Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Khó ban hành bảng giá đất hàng năm và phù hợp thị trường

Một trong những điểm được dư luận và người dân quan tâm của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và UBND cấp tỉnh quyết định ban hành.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Tốn thời gian, chi phí nhưng hiệu quả không cao?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, nếu quy định ban hành "bảng giá đất định kỳ hàng năm" thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở TNMT, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện.

"Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn".  

Nguyên nhân là do đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu "đầu vào" không chính xác", ông Châu dẫn chứng.

Còn nếu theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, theo ông Châu, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Ông Đào Quang Dương, Phó Phòng Kinh tế đất (Sở TNMT TP.HCM) cũng kiến nghị nên cân nhắc việc xây dựng bảng giá đất hàng năm vì thủ tục nhiêu khê, phức tạp.

"Không lẽ vừa ban hành bảng giá đất thì lại bắt đầu ngay công việc để cuối năm lại trình tiếp, khối lượng cực lớn. Ngoài kinh phí thì còn có tính khả thi bởi giá đất không thể nào biến động xoành xoạch. Không thể nào ban hành bảng giá đất hàng năm được, có chăng điều chỉnh, bổ sung những bất cập, thiếu sót hoặc tuyến đường được đầu tư hạ tầng, yếu tố tự nhiên tác động giá đất...", ông Đào Quang Dương nói.

TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cũng nhận định, điều 154 của dự thảo quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm" chưa mang tính khả thi.

Theo ông Huy, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. 

Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không?

TS Trần Trung Kiên, Giám đốc chương trình Thuế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, đặt vấn đề: "Liệu có xây dựng bàng giá đất hàng năm được không khi khối lượng công việc rất lớn, trong khi nếu áp dụng theo quy định hiện hành là 5 năm một lần thì lâu, không hiệu quả và không công bằng".

Nên giao cho các địa phương tự quyết định với những căn cứ cụ thể

Trước tính khả thi không cao của việc ban hành bảng giá đất ban hành hàng năm và phù hợp với giá thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất nên xem xét cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, bởi điều này nếu xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn.

"Giải pháp này phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi)", ông Châu đề xuất.

Ông Đỗ Đông Hướng, Trưởng ban Vật giá Sở Tài chính TP.HCM, cũng nhận định, việc quy định bảng giá đất ban hành hàng năm và phù hợp với giá thị trường là 2 mục tiêu rất khó thực hiện.

Vì vậy, theo ông Hướng, ban soạn thảo nên nghiên cứu giao địa phương tùy tình hình thực tế mà xây dựng bảng giá đất phù hợp.

"Trong trường hợp vẫn còn cơ chế 2 giá thì bảng giá đất nên ổn định trong thời gian từ 3-5 năm. Ngoài ra, cần cân nhắc việc xây dựng bảng giá đất theo đoạn đường, tuyến đường, vị trí chứ không nên quy định "cứng" là "theo vị trí", vì rất khó khăn ở khâu thực hiện", ông Hướng nói.

TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM thì đề xuất, không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Trong khi đó, ThS. Tô Thị Đông Hà, Trưởng Bộ môn Luật, Khoa Kinh tế - Luật (Trường ĐH Tài chính - Marketing), thì nhận định, khi xây dựng bảng giá đất cần phải có lộ trình, không thể vội vàng đưa ra bảng giá bất cập.

"Bảng giá đất hiện nay là chưa phù hợp, chưa sát với giá thị trường nên trước hết phải thu thập các công tin đánh giá, định giá chính xác trước khi đưa ra công thức về bảng giá đất phù hợp", bà Hà nói thêm.