Vụ định nhảy lầu tự tử tại TAND TP.HCM: Hợp đồng mua bán viết tay có giá trị pháp lý đến đâu?

Luật sư Lê Bá Thường cho biết: Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào sử dụng từ mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay. Vì vậy, trường hợp giao dịch mua bán nhà, đất bằng giấy tay hay ghi hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa được công chứng cũng bị vô hiệu do không tuân thủ đúng về mặt hình thức.

Luật sư có thể cho biết: Hợp đồng mua bán theo kiểu viết giấy tay có giá trị pháp lý khi nào?

- Mặc dù giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất giữa ông Dư và vợ chồng ông Phan Quý theo hợp đồng mua bán theo kiểu viết giấy tay là hợp đồng dân sự, đã vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, trong các trường hợp sau đây giao dịch bằng giấy tay vẫn có hiệu lực:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. 

Khi giao dịch bằng hợp đồng theo dạng viết tay, các bên làm gì để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, thưa luật sư?

- Lời khuyên cho người mua nhà, đất bằng giấy viết tay không có ra công chứng thì để giảm thiểu rủi ro xảy ra nếu có: Thứ nhất là kiểm tra các loại giấy tờ cần thiết khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay: Kê khai nhà đất 1977; tờ khai nhà đất 1999; thông báo/quyết định cấp số nhà; hợp đồng thuê bao đồng hồ điện/nước; biên lai đóng tiền điện/nước.

Thứ hai: Hai bên mua bán đến văn phòng thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận giao dịch việc mua bán nhà, đất. Vì lập vi bằng cũng có giá trị pháp lý nhất định về giao dịch tốt hơn là chỉ có giấy tờ tay. Theo Nghị định 61/2009: Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba: Bên mua nên thanh toán hết hoặc ít nhất 2/3 giao dịch để có đủ điều kiện khởi kiện yêu cầu toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Quay lại hợp đồng mua bán đất giữa ông Quý và ông Dư theo dạng viết tay, hợp đồng này có giá trị hay không? (Hợp đồng không có chứng thực - PV).

- Qua thông tin phản ánh của báo chí thì hợp đồng mua bán đất giữa ông Quý và ông Dư mặc dù giao dịch bằng giấy tay không có công chứng đã bị vi phạm về hình thức và vô hiệu (Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, gia đình ông Dư đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất cho ông Quý nên theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, ông Dư có quyền làm đơn yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận giao dịch này có hiệu lực. Vì thế, giao dịch này vẫn có giá trị.

Theo luật sư, tòa yêu cầu ông Dư trả lại đất cho ông Quý, ông Quý trả lại số tiền 435 triệu đồng cho ông Dư, như vậy đã hợp tình, hợp lý chưa?

- Bộ luật Dân sự 2015 ghi rõ: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…". Tuy nhiên, cũng theo Bộ luật này thì: "Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường". Thiệt hại vẫn xác định theo những quy định chung về xác định thiệt hại nhưng theo Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán thì thiệt hại từ giao dịch vô hiệu còn bao gồm chênh lệch giá tài sản từ thời điểm giao dịch đến thời điểm giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu.

Do đó, việc toà án tuyên ông Quý trả lại cho ông Dư số tiền 435 triệu đồng đúng bằng lúc mua đất cách nay 10 năm thì chưa thỏa đáng và hợp lý.

Ông Dư phải làm gì tiếp để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của mình?

- Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự thì ông Dư có thể viết đơn gửi cho Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao hay Chánh án Toà án nhân dân Cấp cao để yêu cầu kháng nghị giám đốc thẩm.

Xin cảm ơn luật sư!