Vận hành sau 3 năm, dự án 169 Nguyễn Ngọc Vũ vẫn…dang dở?

Khi Trường học “bắt tay” doanh nghiệp xây dựng

Tháng 10.2008, Trường Trung học kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội (thời điểm này trực thuộc Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội, nay thuộc Bộ Xây dựng) ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty CP Lắp máy Điện nước và Xây dựng (LMĐN) để cùng đầu tư xây dựng và khai thác dự án tòa nhà đa năng 169 Nguyễn Ngọc Vũ (quận Cầu Giấy).

GPXD nêu rõ 2 tầng kỹ thuật

Theo đó, Trường góp vốn tương ứng với 25% kinh phí Dự án bằng giá trị quyền sử dụng khu đất (1.050m2). LMĐN bỏ toàn bộ tiền đầu tư xây dựng tòa nhà 19 tầng (tương ứng 75% kinh phí dự án) trên khu đất theo thiết kế quy hoạch đã được phê duyệt. Phương án phân chia thành phẩm thể hiện: LMĐN được hưởng 75% diện tích tầng 1; 428m2 diện tích tầng 6; 100% diện tích tầng lửng, tầng kỹ thuật và từ tầng 7 trở lên.

Cũng theo hợp đồng này, LMĐN được ủy quyền là đại diện Chủ đầu tư để thực hiện dự án. Đáng chú ý, cả Trường và DN đều có trách nhiệm làm việc với cơ quan chức năng để chuyển đổi mục đích sử dụng đối với phần diện tích sở hữu được phân phân chia. Tạm diễn giải: tòa nhà đa năng nằm trên phần đất sự nghiệp (phục vụ hoạt động giáo dục), không đủ điều kiện kinh doanh BĐS nên sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng.

Từ 2009, LMĐN ký hợp đồng góp vốn đầu tư với các chủ đầu tư thứ cấp để huy động vốn xây dựng dự án. Tổng cộng có 29 nhà đầu tư thứ cấp đã ký hợp đồng với LMĐN góp tiền để đổi lại diện tích sàn sử dụng trong số 75% diện tích mà LMĐN được phân chia hợp đồng với trường. Cuối tháng 12.2013, dự án tạm hoàn thành phần xây dựng và LMĐN bàn giao lại các phần góp vốn cho các chủ đầu tư thứ cấp, gồm 18 tầng văn phòng: 1L, 6, 6A, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12A, 14, 15, 16, 17, 18, 19 và 19A. Phần diện tích chung có sảnh chung tầng 1 và 2 tầng hầm.

Sau khi bàn giao, Ban đại diện các nhà đầu tư thứ cấp (29 nhà đầu tư) đã lựa chọn Công ty CP Đầu tư giải pháp Việt đảm trách quản lý dịch vụ của toàn tòa nhà. Tòa nhà đã hoạt động theo hướng đó suốt 4 năm qua.

Tuy nhiên, đối chiếu thực trạng công trình với GPXD được cấp cho dự án, cũng như một số điều khoản liên quan tới trách nhiệm của chủ đầu tư, cho thấy nhiều vấn đề chưa hoàn thiện, thậm chí bị biến tướng.

Bán luôn tầng kỹ thuật?

Đây là 1 tầng kỹ thuật của tòa nhà đa năng do Trường Trung học kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội và LMĐN cùng thực hiện theo giấy phép?

Theo GPXD số 78/GPXD do Sở Xây dựng cấp ngày 3.6.2009 cũng như GPXD điều chỉnh (tháng 8.2011), công trình Nhà đa năng 169 Nguyễn Ngọc Vũ có 2 tầng kỹ thuật (có diện tích và chiều cao lần lượt là 640m2/3m và 335m2/3,6m). Hiện trạng lại cho thấy, công trình tòa nhà không có bất cứ tầng kỹ thuật nào.

Tìm hiểu được biết, 2 tầng kỹ thuật này đã được “biến” thành văn phòng và dịch vụ ăn uống (đối chiếu hồ sơ, vị trí các tầng kỹ thuật hiện tại là 1 tầng trung của tòa nhà và tầng 19A). Đồng thời, tất cả các diện tích sân thượng thoát hiểm cho người tại tầng thượng bị bịt kín thành nơi kinh doanh dịch vụ nhà hàng. Việc này, bên cạnh vấn đề tuân thủ pháp luật xây dựng, còn ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động an toàn vận hành của tòa nhà và quyền lợi của hàng chục nhà đầu tư từng “sống chết” với dự án gần 10 năm qua.

Theo thiết kế, các tầng kỹ thuật là phần diện tích chung, phục vụ vận hành của các tầng văn phòng trong toàn bộ tòa nhà. Hiện 2 tầng này đã biến mất và chuyển hóa công năng thành sàn văn phòng và dịch vụ ăn uống – kéo theo thực trạng quá tải áp lực hạ tầng/tiện ích cho tòa nhà do lượng m2 văn phòng “đội” lên so với thiết kế kỹ thuật được duyệt.

Đoàn người chờ đợi vào thang máy mỗi buổi sáng tại nhà đa năng 169 Nguyễn Ngọc Vũ - một trong số nhiều hệ lụy từ việc  tự ý  gia tăng m2 sàn thương mại so với thiết kế được duyệt

Cụ thể, thang máy, hầm gửi xe, hệ thống cấp nước,… của tòa nhà bị quá tải nghiêm trọng. Vào giờ cao điểm, phải chờ đợi 30-45 phút mới sử dụng được thang máy. Theo chính một đơn vị thuê văn phòng tại tòa nhà cho biết, tầng kỹ thuật 2 (tầng 19A) bị sử dụng làm tầng dịch vụ nhà hàng đang ảnh hưởng trực tiếp tới đảm bảo an toàn cháy nổ cho toàn bộ tòa nhà.

Được biết, Ban đại diện các nhà đầu tư thứ cấp đã nhiều lần kiến nghị với LMĐN về phương án bổ sung thang máy cho tòa nhà cũng như đánh giá lại chất lượng công trình về kết cấu thép (hiện trạng đã han gỉ các cột). Tuy nhiên, phía Trường và LMĐN vẫn giữ trạng thái im lặng. Thậm chí, dù tòa nhà đã đi vào vận hành nhiều năm nay, những nhà đầu tư thứ cấp (đồng sở hữu, sử dụng) khẳng định chưa nhận được hồ sơ hoàn công/nghiệm thu của công trình!?

Theo ông T. (Trưởng ban đại diện nhà đầu tư thứ cấp), sau khi nhà đầu tư gửi đơn thư khiếu nại các sai phạm của chủ đầu tư lên UBND TP Hà Nội, Thanh tra Sở xây dựng, UBND quận Cầu Giấy, sự việc vẫn chưa có chuyển biến tích cực. 

Chưa dừng lại, bức bối của nhóm những nhà đầu tư thứ cấp còn tập trung ở vấn đề trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất - nhằm đổi hợp đồng mua bán (hoặc cho thuê dài hạn). Được biết, BQT hiện tại của tòa nhà hiện chính là ban đại diện các nhà đầu tư thứ cấp dự án theo Luật Dân sự. Chỉ khi Chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.