Làm sao để tránh mua phải căn hộ bị "cắm" ngân hàng?

Giải chấp theo tiến độ bán hàng

Thời gian qua, Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội) đã thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cho hàng loạt dự án bất động sản ở Hà Nội. Trong đó, đáng chú ý là dự án Khu văn phòng, nhà ở, nhà trẻ số 201 Minh Khai (Hinode City), phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng đang mở bán rầm rộ trên thị trường bất động sản.

Tại Thông báo số 67/TB-VPQLĐĐ-TTLT ngày 04.2018 có nêu, ngày 3.1.2018, Văn phòng Quản lý Đất đai Hà Nội đã thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là toàn bộ dự án Hinode City 201 Minh Khai do Vietracimex làm chủ đầu tư tại Ngân hàng CPTM Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank). 

Dự án Hinode City có vị trí tại 201 đường Minh Khai. (ảnh TK)

Được biết, dự án Hinode City có 3 tòa chung cư 26 tầng (22 tầng căn hộ, 4 tầng thương mại) được xây dựng trên tổng diện tích 2,8ha. Mật độ xây dựng khoảng 40%, dự kiến bàn giao cho khách hàng vào quý III.2019.

Liên quan đến thông tin chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án Hinode City 201 Minh Khai, trao đổi với Dân Việt, đại diện truyền thông Vietracimex cho biết, ngày 10.1.2018, Vietcombank đã có văn bản số 4640/VCB-KHDN về việc “Chấp thuận giải chấp căn hộ thuộc dự án đầu tư và xây dựng khu văn phòng, nhà ở và nhà trẻ tại số 201 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội theo tiến độ bán hàng”. 

“Như vậy, dự án hoàn toàn đủ điều kiện để giao dịch mua bán và đã được mở bán chính thức từ tháng 1.2018. Hiện tại, tiến độ xây dựng của dự án đang vượt kế hoạch”, vị đại diện truyền thông Vietracimex nhấn mạnh.

Khi PV hỏi về vấn đề vốn đầu tư tại dự án Hinode City 201 Minh Khai, đại diện Vietracimex cũng khẳng định, chủ đầu tư đã có kế hoạch tài chính tốt nhất để thực hiện dự án. Ngoài ra, dự án cũng đầy đủ pháp lý mở bán theo quy định, đặc biệt là được Sở Xây dựng đồng ý cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án tại 201 Minh Khai này.

Khách hàng tìm hiểu rõ thông tin

Trên thực tế nhiều chủ đầu tư đem dự án bất động sản thế chấp ngân hàng và mất khả năng thanh toán dẫn tới việc ngân hàng siết nợ đã từng xảy ra. Đơn cử như, năm 2017, Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên (TP Hồ Chí Minh) của Công ty CP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 cũng bị Ngân hàng BIDV thông báo sẽ bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của dự án với giá khởi điểm là 810 tỷ đồng. Hàng trăm khách hàng đang bị “mắc kẹt” không biết quyền lợi mình đi về đâu…

Tại Hà Nội, Sông Đà Thăng Long cũng nợ đầm đìa với việc đầu tư các dự án dài trải. Nhiều ngân hàng có mức cho vay lớn như BIDV là 118 tỷ đồng, Ngân hàng An Bình cho vay 213 tỷ đồng, Ngân hàng Quân đội cho vay 495 tỷ đồng... Việc giải quyết quyền lợi cho các khách hàng cũ ra sao đang khiến nhiều khách hàng băn khoăn.

Nhận định về việc dự án thế chấp tại ngân hàng, luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng là điều hết sức bình thường. Điều này hoàn toàn không phải là tiêu chí đánh giá uy tín năng lực của chủ đầu tư mà phải xem thực tế các dự án họ đã và đang triển khai. 

“Theo quy định pháp luật hiện hành thì nếu dự án đã thế chấp cho ngân hàng mà chủ đầu tư lại mang bán tiếp cho người dân, về nguyên tắc thì hợp đồng bán nhà cho dân là vô hiệu, tất nhiên trong trường hợp này chủ đầu tư có dấu hiệu của hành vi “lừa đảo”.

Ngược lại, trường hợp nhà đất thuộc dự án đã bán cho người dân mà mang đi thế chấp cho ngân hàng thì giao dịch thế chấp là vô hiệu, do chủ đầu tư không còn quyền thế chấp tài sản đã bán.

Và, đặc biệt, ngân hàng không thể nói là không biết tài sản thế chấp đã bán cho người dân vì còn khâu thẩm định. Trong trường hợp này, luật sư chỉ ra rõ khách hàng đều có quyền yên tâm nếu có hợp đồng mua bán”, luật sư Trần Tuấn Anh cho biết. 

Trước khi ký Hợp đồng mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ và chứng minh căn hộ đã giải chấp. (ảnh TK)

Cũng theo luật sư Trần Tuấn Anh, không chỉ riêng đối với dự án Hinode City 201 Minh Khai này, mà nhiều dự án khác, mặc dù đã có văn bản chấp thuận giải chấp căn hộ theo tiến độ bán hàng thì chủ đầu tư vẫn nên chủ động công khai chi tiết, về việc thế chấp, giải chấp tại dự án như thế nào để khách hàng hiểu. Đặc biệt, khi quyết định ký Hợp đồng mua bán, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư chứng minh căn hộ mình mua đã giải chấp tại ngân hàng theo đúng quy định pháp luật. 

Ngoài ra, giám đốc Công ty Luật Minh Bạch còn đưa ra lời khuyên, khi mua nhà khách hàng cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“Để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen “luật hóa” các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký Hợp đồng mua nhà”, luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.