Nhiều thách thức trùm lên đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Dù việc phát triển nhà ở xã hội rất được sự quan tâm của cơ quan chính quyền nhưng quá trình triển khai đề án còn nhiều vướng mắc. Do vậy, số lượng căn hộ ra thị trường chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân

12 DỰ ÁN ĐƯỢC CHẤP THUẬN ĐẦU TƯ TRONG QUÝ 3

Theo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, trong quý 3/2023, trên địa bàn cả nước đã có 19 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, với quy mô 18.752 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.

Đến nay đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 850 căn, bằng 176% so với quý 2/2023, đã khởi công xây dựng 2 dự án với quy mô 5.223 căn. Ngoài các dự án đã được khởi công nêu trên, có 12 dự án với quy mô 12.679 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Lũy kế giai đoạn 2021-2025, trên địa bàn cả nước đã có 465 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 412.845 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng. Giai đoạn này đã hoàn thành 46 dự án với quy mô 20.210 căn; đã khởi công xây dựng 110 dự án với quy mô 100.213 căn. Ngoài các dự án đã được khởi công nêu trên, đã có 309 dự án với quy mô 292.422 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Như vậy, với số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý 3/2023 là 12 dự án với quy mô 12.679 căn cho thấy các địa phương đã vào cuộc. Trong thời gian tới, cần sự quan tâm, tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cấp chính quyền, sự quan tâm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thúc đẩy hoàn thành 110 dự án với quy mô 100.213 căn đang triển khai xây dựng.

Cùng với đó, khẩn trương thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với 309 dự án với quy mô 292.422 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư để đạt mục tiêu của đề án đến năm 2025.

Về triển khai thực hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, theo báo cáo, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, theo đó hiện nay đã có đã có 20 tỉnh đã công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng. Trong đó, có 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay vốn là 24.655 tỷ đồng; 3 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay vốn là 1.229 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83,1/1.095 tỷ đồng, cụ thể Công ty Minh Phương tại tỉnh Phú Thọ được giải ngân 23,7/95 tỷ đồng; Công ty Kinh Bắc tại tỉnh Bắc Ninh được giải ngân 46/50 tỷ đồng; Liên doanh Công ty Cổ phần nhà số 6 Hà Nội và Công ty Cổ phần tư vấn Toàn Cầu tại thành phố Hà Nội được giải ngân 13,4/950 tỷ đồng.

CÒN KHÓ KHĂN TRONG TRIỂN KHAI XÂY DỰNG

Chia sẻ về phát triển nhà ở xã hội, tại toạ đàm “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người và là một trong những quyền cơ bản được hiến định.

Cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các chương trình hỗ trợ xây dựng mới, cải tạo nhà ở cho các đối tượng chính sách theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ, có thể khẳng định, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Nhờ đó, đến nay, cả nước đã hoàn thành 312 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2 và đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2010-2020.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu rõ, bước vào nhiệm kỳ 2021 - 2025, vấn đề phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tiếp tục là mối quan tâm thường trực của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và chính quyền các cấp.

Tính từ đầu nhiệm kỳ đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 3 Nghị định, 3 Nghị quyết liên quan đến chính sách nhà ở cho công nhân, 3 Chỉ thị giao các Bộ, ngành, địa phương tập trung triển khai, thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và đã tổ chức 2 hội nghị toàn quốc liên quan đến chủ đề này.

Trong năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Theo đề án, cả nước phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025.

Đối với nguồn vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội, hiện nay đang được triển khai theo hai nguồn vốn ưu đãi quy định tại Nghị quyết số 11/NQ-CP; Nghị quyết số 43/2022/QH15; Nghị quyết số 33/NQ-CP.

Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi. Nguồn vốn để thực hiện Chương trình từ nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83/1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn.

“Với những kết quả bước đầu triển khai đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, Bộ Xây dựng nhận thức rằng việc triển khai đề án sẽ còn rất nhiều khó khăn, thách thức trong giai đoạn sắp tới, cần sự chung tay, vào cuộc một cách đồng bộ của các cấp chính quyền, các hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu

ƯU ĐÃI CẦN THIẾT THỰC HƠN

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng đồng tình với những gì Bộ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu. Theo ông Khôi, đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội có tính khả thi rất cao, bởi nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm chính là thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

Còn về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, Chủ tịch VNREA cho rằng, mới giải ngân được 83 tỷ đồng trên tổng số 1.095 tỷ đồng giá trị ký kết. Còn nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm. Có thể thấy, do mức lãi suất chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư và người mua quyết định vay.

Nhiều nhà đầu tư kiến nghị nên cho vay với lãi suất 6,5%/năm, còn người mua nhà mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. VNREA đã đề nghị ngân hàng vận dụng cơ chế của Ngân hàng Chính sách xã hội, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Từ đó tạo sức hút cho gói vay 120.000 tỷ đồng.

Đối với thể chế, ông Nguyễn Văn Khôi gợi ý, các ưu đãi cần thực chất hơn. Cụ thể, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.

“Hiện nay, vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, không nên nói lợi nhuận “tối đa” mà nói đó là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia”, vị chủ tịch nêu.

Ngoài ra, nên áp dụng những ưu đãi về thuế cho nhà ở xã hội như cho cải tạo chung cư cũ trước đây: thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy, mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu.

Theo thống kê của VNREA, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng mức thấp cũng rất nhiều. Do đó, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp.

Về khâu tổ chức thực hiện, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. Ngoài ra cần cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh.

Theo Tạp chí Thương gia