Nhiều “tử huyệt” cản trở việc phát triển nhà ở xã hội
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, các giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị.
Các dự án nhà ở xã hội đang trở thành niềm mơ ước của nhiều người dân có mức thu nhập thấp (Ảnh: IT)
Dự án nhà ở xã hội để bán không phù hợp?
"Khảo sát của HoREA trên thực tế các năm qua cho thấy, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân ở nước ta, vẫn chỉ thực hiện phương thức cho thuê, hoặc cho thuê mua (bán trả góp 15 năm), chưa có loại "dự án nhà ở xã hội để bán", thu tiền ngay 1 lần. Thực tế này cho thấy, loại 'dự án nhà ở xã hội để bán' không phù hợp với nhu cầu của xã hội. Vì vậy, HoREA đề xuất bỏ nhà ở xã hội để bán, thay vào đó phát triển nhà ở thương mại giá thấp", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.
Giải thích về việc này, theo ông Châu, sở dĩ ở nước ta không có dự án nhà ở xã hội để bán thu tiền ngay 1 lần, bởi lẽ, người mua loại nhà này phải thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, phải có thu nhập thuộc diện không chịu thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, nguồn thu nhập không đủ để thanh toán ngay, khi mua loại nhà ở xã hội này.
Ví dụ: Nhà ở xã hội 50 m2, đơn giá 20 triệu đồng/m2, giá bán lên đến 1 tỷ đồng, có thể nằm ngoài khả năng tài chính của người mua nhà trả tiền 1 lần.
Thứ hai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi.
Thứ ba, loại nhà ở xã hội để bán có giá bán tương đương với loại nhà ở thương mại giá thấp, thể hiện trong quá trình thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (2013-2016).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội (Ảnh: IT)
"Tuy nhiên, để phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, cần có cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước để phát triển mạnh mẽ, đáp ứng "nhu cầu thực" về nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, người nhập cư, người trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình", Chủ tịch HoREA nhận định.
Cụ thể, các cơ chế chính sách cần được hỗ trợ, theo HoREA gồm: Cơ chế chính sách hỗ trợ dự án nhà ở thương mại giá thấp có thể bao gồm về đất đai, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng… Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội sẽ theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
"Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp đô thị", ông Châu đề xuất.
HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thống nhất quy định thời hạn cho vay vốn ưu đãi để thuê mua nhà ở xã hội trong từng thời kỳ. Hiện nay, đang là 15 năm, đề nghị quy định thời hạn 20 năm cho giai đoạn 2021-2025.
Đề xuất tháo gỡ nhiều điểm "nghẽn"
Để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, HoREA đã đề xuất nhiều giải pháp, trong đó nổi bật là việc đề xuất bỏ quy định lợi nhuận trong phát triển nhà ở xã hội. Theo HoREA, khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định "lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư", là không hợp lý.
Lý giải cho điều này, HoREA cho rằng: Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án 100% nhà ở xã hội, thì được bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành nhà ở xã hội, dẫn đến thực tế là chủ đầu tư không được lợi gì thêm khi bán số nhà ở thương mại này.
Mức lợi nhuận này không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí "không tên", kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ. Chưa kể, mức lợi nhuận này cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm.
"Lẽ ra, Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy hoạch, chất lượng công trình và nhất là giá bán căn hộ nhà ở xã hội, để khuyến khích các doanh nghiệp đổi mới, sáng tạo, hiệu quả", lãnh đạo HoREA, khẳng định.
Ngoài ra, HoREA cũng chỉ ra nhiều bất cập hiện nay trong việc phát triển nhà ở xã hội như: Bất cập về việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp; Bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội; Bất cập khi sử dụng quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập làm dự án nhà ở xã hội; Bất cập trong quy định về cách tính giá trị "quỹ đất 20%"; Bất cập trong thực hiện quy định thời hạn thuê mua nhà ở xã hội;…
"Hiệp hội đề nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung "Danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội' vào Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có nguồn ngân sách thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, đề nghị Chính phủ tùy theo điều kiện ngân sách nhà nước hàng năm, nếu có thể được, thì bố trí khoảng 2.000 tỷ đồng/năm hỗ trợ tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định, để thực hiện chính sách nhà ở xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề nghị.
Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tác dụng ra sao?
Đánh giá về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được triển khai từ năm 2013-2016, HoREA nhận định, sau 3 năm thực hiện gói 30.000 tỷ đồng, đến hết năm 2016, đã giải ngân được hơn 32.000 tỷ đồng, tạo điều kiện cho 56.186 người mua được nhà ở. Trong đó, chỉ có khoảng 1/3 là nhà ở xã hội; còn lại, phần lớn là nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (ngày 30/06/2016 đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Ngày 31/12/2016 đối với cá nhân), đã có tác động tiêu cực, gây khó khăn rất lớn đối với 02 đối tượng: (i) Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi, nhưng chưa giải ngân hết, thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại kể từ ngày 01/07/2016; (ii) Nhiều người có thu nhập thấp đô thị đã ký hợp đồng, đang giải ngân dở dang, nhưng chưa nhận nhà trong năm 2016, thì không được tiếp tục giải ngân vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội kể từ ngày 01/01/2017, nên phải chuyển sang vay theo phương thức thương mại với lãi suất cao hơn gấp đôi lãi suất vay ưu đãi.
"Rất may, một chuyển biến tích cực là tháng 4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 41/NQ-CP, giao cho Bộ Kế hoạch - Đầu tư bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách Xã hội. Đặc biệt là dành 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank. Với nguồn tái cấp vốn này, 4 ngân hàng thương mại có thể huy động được đến khoảng 60.000 tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội trong năm 2020 và vài năm tiếp theo", HoREA đánh giá.
Đặc biệt, theo HoREA, trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 khiến thị trường BĐS nói chung suy giảm, việc được cân đối gói hỗ trợ 3.000 tỷ đồng để phát triển loại hình nhà ở xã hội sẽ kích cầu thị trường.