Xây nhà tại khu vực nông thôn, xin cấp phép xây dựng như thế nào khi xã chưa có quy hoạch chi tiết?

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn là gì?

Liên quan đến vấn đề này, công dân Nguyentueminh gửi câu hỏi thắc mắc tới Bộ Xây dựng như sau: “Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026 quy định: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp được miễn giấy phép.

Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị hoặc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực có quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng. Trong khi đó, điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 32 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024: "Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Việc cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại các vị trí nằm trong khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã nhưng chưa có quy hoạch chi tiết sẽ được thực hiện như thế nào?”

Trả lời vấn đề này, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết:

Theo Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 32 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn là phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt và quy hoạch sử dụng đất.

Do đó, trong trường hợp khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, người dân cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể về quy hoạch và điều kiện cấp phép xây dựng theo quy định hiện hành.

Những trường hợp xây dựng nhà ở, công trình được miễn giấy phép từ năm 2026

Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở hoặc công trình, điều đầu tiên nhiều gia đình, chủ đầu tư nghĩ tới thường là thủ tục xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng hiện hành, pháp luật đã quy định một số trường hợp được miễn giấy phép nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Vì vậy, trước khi tiến hành khởi công, người dân nên đối chiếu kỹ để xem công trình của mình có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không.

Vậy nhà ở riêng lẻ, công trình cấp IV nào được miễn giấy phép? Đây là nhóm quy định được nhiều hộ gia đình quan tâm nhất. Theo quy định hiện hành, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình cấp IV sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:

Công trình có quy mô dưới 7 tầng;

Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m²;

Được xây dựng ngoài các khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc đặc thù như khu chức năng, khu phát triển đô thị đã có quy hoạch chung, khu du lịch quốc gia, khu kinh tế hoặc khu vực nông thôn đã được phê duyệt quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, với nhiều công trình nhà ở dân dụng quy mô nhỏ tại khu vực nông thôn hoặc ngoài vùng quy hoạch đặc biệt, người dân có thể được miễn thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Không chỉ với công trình xây mới, pháp luật cũng tạo điều kiện đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở đang sử dụng.

Cụ thể, trường hợp sửa chữa, cải tạo chỉ thực hiện bên trong công trình hoặc cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, chủ đầu tư sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, việc cải tạo phải bảo đảm không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, đồng thời vẫn đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và hạ tầng kỹ thuật xung quanh.

Bên cạnh nhà ở dân dụng, pháp luật còn miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo điều chỉnh và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Quy định này nhằm tránh tình trạng kiểm tra, thẩm định chồng chéo trong quá trình triển khai dự án.

Ngoài ra, một số nhóm công trình đặc thù khác cũng thuộc diện miễn giấy phép xây dựng như:

Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách hoặc công trình tạm;

Công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai tỉnh trở lên hoặc nằm ngoài khu vực phát triển đô thị đã có quy hoạch;

Công trình ngoài khơi, công trình phục vụ hoạt động hàng không, cảng hàng không;

Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép và hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

Các dự án đầu tư công được quyết định đầu tư bởi Thủ tướng Chính phủ, bộ, ngành Trung ương hoặc Chủ tịch UBND các cấp.

Đáng lưu ý, theo khuyến cáo của chuyên gia pháp lý, việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được tự ý thi công mà không thực hiện thủ tục quản lý liên quan.

Theo đó, trước thời điểm khởi công, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo ngày khởi công kèm hồ sơ thiết kế xây dựng tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ; trừ trường hợp công trình bí mật nhà nước hoặc công trình xây dựng khẩn cấp theo quy định.

×