Trước thềm Đại hội XIV của Đảng: Đất đai và bài toán hoàn thiện thể chế

Nghị quyết Đại hội XIII xác định hoàn thiện thể chế phát triển, đặc biệt là thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, là một trong ba đột phá chiến lược. Trong cấu trúc đột phá đó, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực trung tâm quyết định khả năng huy động vốn xã hội, tổ chức không gian phát triển và bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội lâu dài.

Cụ thể hóa tinh thần ấy, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực quản lý và sử dụng đất.

Đây là nghị quyết chuyên đề đầu tiên về đất đai sau gần một thập kỷ, ra đời trong bối cảnh những bất cập của Luật Đất đai 2013 đã trở thành điểm nghẽn rõ nét đối với đầu tư, phát triển đô thị và thị trường bất động sản.

Sau hơn ba năm triển khai, dấu ấn quan trọng nhất của Nghị quyết 18 là việc ban hành Luật Đất đai 2024 - bước tái cấu trúc toàn diện khung pháp lý về đất đai, thay thế hệ thống quy định đã bộc lộ độ trễ lớn so với thực tiễn.

Luật Đất đai 2024: Bước ngoặt thể chế hóa Nghị quyết 18

Luật Đất đai 2024 đưa ra thay đổi có tính nền tảng: Bãi bỏ khung giá đất hành chính, chuyển sang xác định giá theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Đây là quyết định nhằm xử lý tận gốc tình trạng “hai giá đất” kéo dài nhiều năm - nguyên nhân của thất thoát ngân sách, phát sinh khiếu kiện và tạo dư địa cho đầu cơ, trục lợi chính sách.

Song song, luật mới siết chặt cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; mở rộng quyền tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh tế và cải cách thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng số hóa và liên thông.

Với thị trường bất động sản, đây được xem là bước tháo gỡ nút thắt pháp lý lớn nhất trong nhiều năm. Hàng loạt địa phương đã rà soát quỹ đất, dự án tồn đọng và quy hoạch treo để chuẩn bị bước vào giai đoạn vận hành khung luật mới. Kỳ vọng được đặt vào việc khơi thông nguồn cung dự án, giảm tình trạng “đóng băng pháp lý”.

Thể chế đã mở, khâu thực thi là then chốt

Đánh giá về quá trình triển khai Nghị quyết 18, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho rằng hệ thống chính sách đất đai đã có chuyển động thực chất hơn so với nhiều nhiệm kỳ trước. Minh bạch hóa thông tin quy hoạch và giá đất được cải thiện; tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án hạ tầng trọng điểm được rút ngắn; và tình trạng khiếu nại đông người về đất đai tại một số địa bàn có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, ông Châu lưu ý cải cách thể chế chỉ mới đi hết “chặng lập quy”, còn thách thức thực sự nằm ở giai đoạn thực thi. Xác định giá đất theo thị trường đòi hỏi hệ thống dữ liệu chuẩn hóa, đội ngũ định giá đủ năng lực và cơ chế giám sát độc lập. Nếu các yếu tố này không đồng bộ, nguy cơ phát sinh méo mó giá hoặc lợi dụng chính sách vẫn hiện hữu.

Đồng thời, bồi thường và tái định cư tiếp tục là điểm nhạy cảm, dễ phát sinh xung đột lợi ích nếu thiếu đối thoại và đồng thuận xã hội.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định cải cách đất đai lần này mang ý nghĩa “mở khóa” cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản.

“Trong nhiều năm, pháp lý đất đai là điểm nghẽn lớn nhất khiến dự án chậm triển khai, nguồn cung suy giảm và chi phí vốn đội lên. Luật mới tạo cơ hội khơi thông nguồn lực. Nhưng nếu thiếu công cụ kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thị trường rất dễ tái diễn những cơn sốt đất ngắn hạn, gây bất ổn vĩ mô”, ông Đính phân tích.

Thực tế đó cho thấy thông điệp xuyên suốt của Nghị quyết 18 không chỉ nằm ở sửa luật, mà ở việc chuyển từ tư duy quản lý đất đai bằng mệnh lệnh hành chính sang điều tiết bằng công cụ thị trường, song song với tăng cường kỷ luật và giám sát quyền lực trong phân bổ nguồn lực đất đai.

Nhìn từ trước thềm Đại hội XIV của Đảng, cải cách thể chế đất đai đã đạt được những bước tiến quan trọng về khung chính sách. Tuy nhiên, khoảng cách giữa chính sách và hiệu quả thực tiễn vẫn là thước đo then chốt trong giai đoạn tới.

Đại hội XIV được kỳ vọng tiếp tục đặt trọng tâm vào nâng cao năng lực thực thi, kiểm soát lợi ích nhóm trong quản lý đất đai và hoàn thiện cơ chế phân bổ nguồn lực công bằng, minh bạch.

×