Văn phòng hạng A tại TP.HCM: Hết thời dựa hơi đất vàng, bước vào cuộc đua 'xanh hóa'

Áp lực nâng cấp đè nặng lên các cao ốc văn phòng lâu năm

Thời gian gần đây, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh từ cạnh tranh vị trí sang cạnh tranh chất lượng. Trong khi các dự án mới liên tiếp xuất hiện với tiêu chuẩn xanh, công nghệ vận hành hiện đại và hệ thống tiện ích toàn diện, nhiều cao ốc từng được xem là biểu tượng của khu trung tâm lại đối mặt sức ép phải "lột xác" sau hàng chục năm khai thác.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, xu hướng lựa chọn văn phòng của doanh nghiệp, đặc biệt là khối doanh nghiệp nước ngoài và tập đoàn đa quốc gia, đã thay đổi đáng kể. Giá thuê vẫn là yếu tố quan trọng, nhưng không còn là tiêu chí quyết định. Thay vào đó, khả năng tiết kiệm năng lượng, chất lượng môi trường làm việc, tiêu chuẩn phát triển bền vững và trải nghiệm nhân viên đang trở thành những "điểm cộng" có sức nặng trong quyết định thuê văn phòng.

Nghiên cứu của JLL Việt Nam cho thấy, khoảng 28% tổng diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đã có tuổi đời trên 10 năm, trong đó không ít tòa nhà đã vận hành từ 25-30 năm. Đây là nhóm tài sản chịu áp lực lớn nhất khi thị trường ngày càng xuất hiện nhiều dự án mới với tiêu chuẩn quốc tế.

Ghi nhận thực tế tại khu vực trung tâm quận 1 (cũ) cho thấy nhiều cao ốc văn phòng lâu năm vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ lợi thế vị trí. Tuy nhiên, bên cạnh đó, hàng loạt tòa nhà mới như khu vực Thủ Thiêm hay dọc trục đường Lê Duẩn, Nguyễn Huệ đang thu hút nhiều doanh nghiệp nhờ không gian hiện đại, hệ thống quản lý thông minh, khu vực sinh hoạt chung và các tiêu chuẩn vận hành xanh.

Theo các chuyên gia, sau khoảng 15 năm vận hành, nhiều hệ thống kỹ thuật như điều hòa trung tâm, thang máy, quản lý năng lượng hay phòng cháy chữa cháy bắt đầu bước vào giai đoạn cần nâng cấp lớn. Khi công trình bước sang tuổi đời 20-25 năm, việc cải tạo gần như trở thành yêu cầu bắt buộc nếu chủ đầu tư muốn kéo dài vòng đời khai thác.

Trong khi đó, khoảng cách giữa các tòa nhà cũ và nguồn cung mới ngày càng rõ nét. JLL cho biết khoảng 70% diện tích văn phòng hạng A đang được phát triển mới tại TP.HCM đều hướng đến tiêu chuẩn xanh, ứng dụng công nghệ thông minh và lấy trải nghiệm người sử dụng làm trung tâm.

Bà Stephanie Dinh - Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án JLL Việt Nam, nhận định ESG không còn là yếu tố tạo lợi thế mà đang dần trở thành tiêu chuẩn bắt buộc của thị trường. Những tòa nhà đầu tư vào hiệu quả năng lượng, công nghệ vận hành và sức khỏe người sử dụng thường duy trì khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, đồng thời giữ giá thuê ổn định trong dài hạn.

Từ cuộc đua vị trí sang cuộc cạnh tranh chất lượng tài sản

Không chỉ tại Việt Nam, làn sóng tái định vị các tòa nhà văn phòng đang diễn ra trên phạm vi toàn cầu. JLL dự báo khoảng 65% các tòa nhà văn phòng trên thế giới có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp để đáp ứng các tiêu chuẩn mới về môi trường, công nghệ và trải nghiệm người dùng.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, bất động sản xanh hiện không còn là một lựa chọn mang tính khuyến khích mà đã trở thành yêu cầu của nhiều doanh nghiệp quốc tế, đặc biệt là các nhà đầu tư FDI.

Ông phân tích, nhiều tập đoàn toàn cầu hiện phải kiểm soát lượng phát thải gián tiếp (Scope 3) trong chuỗi hoạt động của mình. Vì vậy, việc lựa chọn văn phòng đạt tiêu chuẩn xanh cũng trở thành một phần trong chiến lược thực hiện các cam kết phát triển bền vững.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM đã chủ động cải tạo các tòa nhà lâu năm thay vì xây mới hoàn toàn. Các dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza hay Vincom Center Tower sau khi nâng cấp theo định hướng ESG đều cải thiện đáng kể sức hút đối với khách thuê, đồng thời duy trì mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung của thị trường.

Theo JLL, các tòa nhà sở hữu chứng nhận xanh và có lộ trình giảm phát thải rõ ràng hiện ghi nhận mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với những dự án thông thường. Trong khi đó, chi phí nâng cấp chỉ dao động khoảng 1-7% tổng giá trị tài sản nếu tập trung vào các hạng mục trọng điểm như hệ thống cơ điện, quản lý năng lượng hay cải thiện chất lượng không khí.

Theo dự báo, nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại TP.HCM vẫn tiếp tục gia tăng trong vài năm tới, tập trung chủ yếu tại khu trung tâm mở rộng và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Điều này sẽ khiến áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà ngày càng gay gắt hơn, đặc biệt với nhóm tài sản đã khai thác nhiều năm nhưng chậm cải tạo.

Các chuyên gia nhận định, thị trường văn phòng TP.HCM đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi giá trị của một tòa nhà không chỉ nằm ở vị trí "đất vàng" mà còn ở khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Trong cuộc đua này, những chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc, đầu tư công nghệ và nâng cấp trải nghiệm khách thuê sẽ có nhiều cơ hội duy trì tỷ lệ lấp đầy cũng như giá thuê. Ngược lại, các tòa nhà chậm chuyển đổi có nguy cơ bị tụt lại phía sau, dù vẫn sở hữu lợi thế về vị trí trung tâm.

×