Yêu cầu khách đóng 100% mới bàn giao nhà, Eco Lake View đang vi phạm pháp luật?

Như thông tin Dân Việt đã phản ánh, ngày 3.11 vừa qua, nhiều khách hàng mua căn hộ dự án Eco Lake View số 32 Đại Từ đã tập trung trước cổng dự án căng băng rôn “tố cáo” việc bàn giao nhà chưa đảm đủ điều kiện của chủ đầu tư và các khoản thu trái quy định của pháp luật. 

Khách hàng tập trung trước cổng dự án Eco Lake View. 

Yêu cầu nộp 100% giá căn hộ khi chưa bàn giao nhà

Theo phản ánh của khách hàng mua căn hộ tại toà HH02 dự án Eco Lake View, gần cuối tháng 10 vừa qua, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Ecoland đã gửi “Thông báo bàn giao căn hộ” cho nhiều khách hàng. Trong đó, Ecoland đề nghị khách hàng thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ và đến nhận bàn giao căn hộ căn cứ theo HĐMB và tiến độ hoàn thiện dự án.

Đơn cử, trong nội dung thông báo gửi chủ căn hộ N.T.T.H, Ecoland đề nghị thực phải hiện thanh toán gồm: 25% giá căn hộ đợt 7 (đạt 95% - PV), 5% giá căn hộ còn lại và 2% kinh phí bảo trì vào tài khoản phong toả; 03 tháng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư. 

Ecoland ra thông báo bàn giao và đóng 100% giá căn hộ khi công trình chưa hoàn thiện khiến khách hàng bức xúc. 

Thời hạn nộp tiền được tính từ khi ra thông báo đến khi phải hoàn thành thanh toán chỉ hơn 10 ngày. Thời gian bàn giao căn hộ sau khi khách hàng thanh toán đủ số tiền phải nộp vào 3 số tài khoản đều có tên “Công ty Cổ phần Ecoland” tại Ngân hàng Indovina – Chi nhánh Hà Nội.

Đặc biệt, cũng tại thông báo này, Ecoland nêu: “Đến thời hạn thanh toán nêu trên, nếu quý khách hàng không thực hiện thanh toán, công ty có quyền yêu cầu quý khách hàng thanh toán số tiền lãi quá hạn cho khoản tiền chậm thanh toán và có các quyền khách theo quy định của Hợp đồng”.

Như vậy, theo thông báo bàn giao trên, khách hàng phải đóng 100% giá căn hộ trước khi nhận được bàn giao nhà và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). 

Việc làm có dấu hiệu không đúng quy định của pháp luật của Ecoland không chỉ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Chị H. cho biết: “Theo quy định, đến khi nhận nhà chúng tôi chỉ phải đóng 95% giá trị căn hộ, 5% còn lại sẽ đóng khi nhận được sổ đỏ. Tuy nhiên, trong hợp đồng ký với khách hàng, Ecoland lại yêu cầu chúng tôi phải nộp đủ 100% tiền mua căn hộ mới bàn giao nhà. Các khoản thu dồn về đang khiến gia đình tôi đang cảm thấy áp lực”.

Hiện nhiều khách hàng đã làm đơn kiến nghị đề nghị chủ đầu tư giải thích và ngừng thu khoản phí 5% theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo phản ánh của người dân họ không nhận được sự hợp tác và trả lời thoả đáng của chủ đầu tư.

Dấu hiệu trái quy định của pháp luật! 

Trước những bức xúc của khách hàng về khoản thu 5% trên, đại diện chủ đầu tư Ecoland cho rằng, việc thanh toán số tiền giá trị căn hộ đã được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán, cũng như các thông báo mà chủ đầu tư đã gửi tới các khách hàng của dự án. Về khoản thu 5% phục vụ cấp sổ đỏ, được đóng vào tài khoản tạm giữ, cũng như lãi suất của khoản tiền này.

Nêu lý do thu khoản tiền 5%, đại diện chủ đầu tư cho rằng: “Thời gian qua, tại một số dự án chung cư đã xuất hiện tình trạng, sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khách hàng không đến nhận và không chịu đóng số tiền còn lại do chưa có nhu cầu. Việc này có thể kéo dài vài tháng đến vài năm, trong khi đó chủ đầu tư vẫn phải thanh toán chi phí cho nhà thầu và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi hoàn thành công trình xây dựng…”

Theo phản ánh của khách hàng, cư dân đã nhiều lần gửi kiến nghị, yêu cầu giải quyết những tồn tại trong dự án nhưng không được chủ đầu tư giải quyết thoả đáng. 

Trao đổi với Dân Việt về vấn đề này, luật sư Trần Tuấn Anh (Giám đốc công ty Luật Minh Bạch, đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, tất cả các giao dịch đều phải tuân thủ theo pháp luật. Việc bên mua và bán thực hiện ký hợp đồng có nội dung, điều khoản không theo quy định của pháp luật thì đương nhiên thỏa thuận trên không có hiệu lực.

Căn cứ theo thông báo gửi khách hàng mua căn hộ Eco Lake View trên, việc chủ đầu tư Ecoland ra thông báo yêu cầu những người mua nhà đóng đủ 100% số tiền mua nhà khi nhận bàn giao nhà có dấu hiệu trái quy định của pháp luật. Chủ đầu tư Ecoland chỉ có thể thu đủ 100% giá trị căn hộ từ người mua nhà khi họ đã được Văn phòng đăng ký đất đai TP Hà Nội cấp sổ đỏ.

Bởi, theo Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, đến trước thời điểm người mua nhà được cấp sổ đỏ chủ đầu tư chỉ có thể yêu cầu người mua nhà đóng tối đa bằng 95% tổng giá trị Hợp đồng.

Theo đó, khi đóng 95% giá trị hợp đồng thì khách hàng đã đủ điều kiện được chủ đầu tư bàn giao nhà. Đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại, khách hàng sẽ nộp cho chủ đầu tư khi nhận được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc giữ lại 5% giá trị căn hộ theo Luật kinh doanh bất động sản, sẽ bảo vệ quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, đảm bảo các hoạt động sau khi mua nhà diễn ra một cách bình thường. Bởi, trước đây đã có nhiều chủ đầu tư thu 100% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ nhưng sau đó, hoạt động cấp sổ đỏ cho người dân thường kéo dài, chây ì theo kiểu “thích thì làm, không thích thì thôi”.

Cũng theo Luật sư Trần Tuấn Anh phân tích, trong trường hợp này, thỏa thuận thu 100% trước khi bàn giao nhà giữa 2 bên mua và bán theo HĐMB mà chủ đầu tư đang căn cứ là thỏa thuận vi phạm pháp luật, có lợi cho chủ đầu tư. Và khi, các bên giao dịch theo Hợp đồng, phát hiện ra thì chủ đầu tư phải dừng, sửa đổi, bổ sung phù hợp với pháp luật, nếu không điều khoản đó sẽ vô hiệu.

“Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn cố tình thực hiện, không thay đổi và yêu cầu khách hàng đóng 100% thì có nghĩa là chủ đầu tư đang cố tình vi phạm pháp luật”, luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Như vậy, đối chiếu theo ý nghĩa và quy định của pháp luật thì giải thích của chủ đầu tư đang có sự khập khiễng và có phần có lợi cho chủ đầu tư nhiều hơn? Với khoản thu 5% giá của hơn 1.200 căn hộ có giá trung bình khoảng 2 tỷ đồng của dự án này sẽ là bao nhiêu? Đây có phải là điều mà đề Ecoland chấp nhận đánh đổi thương hiệu?