Bong bóng nhà đất toàn cầu xì hơi?

Nền kinh tế toàn cầu đang đối mặt với lạm phát kỷ lục, thị trường chứng khoán chao đảo và những bất ổn địa chính trị. Nhưng theo Bloomberg, thế giới còn gặp phải một vấn đề khác. Đó là bong bóng nhà đất xì hơi.

Khi các ngân hàng trung ương trên toàn cầu mạnh tay nâng lãi suất, chi phí vay thế chấp tăng cao. Doanh số bán nhà do đó đã sụt giảm ở nhiều thị trường như Canada, Mỹ và New Zealand. Những thị trường nhà đất nóng nhất thế giới bắt đầu hạ nhiệt.

Những năm qua, giá nhà tại các thị trường này đã tăng phi mã nhờ lãi suất chạm đáy và những gói kích thích kinh tế quy mô lớn của chính phủ. Thêm vào đó, trong thời kỳ đại dịch, mọi người bị mắc kẹt ở nhà và muốn chuyển sang căn nhà lớn hơn.

Thị trường hạ nhiệt

Theo tính toán của Bloomberg Economics, tại 19 quốc gia OECD, tỷ lệ giá trên tiền thuê nhà và giá trên thu nhập hiện đã cao hơn cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Giới chức toàn cầu cần hạ nhiệt giá nhà để kiểm soát lạm phát, vốn đã tăng lên mức cao nhất trong nhiều thập kỷ. Tuy nhiên, sự sụt giảm của thị trường nhà ở có thể tạo hiệu ứng gợn sóng, đẩy nền kinh tế thế giới vào suy thoái sâu hơn.

Giá nhà giảm sẽ khiến tài sản của các hộ gia đình lao dốc, làm sụt giảm niềm tin của người tiêu dùng và kìm hãm tăng trưởng trong tương lai.

Theo Bloomberg Economics, thị trường nhà ở tại New Zealand, Cộng hòa Séc, Australia và Canada được xếp hạng là những thị trường đắt đỏ nhất thế giới. Các thị trường này dễ bị tổn thương khi giá giảm. Trong khu vực đồng EUR, Bồ Đào Nha đang đối mặt với rủi ro lớn, Austria, Đức và Hà Lan cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ.

Theo phân tích của S&P Global Ratings, tại châu Á, thị trường nhà ở Hàn Quốc cũng dễ bị tổn thương. Ở những khu vực khác của châu Âu, Thụy Điển đã chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ đối với nhu cầu nhà ở. Điều này làm dấy lên mối lo ngại về một quốc gia có nợ chiếm tới 200% thu nhập hộ gia đình.

Trong một báo cáo được công bố vào tuần trước, các nhà kinh tế của Goldman Sachs Group cho rằng sự thay đổi của giá nhà thường đi sau doanh số khoảng 6 tháng. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà ở một số quốc gia sẽ còn lao dốc hơn nữa.

"Sự hạ nhiệt đáng kể trong thị trường nhà ở có thể đóng góp phần lớn vào đà giảm tốc của một số nước phát triển", đội ngũ chuyên gia, dẫn đầu là ông Jan Hatzius, nhận định.

Năm 2021 là giai đoạn thị trường nhà ở New Zealand ghi nhận mức tăng trưởng chóng mặt. Giá nhà đã tăng gần 30%. Nhưng theo giới quan sát, giá nhà tại New Zealand sẽ giảm khoảng 10% trong năm 2022 và có thể lao dốc 20% so với mức đỉnh năm ngoái.

Với nhiều người, đó có thể là con số nhỏ so với mức tăng những năm qua. Nhưng điều này vẫn có tác động lớn. Ngân hàng ANZ dự báo chi tiêu của người tiêu dùng sẽ lao dốc khi giá nhà giảm đi, trong khi lãi suất, giá lương thực và năng lượng tăng cao.

Thị trường Canada, Mỹ và Anh biến động mạnh

Thị trường nhà đất ở Canada cũng biến động mạnh. Nhiều người mua nhà chịu lỗ ngay cả khi chưa hoàn tất thương vụ. "Mọi người đang ồ ạt hủy thỏa thuận, nhiều người thậm chí bỏ khoản tiền đặt cọc 100.000 CAD", ông Mark Morris - một luật sư bất động sản - tiết lộ.

Còn ở Mỹ, theo Freddie Mac, năm nay, lãi suất vay thế chấp đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong vòng nửa thế kỷ qua. Tuần trước, lãi suất trung bình cho khoản vay kỳ hạn 30 năm đạt 5,78%, cao nhất kể từ năm 2008.

Điều đó khiến cả giá nhà mới và nhà cũ lao dốc vì nhu cầu hạ nhiệt.

Trong tháng 5, theo công ty môi giới Redfin Corp., gần 20% người bán nhà ở Mỹ đã hạ giá bán, tỷ lệ cao nhất kể từ tháng 10/2019.

Sau khi tăng khoảng 18% vào năm 2021, giá nhà ở Mỹ được dự báo tăng với tốc độ vừa phải hơn - khoảng 10% - trong năm 2022 và 5% năm 2023.

"Đó là một sự giảm tốc đáng kể. Tuy nhiên, giá đã tăng với tốc độ chóng mặt trong những năm qua", ông Len Kiefer - Phó giám đốc kinh tế của Freddie Mac - nhận định.

Nhu cầu lao dốc đã ảnh hưởng đáng kể tới ngành bất động sản. Tuần trước, Redfin và Compass Inc. cho biết sẽ sa thải nhân viên sau khi thị trường nhà ở đột ngột hạ nhiệt.

Thị trường nhà ở của Anh cũng bắt đầu chậm lại sau 2 năm tăng trưởng lịch sử. Từ tháng 7/2020 đến tháng 6/2021, người mua nhà được miễn thuế trước bạ đối với những căn nhà có giá trị dưới 614.000 USD.

"Điều đó khiến giá nhà tăng phi mã. Lĩnh vực bất động sản dường như bị tách biệt khỏi phần còn lại của thế giới", ông Tom Bill - Trưởng bộ phận Nghiên cứu dân cư tại Anh ở Knight Frank - nhận định.

Những tháng qua, Ngân hàng Trung ương Anh đã nâng lãi suất 5 lần và dự kiến tiếp tục tăng thêm trong thời gian tới. Điều đó sẽ làm giá nhà lao dốc từ giờ tới cuối năm.

Hiện nay, các khoản vay mua nhà mới được phê duyệt đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần 2 năm. Theo một cuộc khảo sát của RICS, trong tháng 5, yêu cầu cấp tín dụng của người mua nhà lao dốc sau 8 tháng tăng liên tiếp.

"Mọi người đang lo lắng về nền kinh tế, về tác động của cuộc chiến ở Ukraine tới giá cả và chi phí sinh hoạt", bà Aneisha Beveridge - Trưởng bộ phận nghiên cứu của công ty bất động sản Hamptons International - bình luận.

"Họ đã trở nên thận trọng hơn", vị chuyên gia nói thêm.