mộ phần gia đình, trong khi mô hình hiện đại hướng tới không gian tưởng niệm và các sản phẩm linh hoạt hơn. Bất động sản tâm linh vì vậy đang chuyển từ sản phẩm đơn thuần là mộ phần sang một hệ sinh thái an nghỉ, trong đó giá trị không chỉ nằm ở vị trí, quy mô mà còn ở quy hoạch, cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm, dịch vụ hậu sự và năng lực quản lý, chăm sóc dài hạn.

Nhìn vào Việt Nam, nhu cầu về nghĩa trang có tính ổn định và dài hạn, không phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế. Tuy nhiên, quy mô nhu cầu chịu tác động bởi dân số, cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa, phong tục, tập quán của từng địa phương. Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hữu hạn và cạnh tranh, đặc biệt tại các đô thị lớn, tạo áp lực phải di dời những nghĩa trang không còn phù hợp với quy hoạch.

Do đó, quy hoạch tại nhiều địa phương đang có xu hướng tập trung nghĩa trang, phát triển cơ sở hỏa táng, lưu trữ tro cốt và từng bước đóng cửa, di dời các nghĩa trang địa táng. Từ đây xuất hiện nhu cầu về các mô hình mới như nghĩa trang tập trung, công viên nghĩa trang kết hợp hỏa táng và lưu trữ tro cốt. Bài toán không còn chỉ là có đủ quỹ đất hay không, mà còn là sử dụng quỹ đất nghĩa trang như thế nào để phù hợp với quá trình đô thị hóa.

Tại Việt Nam, sản phẩm bất động sản tâm linh hiện có thể nhìn nhận theo ba nhóm chính. Thứ nhất là mộ địa táng, khu mộ gia đình truyền thống, vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nhận thức và nhu cầu. Giá trị chủ yếu gắn với vị trí, diện tích, phong tục và yếu tố gia đình, trong khi công tác quản lý, cảnh quan tại một số khu vực chưa đồng bộ.

Thứ hai là các mô hình nghĩa trang tập trung kết hợp hỏa táng, lưu trữ tro cốt, giúp tiết kiệm đất và phù hợp hơn với quá trình đô thị hóa.

Thứ ba là công viên, hoa viên nghĩa trang, không chỉ cung cấp mộ phần mà còn tích hợp quy hoạch, cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm cùng các dịch vụ chăm sóc, quản lý dài hạn.

Những mô hình mới đã xuất hiện tại Việt Nam nhưng phát triển chưa đồng đều, chủ yếu tập trung ở một số địa phương. Bên cạnh các sản phẩm như mộ địa táng, khu mộ gia đình, công viên nghĩa trang và lưu trữ tro cốt, thị trường cũng đã hình thành các dịch vụ mai táng, hỏa táng, cải táng, chăm sóc và duy tu".

9:35 Bất động sản tâm linh hiện nay được nhìn nhận như thế nào? Đã đến lúc nhìn nhận đây là 1 phân khúc bất động sản riêng hay chỉ là 1 thị trường ngách?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE): Bất động sản tâm linh đã bắt đầu xuất hiện và được thị trường quan tâm. Trong thời gian tới, lĩnh vực này được dự báo sẽ có dư địa phát triển nhất định.

“Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tôi cho rằng chưa cần thiết phải xác định bất động sản tâm linh là một phân khúc bất động sản riêng. Bởi nếu so với quy mô của thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp hay bất động sản du lịch, quy mô của thị trường này vẫn còn tương đối nhỏ và chưa thực sự phổ biến”, bà Miền cho biết.

Theo bà Miền, một trong những nguyên nhân là bất động sản tâm linh có tính chất đặc thù, liên quan đến yếu tố văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các quy định pháp lý đối với lĩnh vực này hiện chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến việc xác định bản chất và phạm vi thị trường còn gặp khó khăn.

“Vì vậy, tôi cho rằng bất động sản tâm linh đang trong một quá trình chuyển tiếp. Có thể nhìn nhận đây là một thị trường ngách, nhưng không phải thị trường ngách theo nghĩa thông thường, mà là một thị trường đang từng bước phát triển và hướng tới sự chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhận định.

9:40 Về mặt pháp lý, bất động sản tâm linh có phải là một loại hình bất động sản được pháp luật quy định riêng không?

Luật sư Hoàng Ngọc – Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết: Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, chưa có thuật ngữ pháp lý chính thức “bất động sản tâm linh”, cũng chưa có một nhóm bất động sản độc lập mang tên gọi này. Đây chủ yếu là khái niệm được sử dụng trên thị trường để chỉ các sản phẩm, công trình hoặc dự án gắn với nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng, thờ cúng, đặc biệt là các dự án nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hoặc khu lưu giữ tro cốt.

Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa tên gọi mang tính thương mại, thị trường với bản chất pháp lý của đất đai và tài sản được đầu tư, xây dựng trên đất. Đối với các dự án nghĩa trang, nghĩa địa và cơ sở hỏa táng, pháp luật hiện hành có những quy định riêng về quy hoạch, đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng. Trong đó, việc xây dựng và quản lý nghĩa trang, cơ sở hỏa táng được điều chỉnh bởi Nghị định số 23/2016/NĐ-CP của Chính phủ, hiện đã được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-BXD.

Tuy nhiên, việc một dự án được thị trường gọi là “bất động sản tâm linh” không đồng nghĩa pháp luật thừa nhận đây là một loại bất động sản riêng biệt như nhà ở, công trình xây dựng hay các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

Đáng chú ý, trên thực tế hiện nay, các giao dịch liên quan đến phần mộ, vị trí an táng, nơi lưu giữ tro cốt trong các dự án nghĩa trang vẫn đặt ra nhiều vấn đề pháp lý cần được làm rõ. Bởi người dân thường có nhu cầu chuyển giao, sang nhượng hoặc thay đổi người sử dụng, trong khi bản chất pháp lý của quyền đối với phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống với quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở.

Theo quan điểm của tôi, pháp luật cần tiếp tục có quy định cụ thể và đầy đủ hơn về quyền quản lý, sử dụng đối với phần mộ, vị trí an táng và các công trình liên quan, cũng như cơ chế chuyển giao trong những trường hợp phát sinh nhu cầu thực tế. Đồng thời, cần làm rõ cách thức xử lý quyền lợi của người đã mua, đăng ký sử dụng dịch vụ tại các dự án nghĩa trang trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư, quản lý dự án rơi vào tình trạng giải thể, phá sản hoặc không còn khả năng tiếp tục cung cấp dịch vụ.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà còn góp phần hạn chế tình trạng quảng cáo, mua bán sản phẩm dưới tên gọi “bất động sản tâm linh” nhưng không xác định rõ bản chất pháp lý và quyền của người tham gia giao dịch.

Một số nguyên tắc chung trong xây dựng và quản lý nghĩa trang.

9:50 Dưới góc nhìn nghiên cứu thị trường, bà thấy doanh nghiệp đang nhìn thấy cơ hội ở đâu và đang “mắc” ở đâu khi kinh doanh bất động sản tâm linh? Đâu là khó khăn lớn nhất hiện nay: quỹ đất, thủ tục pháp lý, mô hình sản phẩm, quyền của khách hàng hay đầu ra thị trường? Có điểm nghẽn nào khiến doanh nghiệp muốn đầu tư nhưng vẫn phải dè chừng?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE): Trước hết, doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội từ nhu cầu thực tế đối với bất động sản tâm linh. Khi nhu cầu lớn và có tính ổn định, đây sẽ là yếu tố tạo sức hấp dẫn, thúc đẩy doanh nghiệp tìm hiểu và tham gia thị trường.

“Quy mô dân số lớn, nhu cầu về nơi an nghỉ là nhu cầu không thể trì hoãn. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã nhìn thấy đây là một thị trường có tiềm năng và đủ sức hấp dẫn để đầu tư”, bà Miền cho biết.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở hành lang pháp lý. Theo bà, dù đã có những quy định liên quan, nhưng các quy định còn nằm rải rác ở nhiều văn bản, một số nội dung chưa thực sự rõ ràng, đặc biệt là quyền lợi của khách hàng khi mua các sản phẩm bất động sản tâm linh.

“Vấn đề đặt ra là khách hàng thực sự được sở hữu, sử dụng phần đất hay được hưởng một loại hình dịch vụ nào? Khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng được thực hiện ra sao, chịu sự điều chỉnh của cơ chế nào, chi phí như thế nào? Đây vẫn là những câu hỏi chưa có câu trả lời thật sự rõ ràng”, bà Miền nói.

Theo bà, sự thiếu rõ ràng này không chỉ gây khó cho người mua mà còn khiến doanh nghiệp dè dặt khi đầu tư. Khi khách hàng chưa hiểu rõ quyền lợi của mình, doanh nghiệp cũng khó giải đáp và tạo niềm tin để khách hàng đưa ra quyết định.

“Để thị trường phát triển, trước hết cần làm rõ quyền và lợi ích của người mua. Khi người dân hiểu rõ mình mua gì, được hưởng quyền gì và có thể chuyển nhượng, sử dụng sản phẩm như thế nào, họ sẽ sẵn sàng xuống tiền. Đây chính là điểm nghẽn mà cả chủ đầu tư và khách hàng đang phải đối mặt”, bà Miền nhận định.

10:00 Từ góc độ quản lý đất đai, Nhà nước đang tính toán và quy hoạch quỹ đất dành cho nghĩa trang, công viên nghĩa trang như thế nào trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và quỹ đất ngày càng hạn chế? Việc xác định nhu cầu quỹ đất này hiện có được tính toán theo quy mô dân số, tỷ lệ người lựa chọn các hình thức mai táng và nhu cầu thực tế của từng địa phương hay không?

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường): Nhu cầu về đất dành cho nghĩa trang, công viên nghĩa trang là nhu cầu thực tế và cần được tính toán trong quy hoạch sử dụng đất.

Theo ông Kiên, việc xác định quỹ đất không chỉ căn cứ vào quy mô dân số mà còn phải tính đến tỷ lệ tử vong, hình thức mai táng, xu hướng chuyển từ địa táng sang hỏa táng, đặc điểm văn hóa từng vùng và định hướng quy hoạch của địa phương.

Pháp luật hiện hành cũng đã có các quy định về nghĩa trang, cơ sở hỏa táng, khoảng cách giữa các phần mộ và diện tích sử dụng đất. UBND cấp tỉnh được căn cứ vào đặc điểm thực tế để quy định diện tích đất cho từng loại hình.

“Quy hoạch quỹ đất nghĩa trang còn phải tính đến nhu cầu di dời các nghĩa trang để phục vụ phát triển đô thị, khu công nghiệp và các dự án giao thông lớn. Đây là yếu tố ngày càng quan trọng trong quá trình đô thị hóa”, ông Kiên nói.

Theo ông Kiên, việc bố trí quỹ đất cần hướng tới nhiều mô hình khác nhau, trong đó có cả hình thức sử dụng đất, không sử dụng đất hoặc sử dụng một phần đất, nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và đáp ứng nhu cầu an táng, hỏa táng, lưu giữ tro cốt của người dân.

10:05 Đặt tình huống: Giả sử tôi có phần mộ chưa dùng đến nhưng có khó khăn tài chính và muốn thế chấp ngân hàng hoặc cho thuê như sản phẩm bất động sản khác thì có được không vì đây cũng là tài sản trên đất. Một người mua nhà có thể ở, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng hoặc để thừa kế. Còn người mua một khu an viên thì những quyền tương tự đến đâu? Nếu các quyền này không đầy đủ, chúng ta có đang dùng khái niệm “bất động sản” cho một sản phẩm có bản chất pháp lý rất khác?

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội: Hiện nay, có nhiều dự án như Công viên Nha Trang, Hoa viên Nha Trang và các dự án tương tự được triển khai nhằm phục vụ các hoạt động tâm linh. Đây thực sự là một nhu cầu có thật trong xã hội. Nhu cầu này tương đối ổn định và không chịu quá nhiều tác động bởi những áp lực hay biến động khác. Có thể hiện tại chúng ta chưa có một con số tổng kết đầy đủ về quy mô nhu cầu này, nhưng trên thực tế, các nhà đầu tư đã có rất nhiều cách tiếp cận để đáp ứng.

Đây là một nhu cầu cần thiết, trước mắt có thể là nhu cầu về nơi an táng, nơi lưu giữ tro cốt cho người đã mất. Tuy nhiên, trong thời gian tới, xu hướng có thể sẽ chuyển dần sang hỏa táng và lưu giữ tro cốt.

Theo như các diễn giả vừa nói, vấn đề đặt ra là nếu tiếp tục duy trì hình thức mai táng truyền thống thì quỹ đất sẽ ngày càng hạn chế và chúng ta không biết đến bao giờ mới có thể giải quyết được bài toán này một cách triệt để. Kinh nghiệm của Nhật Bản cho thấy xu hướng hỏa táng và lưu giữ tro cốt đang ngày càng phổ biến, và đây cũng có thể là hướng mà Việt Nam sẽ từng bước tiếp cận. Từ đó, chúng ta có thể xem xét nhiều mô hình khác nhau.

Một là phát triển một dự án hoàn toàn mới trên một khu đất mới. Hai là tận dụng, cải tạo hoặc phát triển các cơ sở tâm linh hiện hữu, chẳng hạn như những ngôi chùa hoặc khuôn viên tâm linh có quy mô nhỏ. Thực tế có rất nhiều hình thức có thể kết hợp. Ví dụ, trong cùng một khu đất có thể bố trí chùa, khu lưu giữ tro cốt và các dịch vụ tâm linh khác; đồng thời có thể phát triển các không gian phục vụ hoạt động cộng đồng như khóa tu mùa hè, khu tháp lưu giữ tro cốt hoặc những hình thức tưởng niệm, lưu giữ khác.

Như vậy, thay vì chỉ nhìn đây là một dự án phục vụ việc an táng hay lưu giữ tro cốt, chúng ta có thể tiếp cận theo hướng một không gian tâm linh tổng hợp, vừa đáp ứng nhu cầu tưởng niệm, vừa tạo ra các giá trị văn hóa, tinh thần và cộng đồng lâu dài.Những khu vực ở phía trong có thể là các khu mộ gia đình, khu mộ dòng họ hoặc khuôn viên riêng, với diện tích từ vài mét vuông đến hàng trăm mét vuông.

Giá trị của những khu này không nhỏ, có thể lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông và tổng giá trị của một khuôn viên gia đình có thể rất lớn. Vấn đề đặt ra là với những tài sản có giá trị như vậy, người dân có thể sử dụng để thế chấp ngân hàng hay không?

Theo quy định và thực tiễn hiện nay, câu trả lời là chưa. Ngân hàng về cơ bản không thể nhận những khu mộ, khuôn viên nghĩa trang này làm tài sản thế chấp như đối với một bất động sản thông thường. Lý do là về bản chất pháp lý, những khu này không được xác lập như một bất động sản mà người mua có đầy đủ các quyền đối với đất. Trong nhiều trường hợp, việc “mua bán” thực chất là ký kết hoặc chuyển nhượng hợp đồng quản lý, sử dụng một khu đất nhất định với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.

Do đó, dù giá trị kinh tế của khu mộ có thể rất lớn, người sử dụng vẫn không có đầy đủ các quyền đối với tài sản, đặc biệt là quyền định đoạt như đối với một bất động sản thông thường. Khi có nhu cầu chuyển nhượng, về thực chất thường là chuyển nhượng hợp đồng cho người khác theo quy định và thông qua đơn vị quản lý hoặc chủ đầu tư. Vì vậy, nếu hỏi liệu ngân hàng có thể nhận những khu này làm tài sản thế chấp hay không, thì ở thời điểm hiện tại, câu trả lời là không. Ngân hàng thường chỉ nhận tài sản thế chấp khi quyền đối với tài sản được xác lập đầy đủ và có hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, đây cũng chính là vấn đề mà chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu để có những quy định phù hợp hơn, nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân khi họ bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua hoặc sử dụng những khuôn viên này. Người dân cần được bảo đảm quyền chuyển nhượng hợp pháp, cũng như được bảo vệ quyền lợi trong trường hợp doanh nghiệp gặp sự cố, chẳng hạn như phá sản hoặc dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác.

10:10 Từ góc độ quy hoạch và quỹ đất, ông Kiên thấy doanh nghiệp có thể nhìn thấy những cơ hội gì từ thị trường này?

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường): Theo bà Miền đã đưa ra nghiên cứu, nếu chúng ta xử lý tốt vấn đề môi trường, chuyển từ nghĩa trang sang công viên Vĩnh Hằng, hoa viên Vĩnh Hằng, thì sẽ tạo ra một mô hình khác. Nếu môi trường tốt, các phần mộ không còn phải hiện rõ trên mặt đất. Như ở nước ngoài, khu vực này chủ yếu là cây xanh, chỉ còn lại một bảng tên. Người ta thậm chí có thể phát triển du lịch tại các khu nghĩa trang đó. Như vậy, nhu cầu và khả năng đầu tư vào lĩnh vực này là rất tốt.

Thứ hai, ở nước ta, các khu nghĩa trang ít nhiều đều có sự liên hệ với một ngôi chùa nào đó. Kể cả các chùa lớn gần Hà Nội, người ta cũng đã đầu tư mở rộng khuôn viên để xây dựng nơi lưu giữ tro cốt, thậm chí có nơi đào hầm để đặt cốt phía dưới trên cơ sở khuôn viên chùa. Đây là một xu hướng đáng chú ý.

Như luật sư Hoàng Ngọc đã phân tích, hiện nay loại hình và sản phẩm này vẫn chưa được quy định rõ ràng. Việc cung cấp dịch vụ cũng chưa thực sự hoàn thiện. Mặc dù các nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn nhưng tôi cho rằng hoạt động vẫn chưa chuyên nghiệp. Chẳng hạn, sản phẩm chưa thể thế chấp, khi chuyển nhượng cũng chưa xác định rõ giá trị.

Qua nghiên cứu của chị Miền, có thể thấy phần mộ bao gồm lô đất, nhưng nếu chỉ đánh đồng toàn bộ giá trị với một lô đất thì chưa đầy đủ. Nếu chỉ tính giá đất theo bảng giá và hệ số thì tương đối công khai. Tuy nhiên, hạ tầng của mỗi nghĩa trang, mỗi dự án là khác nhau. Dịch vụ chăm sóc phần mộ cũng khác nhau, dịch vụ khi an táng cũng khác nhau.

Đặc biệt, đối với loại hình này, dịch vụ có tính chất kéo dài, lâu dài và gần như không có thời hạn. Vì vậy, trong hợp đồng với người mua phần mộ, nhiều nội dung hiện nay vẫn chưa thể làm rõ. Tôi cho rằng chưa có nhà đầu tư nào có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu lâu dài của khách hàng.

Như luật sư Ngọc đã đề cập, còn có các vấn đề như doanh nghiệp phá sản hoặc dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thì dịch vụ sẽ tiếp tục được thực hiện như thế nào. Đây là những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn.

10:15 Đã có doanh nghiệp đầu tư, có dự án, có sản phẩm và nhiều giao dịch đã hình thành thì thị trường bất động sản tâm linh nên được điều tiết bởi luật nào?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE): Theo khảo sát của chúng tôi, phần lớn các giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư hiện nay đang được thể hiện dưới hình thức hợp đồng cung cấp dịch vụ.

Thứ hai, mặc dù về mặt pháp lý, nhiều dự án được xác định là có quyền sử dụng đất lâu dài, nhưng trên thực tế, người mua thường chỉ được ghi nhận trong sổ đỏ chung của toàn bộ dự án, chứ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng khách hàng.

Chính việc chưa có giấy chứng nhận riêng cho từng khách hàng dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác lập và thực hiện đầy đủ các quyền của người mua, trong đó có quyền thế chấp. Bởi trên thực tế, khi không có giấy chứng nhận riêng thì việc ngân hàng nhận quyền này làm tài sản bảo đảm là rất khó.

Đây cũng là một trong những điểm còn bất cập hiện nay. Quyền lợi của người mua trên thực tế có giá trị rất lớn, nhưng cơ sở pháp lý để xác lập, bảo đảm và thực hiện những quyền đó vẫn chưa thật sự rõ ràng.

Vì vậy, đây là vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện trong thời gian tới, đặc biệt là theo hướng làm rõ quyền của người mua, cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng, quyền chuyển nhượng và khả năng sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm, qua đó bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Theo Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, không nhất thiết phải xây dựng một luật riêng về “bất động sản tâm linh”. Các hoạt động liên quan đến nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hiện đã có hành lang pháp lý điều chỉnh về quy hoạch, đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng.

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đầu tư các dự án nghĩa trang, hình thành khuôn viên, phần mộ và cung cấp sản phẩm cho khách hàng, nhiều quan hệ pháp lý mới phát sinh, đặc biệt là quyền của người mua và trách nhiệm lâu dài của chủ đầu tư.

Hiện pháp luật, trong đó có Nghị định 23/2016 và các quy định liên quan, đã điều chỉnh khá đầy đủ hoạt động đầu tư, xây dựng và quản lý nghĩa trang. Nhưng thực tế xuất hiện dạng giao dịch trong đó doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, sau đó cung cấp cho khách hàng quyền sử dụng vị trí an táng hoặc các dịch vụ liên quan. Vì vậy, cần xác định rõ bản chất pháp lý của sản phẩm: đây là hợp đồng dịch vụ, quyền sử dụng vị trí an táng hay một dạng quyền tài sản đặc thù.

“Điều quan trọng là phải làm rõ sau khi chủ đầu tư chuyển giao quyền cho khách hàng thì người mua được thực hiện những quyền gì, có được thừa kế, chuyển nhượng hoặc chuyển giao cho người khác hay không và trình tự thực hiện như thế nào”, luật sư Hoàng Ngọc nói.

Theo luật sư Ngọc, thực tế có trường hợp một người đại diện dòng họ mua khuôn viên lớn để làm nơi an táng chung. Nếu người này qua đời, quyền quản lý, sử dụng khuôn viên được xác lập cho ai, có được chuyển giao cho các thành viên trong dòng họ hay không? Những vấn đề này không thể chỉ giải quyết bằng hợp đồng dịch vụ giữa doanh nghiệp và khách hàng.

Một vấn đề khác là trách nhiệm quản lý, duy tu dự án trong dài hạn. Nếu khách hàng thanh toán một lần nhưng sau nhiều năm chủ đầu tư giải thể, phá sản hoặc chuyển nhượng dự án, ai sẽ tiếp tục quản lý và chăm sóc nghĩa trang? Theo luật sư, đây là loại tài sản đặc thù, việc di dời phần mộ không đơn giản bởi còn liên quan đến yếu tố văn hóa, truyền thống và tâm linh.

Do đó, thay vì ban hành một đạo luật riêng, có thể nghiên cứu bổ sung quy định ở cấp nghị định hoặc văn bản hướng dẫn, trong đó làm rõ quyền của người mua, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế quản lý nguồn kinh phí duy tu, vận hành lâu dài. Có thể nghiên cứu mô hình yêu cầu chủ đầu tư trích lập một phần doanh thu hoặc giá trị giao dịch vào quỹ quản lý, duy tu nghĩa trang.

Pháp luật cũng cần quy định rõ trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, giải thể hoặc phá sản; trách nhiệm của đơn vị tiếp nhận và việc kế thừa các cam kết với khách hàng.

“Thị trường bất động sản tâm linh hiện không nhất thiết cần một đạo luật riêng, mà cần cơ chế pháp lý rõ hơn về bản chất sản phẩm, quyền của người mua và trách nhiệm dài hạn của chủ đầu tư. Nếu những vấn đề này tiếp tục bỏ ngỏ, nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai là rất lớn”, luật sư Hoàng Ngọc nhận định.

Trong khi đó, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nêu quan điểm: Theo tổng hợp của tôi, trên thực tế hiện nay việc cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu, từng phần đất trong dự án nghĩa trang vẫn chưa được triển khai phổ biến. Tuy nhiên, về mặt pháp luật, vấn đề này đã có quy định tương đối rõ. Cụ thể, Điều 143 của Luật Đất đai quy định về việc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất.

Nếu trong dự án nghĩa trang đã được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa thì về nguyên tắc có thể thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy định. Khi được cấp giấy chứng nhận, đối với phần đất sử dụng để xây dựng phần mộ thì người sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng đất theo chế độ sử dụng đất tương ứng, trong đó có trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Còn đối với các khu vực hành chính, dịch vụ thì được thực hiện theo cơ chế sử dụng đất phù hợp với dự án, chẳng hạn như thuê đất. Như vậy, về mặt pháp luật đất đai, cơ sở pháp lý hiện nay tương đối rõ. Vấn đề nằm ở chỗ trên thực tế các nhà đầu tư chưa triển khai đầy đủ việc phân chia và cấp giấy chứng nhận riêng cho từng thửa, đồng thời nhu cầu của thị trường hiện nay cũng chưa thực sự đến mức bắt buộc phải thực hiện theo mô hình này.

Nếu được cấp giấy chứng nhận riêng thì người sử dụng đất sẽ có đầy đủ các quyền theo quy định pháp luật, bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng và thừa kế. Thực tế hiện nay, hoạt động chuyển nhượng có phát sinh nhưng chưa nhiều; việc thế chấp thì gần như chưa ghi nhận đáng kể. Trong khi đó, cho tặng lại là một nhu cầu tương đối tự nhiên, chẳng hạn giữa các thành viên trong gia đình hoặc trong những trường hợp đặc biệt. Tôi cũng rất đồng tình với ý kiến của Luật sư Hoàng Ngọc về việc cần nhìn nhận hậu quả lâu dài của việc sử dụng loại đất đặc thù này.

Nếu các nghĩa trang được sử dụng trong thời gian rất dài thì về lâu dài sẽ đặt ra bài toán về quỹ đất và khả năng quản lý. Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy có những cách tiếp cận khác. Chẳng hạn, như chị Miền vừa chia sẻ về Singapore, người ta chỉ cho phép sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, khoảng 15 năm, sau đó có cơ chế xử lý hoặc chuyển đổi phù hợp. Đây cũng là vấn đề mà cơ quan quản lý cần tiếp tục nghiên cứu, đồng thời rất mong nhận được thêm ý kiến của các luật sư, chuyên gia và những người trực tiếp tham gia thị trường.

Về nguyên tắc, pháp luật đất đai hiện hành quy định quyền sử dụng đất lâu dài đối với những trường hợp thuộc diện được sử dụng lâu dài. Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận thì họ được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây là một loại hình sử dụng đất rất đặc thù, không thể đơn giản coi đây là một thửa đất thông thường.

Nếu chỉ nhìn nhận đây là một thửa đất đơn thuần thì chưa phản ánh đầy đủ bản chất của dự án nghĩa trang. Bởi trong một dự án nghĩa trang còn có hệ thống hạ tầng, cảnh quan, cây xanh, đường giao thông, hệ thống quản lý và các dịch vụ đi kèm. Những hạ tầng này phải được duy trì trong suốt quá trình sử dụng.

Như Luật sư Hoàng Ngọc đã đề cập, cần có cơ chế bảo trì và duy tu hạ tầng để bảo đảm môi trường nghĩa trang luôn được duy trì tốt, sạch đẹp, thuận tiện và đáp ứng nhu cầu của người dân. Bên cạnh vấn đề đất đai còn có một yếu tố rất quan trọng là dịch vụ. Trong quan hệ giữa chủ đầu tư và người sử dụng, người dân không chỉ đơn thuần mua quyền sử dụng một phần đất mà còn sử dụng một hệ thống sản phẩm và dịch vụ đi kèm. Do đó, hợp đồng giữa chủ đầu tư và người sử dụng cần được nhìn nhận trên cả hai phương diện: quyền sử dụng đất và chất lượng, trách nhiệm cung cấp dịch vụ.

Tóm lại, về mặt pháp luật đất đai, chúng ta đã có quy định tương đối rõ: nếu dự án được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng thửa đất thì có cơ sở để cấp giấy chứng nhận cho từng thửa. Khi được cấp giấy chứng nhận và thuộc trường hợp sử dụng đất lâu dài, người sử dụng đất sẽ có các quyền theo quy định pháp luật, bao gồm chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng và thừa kế. Vấn đề còn lại là làm thế nào để các quy định này được triển khai phù hợp với đặc thù của dự án nghĩa trang, đồng thời bảo đảm được quyền lợi lâu dài của người dân và trách nhiệm quản lý, duy tu của chủ đầu tư.

10:30 Một khách hàng bỏ vài trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng mua một khu an viên nhưng chỉ là hợp đồng mua bán. Vậy có nên cấp sổ đỏ cho đất mộ không và có nên tích hợp định danh trên VNeID giống các loại hình bất động sản khác?

Luật sư Hoàng Ngọc: Với những khách hàng bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để mua khuôn viên an viên, cần có một loại giấy tờ pháp lý đủ mạnh để bảo đảm quyền lợi, thay vì chỉ dựa trên hợp đồng dịch vụ.

Theo luật sư Ngọc, pháp luật hiện nay đã có quy định về đất nghĩa trang, nhưng chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần mộ hoặc khuôn viên trong một nghĩa trang. Đặc biệt, phần lớn đất xây dựng nghĩa trang là đất Nhà nước cho thuê, nên việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu mộ còn nhiều vướng mắc.

“Luật Đất đai quy định về đất nghĩa trang, nghĩa địa nhưng chưa có quy định riêng đối với đất phần mộ. Vì vậy, hiện chưa có cơ chế để tách các khu đất nhỏ trong một nghĩa trang thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng”, luật sư Hoàng Ngọc nói.

Theo luật sư, thay vì cấp “sổ đỏ” theo nghĩa thông thường, có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng cho khuôn viên hoặc vị trí an táng, phù hợp với tính chất đặc thù của loại tài sản này.

“Giấy chứng nhận đó có thể không phải là quyền sử dụng đất lâu dài như đối với đất ở, nhưng cần xác lập rõ quyền của người mua. Khi đó, người dân có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, thậm chí thế chấp nếu đủ điều kiện”, ông Ngọc đề xuất.

Luật sư Hoàng Ngọc cho rằng, đây sẽ là cơ sở để nâng mức bảo đảm pháp lý cho người mua, thay vì chỉ có hợp đồng dịch vụ như hiện nay. Về lâu dài, cơ quan quản lý cũng có thể nghiên cứu tích hợp thông tin về quyền sử dụng, quản lý khuôn viên an táng vào hệ thống định danh điện tử như VNeID, qua đó tăng tính minh bạch và thuận lợi trong quản lý, giao dịch.

10:35 Thị trường này có nguy cơ đầu cơ, giữ chỗ và thổi giá hay không? Và nếu có thì áp dụng chế tài xử phạt như nào để không gặp cảnh “loạn thị trường”?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE): Theo quan điểm của tôi, việc xuất hiện các hoạt động đầu tư, thậm chí đầu cơ vào cái gọi là “bất động sản tâm linh”, về bản chất cũng là một quy luật của thị trường. Khi một loại sản phẩm có nhu cầu ngày càng tăng và xuất hiện cơ hội tạo ra chênh lệch giá, các nhà đầu tư sẽ tìm đến.

Bất kỳ phân khúc bất động sản nào cũng có thể vận hành theo quy luật đó. Khi nhu cầu tiếp cận và mua sản phẩm tăng lên, thị trường trở nên hấp dẫn hơn và những người nhạy bén với cơ hội kinh doanh sẽ tìm cách tham gia để tìm kiếm lợi nhuận. Vì vậy, nguy cơ đầu cơ, trục lợi hoặc đẩy giá trong lĩnh vực này, theo tôi, là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện riêng của “bất động sản tâm linh”.

Thị trường nhà ở, đất nền và nhiều loại tài sản khác cũng từng và đang tồn tại tình trạng đầu cơ, gom hàng, tạo khan hiếm giả hoặc thổi giá. Vấn đề khó khăn là trên thực tế, ranh giới giữa đầu tư chính đáng và đầu cơ đôi khi rất mong manh. Một người mua sản phẩm với mục đích tích lũy, sau một thời gian chuyển nhượng khi giá tăng có thể được xem là hoạt động đầu tư bình thường.

Nhưng nếu tổ chức gom số lượng lớn, tạo sự khan hiếm, tung tin hoặc sử dụng các biện pháp để đẩy giá lên bất thường nhằm trục lợi thì đó lại là vấn đề cần được kiểm soát.

Theo tôi, quy định pháp luật càng rõ ràng, cụ thể thì thị trường càng dễ quản lý. Đối với các dự án nghĩa trang có hoạt động cung cấp sản phẩm cho khách hàng, cần có cơ chế minh bạch ngay từ đầu về quy hoạch, điều kiện của dự án, loại sản phẩm được cung cấp, quyền của người mua và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Đặc biệt, bảng giá, các khoản phí quản lý, duy tu, chi phí phát sinh và điều kiện chuyển giao, chuyển nhượng nếu có cần được công bố rõ ràng, minh bạch. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tình trạng thông tin bất cân xứng và hiện tượng lợi dụng sự thiếu rõ ràng về pháp lý để đẩy giá hoặc tạo ra những giao dịch mang tính đầu cơ.

Bên cạnh đó, chính sách về thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi chuyển nhượng cũng cần được nghiên cứu, quy định phù hợp với tính chất đặc thù của loại hình này.

Khi dòng tiền và các giao dịch được kiểm soát minh bạch hơn, cơ quan quản lý sẽ có thêm công cụ để hạn chế tình trạng mua bán tràn lan, đầu cơ và những hành vi có nguy cơ gây nhiễu loạn thị trường. Nói cách khác, không thể ngăn cản hoàn toàn quy luật cung - cầu và hoạt động đầu tư, nhưng hoàn toàn có thể hạn chế đầu cơ, thổi giá bằng một hành lang pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch và cơ chế quản lý phù hợp. Đó cũng là điều cần được tính đến khi thị trường các sản phẩm gắn với nghĩa trang, tâm linh đang ngày càng phát triển.

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng đầu tư và đầu cơ trong thị trường bất động sản tâm linh là điều khó tránh nếu thị trường phát triển. Tuy nhiên, quy định càng rõ ràng, minh bạch thì càng có thể hạn chế tranh chấp và rủi ro.

Theo ông, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, giá trị các khuôn viên an nghỉ có thể lên tới hàng chục triệu đồng/m², sức hấp dẫn đầu tư sẽ tăng. Doanh nghiệp không chỉ thu từ việc chuyển nhượng sản phẩm mà còn có thể cung cấp các dịch vụ quản lý, chăm sóc, duy tu trong nhiều năm.

“Đầu tư có, đầu cơ cũng có. Vì vậy, cần định hướng thị trường phát triển văn minh, tiết kiệm tài nguyên, đồng thời bảo đảm các giá trị văn hóa, tín ngưỡng”, luật sư Hoàng Ngọc nói.

Trước hết, theo ông, cần nghiên cứu cơ chế quản lý, công khai giá và phí dịch vụ, tránh tình trạng giá đất đầu vào thấp nhưng giá sản phẩm đến tay người dân tăng quá cao. Các khoản phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng cũng cần được minh bạch, có thể nghiên cứu cơ chế hình thành quỹ tương tự quỹ bảo trì trong lĩnh vực nhà ở.

Trong ngắn hạn, khi chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần đất, cần tập trung chuẩn hóa hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua. Có thể ban hành mẫu hợp đồng với những nội dung bắt buộc về giá, quyền và nghĩa vụ của các bên, dịch vụ và trách nhiệm quản lý dài hạn.

Theo luật sư, đây là loại tài sản đặc thù, quyền của người mua có thể kéo dài hàng chục năm. Vì vậy, pháp luật cũng cần tính đến trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, thay đổi quy hoạch hoặc phải di dời nghĩa trang để thực hiện các dự án hạ tầng, quốc phòng hay công trình công cộng.

“Không thể chỉ đặt vấn đề di dời một cách cơ học, bởi còn liên quan đến tâm linh, tín ngưỡng, dòng họ và quyền lợi của người dân. Về lâu dài, cần hoàn thiện cơ chế pháp lý về quyền sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và xử lý khi phải di dời”, ông Hoàng Ngọc nhận định.

Trong khi ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng đầu cơ trong bất động sản tâm linh là vấn đề khó tránh khi thị trường bắt đầu hình thành. Tuy nhiên, để hạn chế đầu cơ, trước hết cần định hình rõ loại hình sản phẩm và cơ chế giá.

Theo ông, sản phẩm bất động sản tâm linh không chỉ là đất mà còn bao gồm hạ tầng và các dịch vụ đi kèm. Vì vậy, giá của từng cấu phần cần được thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi thông tin minh bạch, người mua dễ đánh giá giá trị thực, đồng thời giảm cơ hội đầu cơ dựa trên sự mập mờ.

“Đầu tiên phải định hình rõ sản phẩm. Đất bao nhiêu, hạ tầng bao nhiêu, dịch vụ bao nhiêu thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi minh bạch, cơ hội đầu cơ sẽ giảm và cơ quan quản lý cũng dễ kiểm soát hơn”, ông Kiên nói.

Theo ông, quy hoạch cũng cần chủ động dự báo nhu cầu. Chẳng hạn, khi triển khai các công trình, dự án lớn dẫn đến phải di dời nghĩa trang, địa phương cần có phương án bố trí quỹ đất từ trước, tránh tình trạng người dân tâm lý lo thiếu chỗ an táng rồi đổ xô mua.

Về giá đất, ông Kiên cho rằng đây vẫn là vấn đề khó bởi rất khó bóc tách giá trị đất với chi phí xây dựng hạ tầng, chuyển nhượng và các dịch vụ chăm sóc dài hạn. Vòng đời dự án có thể khác nhau, trong khi sản phẩm lại được cung cấp và quản lý trong thời gian dài.

Tuy nhiên, theo ông, việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo quy định hiện hành sẽ giúp tăng tính công khai, minh bạch. Khi giá đất đầu vào được xác định rõ, người dân có cơ sở so sánh với giá sản phẩm bán ra, từ đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp chỉ dựa vào yếu tố vị trí để đẩy giá lên cao.

“Giá đất phải minh bạch, sau đó mới có thể nhìn rõ giá xây dựng, hạ tầng và dịch vụ. Nếu dịch vụ không tương xứng mà chỉ dựa vào vị trí để đưa ra mức giá cao thì người dân hoàn toàn có cơ sở để đặt câu hỏi”, ông Kiên nhận định.

10:50 CÂU HỎI ĐỘC GIẢ: Hiện nay quỹ đất dành cho an táng ngày càng hạn hẹp và trong thời gian tới xu hướng này sẽ còn tiếp tục thu hẹp. Vì vậy, chúng ta sẽ phải nghiên cứu, học hỏi các mô hình an táng hiện đại, tiết kiệm đất, đồng thời phát triển những hình thức an táng mới theo hướng sử dụng đất hiệu quả và bảo vệ môi trường. Tôi muốn hỏi rằng khung pháp lý hiện nay đã mở đường cho những hình thức an táng mới này hay chưa? Pháp luật trong thời gian tới có tiếp tục mở đường cho những mô hình mới này hay không?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng lĩnh vực nghĩa trang, cơ sở hỏa táng và các sản phẩm, dịch vụ liên quan hiện đã có những quy định và định hướng tương đối cụ thể.

Theo bà, Việt Nam không phải chưa có pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này. Các quy định hiện nằm ở nhiều văn bản, từ Luật Đất đai, pháp luật về xây dựng, quy hoạch, môi trường đến Nghị định 23/2016/NĐ-CP về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.

“Vấn đề không hẳn là có cần một đạo luật riêng cho sản phẩm hay phân khúc này hay không. Quan trọng hơn là xây dựng một hành lang pháp lý đầy đủ, thống nhất để các chủ thể tham gia thị trường hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình”, bà Miền nói.

Theo bà, trước mắt cần rà soát tổng thể các quy định hiện hành, bảo đảm ba yêu cầu: thống nhất giữa các quy định pháp luật; liên thông giữa đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường với hoạt động kinh doanh, cung cấp dịch vụ; đồng thời xác định những khoảng trống pháp lý để bổ sung, đặc biệt đối với các mô hình, sản phẩm mới.

Trong thời gian tới, nhiều hình thức an táng, lưu giữ tro cốt và các sản phẩm, dịch vụ tâm linh có thể tiếp tục phát triển theo hướng tiết kiệm đất, bảo vệ môi trường. Nếu nhu cầu và sản phẩm thực tế đã xuất hiện nhưng pháp luật chưa theo kịp, cần sớm bổ sung quy định để tạo hành lang pháp lý phù hợp.

“Quan điểm của chúng tôi là khi thị trường đã hình thành một loại hình sản phẩm, dịch vụ thực tế thì pháp luật cũng cần có quy định để điều chỉnh. Không nhất thiết phải xây dựng ngay một đạo luật riêng, nhưng những vấn đề phát sinh cần được nghiên cứu và đưa vào hệ thống pháp luật hiện hành”, bà Miền nhấn mạnh.

Theo bà, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp người dân và doanh nghiệp biết rõ được phép làm gì, phải thực hiện nghĩa vụ nào, quyền lợi được bảo đảm ra sao; đồng thời tạo cơ sở để cơ quan quản lý kiểm tra, giám sát và xử lý các vấn đề phát sinh.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết ông tham dự hội thảo với mong muốn lắng nghe các vấn đề thực tiễn, qua đó nhận diện những vướng mắc cần tháo gỡ. Theo ông, các quy định về cấp giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng và quản lý đất đai hiện tương đối đầy đủ, nhưng chính sách vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện theo thực tiễn và các chủ trương mới.

“Trong quá trình xây dựng, sửa đổi pháp luật đất đai, chúng tôi luôn xác định phải lắng nghe thực tiễn, tiếp thu ý kiến để kịp thời tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho phát triển”, ông Kiên nói.

Liên quan đến nghĩa trang, cơ sở hỏa táng và các mô hình sử dụng đất phục vụ nhu cầu an táng, hiện đã có quy định tại Nghị định 23/2016 và các văn bản liên quan. Tuy nhiên, theo ông, lĩnh vực này chủ yếu đang được điều chỉnh bằng các nghị định và quy định pháp luật đất đai, chưa có một đạo luật chuyên ngành điều chỉnh toàn diện.

Do đó, nếu thực tiễn phát sinh những quan hệ mới mà pháp luật chưa điều chỉnh đầy đủ, cần tổng kết quá trình thực hiện Nghị định 23/2016 để đánh giá việc tiếp tục hoàn thiện ở cấp nghị định hay xây dựng hành lang pháp lý ở cấp luật.

Ông Kiên cho rằng, chính sách cần tạo điều kiện để địa phương chủ động bố trí quỹ đất, đồng thời khuyến khích các hình thức sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó, hỏa táng và lưu giữ tro cốt là xu hướng phù hợp với áp lực quỹ đất, đặc biệt tại các đô thị.

“Ở những nơi dân số ngày càng đông, quỹ đất hạn chế nhưng nhu cầu an táng vẫn lớn, chúng ta buộc phải tính đến những phương thức phù hợp hơn, trong đó có hỏa táng và lưu giữ tro cốt”, ông nói.

Thực tế tại một số cơ sở tôn giáo, đặc biệt là các chùa, đã xuất hiện nhiều mô hình lưu giữ tro cốt như tháp nhiều tầng hoặc không gian riêng. Điều này cho thấy nhu cầu đang thay đổi nhanh và đặt ra những vấn đề mới trong quản lý đất đai, quy hoạch, văn hóa, tín ngưỡng và môi trường.

Theo ông, công viên nghĩa trang là mô hình sử dụng quỹ đất lớn, trong khi nhu cầu xã hội ngày càng đa dạng, từ nghĩa trang truyền thống đến lưu giữ tro cốt và các công trình gắn với cơ sở tôn giáo. Vì vậy, cần đánh giá đầy đủ nhu cầu thực tế để điều chỉnh chính sách phù hợp.

“Nhà nước cần định hướng, ban hành chính sách phù hợp, doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư, cung cấp các dịch vụ và mô hình mới. Mục tiêu cuối cùng là sử dụng đất phục vụ nhu cầu an táng theo hướng tiết kiệm, văn minh, hiệu quả và bền vững”, ông Kiên nhấn mạnh.

Ông cho biết cơ quan quản lý luôn sẵn sàng tiếp nhận kiến nghị từ người dân, doanh nghiệp và địa phương để tổng hợp, đánh giá những quy định chưa phù hợp, từ đó tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách.

Trong khi đó luật sư Hoàng Ngọc cho biết, Nghị định 23/2016 quy định khá chặt chẽ về nghĩa trang và cơ sở hỏa táng. Việc xây dựng nghĩa trang phải phù hợp quy hoạch, không phải cá nhân mua đất rồi tự ý chuyển thành nghĩa trang để phân lô, bán cho khách hàng.

Theo ông, ngay cả trường hợp nhà đầu tư có đất tư nhân, việc xây dựng nghĩa trang vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, trong đó có UBND cấp tỉnh, nhằm bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, an ninh trật tự và đặc biệt là môi trường. Nghĩa trang, cơ sở hỏa táng cũng phải được bố trí phù hợp, thông thường cách xa khu dân cư.

Đối với các công trình tháp tưởng niệm, theo luật sư Hoàng Ngọc, cần phân biệt rõ giữa nơi lưu giữ tro cốt và công trình tưởng niệm. Nếu công trình có chức năng lưu giữ tro cốt thì về bản chất liên quan đến nghĩa trang và phải tuân thủ các quy định tương ứng. Trong khi đó, nếu chỉ là công trình tưởng niệm, có thể bố trí bài vị, hình ảnh hoặc không gian thờ tự thì cần xem xét theo tính chất của công trình.

“Về môi trường và tác động đến đời sống người dân, nếu chỉ là công trình tưởng niệm thì ảnh hưởng có thể không lớn. Tuy nhiên, nếu đặt trong khu dân cư và có hoạt động thờ tự thì vẫn có thể phát sinh ý kiến trái chiều từ người dân”, ông nói.

Theo ông, khi triển khai những công trình này, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ thủ tục, bảo đảm các yêu cầu về quy hoạch, môi trường và những điều kiện liên quan trước khi xây dựng.

11:00 CÂU HỎI ĐỘC GIẢ: Trong khi chúng ta đang phải đưa người dân ra khu vực ngoại thành để giải quyết nhu cầu nhà ở, an sinh và việc làm, thì tại sao lại dành những khu đất có giá trị trong khu vực đô thị để xây dựng các công trình phục vụ người đã mất. Liệu cách tiếp cận này có thực sự phù hợp hay không?

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội: Về vấn đề nghĩa trang, trước hết chúng ta phải nhìn nhận rằng nghĩa trang truyền thống là nơi chôn cất nguyên trạng thi thể, và hình thức này có những tác động nhất định đến môi trường.

Đây cũng là một trong những lý do khiến quá trình đô thị hóa đặt ra yêu cầu phải thay đổi mô hình nghĩa trang. Chúng ta có thể nhìn vào trường hợp nghĩa trang Văn Điển. Trước đây, khi khu vực này dần nằm trong không gian đô thị, việc duy trì hình thức chôn cất truyền thống trở nên không còn phù hợp. Vì vậy, mô hình đã từng bước được chuyển sang hướng hỏa táng, sau đó lưu giữ tro cốt. Khi đó, lượng đất sử dụng giảm đi đáng kể và những tác động về môi trường cũng được hạn chế hơn. Về lâu dài, tôi cho rằng đây chính là xu hướng mà chúng ta cần nghiên cứu. Bởi một nghĩa trang không phải là một dự án chỉ tồn tại trong vòng 50 hay 70 năm.

Một khi đã hình thành, nó có thể tồn tại hàng trăm năm. Chủ đầu tư này có thể hết thời hạn hoặc chuyển giao cho chủ đầu tư khác, nhưng bản thân khu nghĩa trang và nhu cầu quản lý vẫn còn tồn tại. Chính vì vậy, ngay từ đầu phải có quy hoạch dài hạn, bao gồm cả quy hoạch cảnh quan, hạ tầng, khu vực cây xanh, khoảng cách với khu dân cư và các công trình xung quanh.

Hiện nay, tại một số nghĩa trang hoặc công viên nghĩa trang vẫn tồn tại nhiều hình thức khác nhau: Có khu chôn cất truyền thống, có khu cải táng, có khu lưu giữ tro cốt, tháp lưu giữ tro cốt hoặc các hình thức tưởng niệm khác. Tuy nhiên, nếu nhìn dưới góc độ đô thị văn minh và sử dụng đất hiệu quả, tôi cho rằng chúng ta cần từng bước chuyển sang những hình thức phù hợp hơn. Chẳng hạn, thay vì chôn cất nguyên trạng trong thời gian rất dài, có thể tăng cường hỏa táng và các hình thức lưu giữ tro cốt, qua đó giảm đáng kể nhu cầu về đất.

Do đó, việc di chuyển những nghĩa trang nằm trong khu vực đô thị ra khu vực ngoại thành trong một số trường hợp là điều cần thiết. Nhưng ngược lại, nếu chúng ta xây dựng những công viên tưởng niệm, khu lưu giữ tro cốt hoặc mô hình nghĩa trang hiện đại với quy hoạch tốt, cảnh quan đẹp, hạ tầng đầy đủ và được quản lý phù hợp thì việc bố trí trong hoặc gần khu vực đô thị cũng có những ưu điểm nhất định. Ở đây có thể nhìn thấy hai mặt của vấn đề.

Nếu đặt ở xa trung tâm thì sẽ giảm được những ảnh hưởng về không gian đô thị và tâm lý của cư dân, nhưng lại gây khó khăn cho việc đi lại, thăm viếng và chăm sóc phần mộ. Ngược lại, nếu đặt trong khu vực đô thị thì rất thuận tiện cho người dân, nhưng phải đặc biệt chú trọng đến quy hoạch, cảnh quan, môi trường và sự phù hợp với không gian sống xung quanh.

Không thể nói một cách tuyệt đối rằng nghĩa trang phải nằm hoàn toàn trong đô thị hay hoàn toàn ngoài đô thị. Điều quan trọng là mô hình đó được quy hoạch như thế nào và có đáp ứng các yêu cầu về môi trường, hạ tầng, cảnh quan và quy hoạch đô thị hay không. Đối với một dự án cụ thể, khi doanh nghiệp đề xuất xây dựng và đưa dự án vào hoạt động, dự án vẫn phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, xem xét các yếu tố liên quan, trong đó có quy hoạch, xây dựng, hạ tầng và tác động môi trường theo quy định.

Vì vậy, doanh nghiệp không thể tự ý triển khai một mô hình nghĩa trang hoặc khu lưu giữ tro cốt mà không chịu sự kiểm soát của cơ quan quản lý. Người dân có thể yên tâm rằng các dự án thuộc loại hình này phải được xem xét trong tổng thể quy hoạch và các yêu cầu pháp luật có liên quan. Và đây cũng là lý do chúng ta cần tiếp tục hoàn thiện quy hoạch và pháp luật theo hướng sử dụng đất tiết kiệm hơn, giảm tác động môi trường, nhưng vẫn bảo đảm nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng và văn hóa của người dân.

11:20 Kiến nghị chính sách quan trọng nhất để thị trường bất động sản tâm linh phát triển minh bạch, an toàn là gì thưa các chuyên gia, khách mời?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE)

Theo tôi, để thị trường bất động sản tâm linh phát triển an toàn, minh bạch và bền vững, có ba vấn đề chính sách cần quan tâm.

Thứ nhất là hoàn thiện khung pháp lý. Hiện nay, các quy định liên quan đã nằm trong nhiều văn bản pháp luật, từ luật, nghị định đến các quy định chuyên ngành. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính đồng bộ, liên thông và bổ sung những nội dung còn thiếu. Qua đó, các chủ thể tham gia thị trường xác định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và hạn chế tranh chấp.

Thứ hai là quản lý tốt quan hệ cung - cầu. Cần nắm được nhu cầu thực tế và khả năng cung ứng để cân đối thị trường. Khi cung - cầu ổn định, cơ quan quản lý mới có cơ sở kiểm soát giá, hạn chế đầu cơ, thổi giá hoặc tạo ra những cơn sốt không phản ánh nhu cầu thực.

Cùng với đó, thông tin về quy mô thị trường, nguồn cung và giá cả phải được minh bạch để người dân có cơ sở lựa chọn, thay vì mua theo tâm lý hoặc thông tin chưa được kiểm chứng.

Thứ ba là quản lý các chủ thể tham gia thị trường. Đối với chủ đầu tư, cần tuân thủ đầy đủ quy định trong quá trình đầu tư, phát triển dự án và đưa sản phẩm ra thị trường; đồng thời công khai pháp lý dự án, quyền của khách hàng, giá bán và dịch vụ đi kèm.

Đối với các chủ thể trung gian, môi giới, đây cũng là nhóm cần được quản lý chặt chẽ vì trực tiếp đưa thông tin và sản phẩm đến khách hàng. Người môi giới phải có năng lực chuyên môn, hiểu đúng pháp lý sản phẩm và có đạo đức nghề nghiệp, tránh cung cấp thông tin sai lệch, thổi giá hoặc tạo tâm lý đầu cơ

Luật sư Hoàng Ngọc: Cần cơ chế pháp lý rõ ràng cho giao dịch bất động sản tâm linh

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, đồng tình với quan điểm cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh nghĩa trang. Theo ông, dù quy định về nghĩa trang cơ bản đã đầy đủ, nhưng các giao dịch giữa chủ đầu tư và người dân vẫn còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể.

Theo ông, đất nghĩa trang và việc giao, thu hồi đất để xây dựng nghĩa trang còn liên quan đến môi trường, kinh tế, tâm lý và văn hóa. Vì vậy, cần chuẩn hóa các hợp đồng dịch vụ, tương tự một số giao dịch bất động sản khác. Nhà nước có thể ban hành hợp đồng mẫu hoặc quy định khung về quyền, nghĩa vụ của các bên, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư đăng ký, cập nhật giao dịch để thuận lợi cho quản lý.

“Đây là loại hình bất động sản có tính chất dài hạn, nên cần tính đến cả trường hợp di dời, cải tạo hoặc chấm dứt hoạt động của nghĩa trang”, ông nói.

Luật sư Hoàng Ngọc đề xuất nghiên cứu thành lập quỹ duy tu, bảo dưỡng nghĩa trang tương tự quỹ bảo trì chung cư. Nguồn tài chính này cần bảo đảm việc quản lý, chăm sóc, duy tu trong trường hợp chủ đầu tư chuyển giao dự án, giải thể hoặc phá sản.

Đặc biệt, cần quy định rõ trách nhiệm giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Nếu Nhà nước thu hồi đất hoặc dự án phải di dời, cần xác định rõ quyền lợi của người đã mua sản phẩm, trách nhiệm của chủ đầu tư và nguồn kinh phí thực hiện. Theo ông, đây là cơ sở để thị trường phát triển ổn định và hạn chế tranh chấp.

Ông Vũ Sỹ Kiên: Cần chuẩn hóa sản phẩm bất động sản tâm linh

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng trước hết phải làm rõ sản phẩm bất động sản tâm linh. Sản phẩm không chỉ gồm đất mà còn có hạ tầng, dịch vụ quản lý, vận hành và duy tu.

“Cần chuẩn hóa sản phẩm, xác định rõ đâu là phần đất, đâu là hạ tầng và đâu là dịch vụ. Trên cơ sở đó mới có thể xây dựng các gói sản phẩm minh bạch”, ông Kiên nói.

Theo ông, về lâu dài có thể hình thành chuỗi sản phẩm kết hợp giữa bất động sản, tâm linh, du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và các dịch vụ liên quan. Chuỗi này gồm các khâu từ tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng, phát triển và bán sản phẩm đến quản lý, vận hành sau khi đưa vào sử dụng.

Ông Kiên đặc biệt lưu ý khâu quản lý, vận hành dài hạn. Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý, duy tu và cung cấp dịch vụ, tương tự mô hình vận hành trong lĩnh vực nhà ở cho thuê.

Về phía doanh nghiệp, ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo lập quỹ đất, đồng thời công khai, chuẩn hóa giá. Khi bán sản phẩm, phải minh bạch phần nào là giá trị đất, chi phí hạ tầng và chi phí dịch vụ.

Về cấp giấy chứng nhận, ông Kiên cho biết nếu dự án có quy hoạch chi tiết, xác định cụ thể từng khu, từng thửa và thể hiện trên bản đồ địa chính thì về nguyên tắc có cơ sở cấp giấy chứng nhận theo quy định. Tuy nhiên, quan trọng là phương án kinh doanh phải rõ để người dân biết mình đang mua sản phẩm gì và được hưởng dịch vụ nào.

“Muốn có một hợp đồng tốt thì trước hết phải có sản phẩm và phương án kinh doanh rõ ràng. Phải xác định phần nào là quyền sử dụng đất, phần nào là hạ tầng, phần nào là dịch vụ, thời gian cung cấp và ai chịu trách nhiệm quản lý, duy tu”, ông Kiên nhấn mạnh.

Theo ông, do sản phẩm có thời gian sử dụng và nhu cầu dịch vụ kéo dài, ngoài giá trị vật chất còn cần cam kết và uy tín lâu dài của nhà đầu tư. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản tâm linh phát triển minh bạch, an toàn và bền vững.