TP.HCM: Phải có vốn 812 nghìn tỷ mới đủ điều kiện đầu tư “đất vàng” 164 Đồng Khởi

Sở Công Thương TP.HCM vừa trình UBND TP về việc kêu gọi đầu tư dự án tại khu đất 164 đường Đồng Khởi, Q.1. Theo sở này, việc thu hút đầu tư dự án Khu phức hợp Nguyễn Du - Đồng Khởi - Lý Tự Trọng (khu đất 164 Đồng Khởi, diện tích khoảng 9.700 m2) là biện pháp nâng cao hệ số sử dụng đất, hiệu quả sử dụng nguồn lực công (đất công) so với hiện trạng.

Việc đầu tư dự án cũng là thực hiện chỉnh trang đô thị tại khu vực trung tâm. Ngoài ra, dự án sẽ góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách TP, cung ứng nguồn lực để tái đầu tư phát triển hạ tầng, đáp ứng nhu cầu của dân và giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.

Khu đất "vàng" 164 Đồng Khởi sẽ được xây dựng ra sao?

Theo phương án Sở Công Thương gửi trình UBND TP, khu phức hợp Nguyễn Du - Đồng Khởi - Lý Tự Trọng sẽ bao gồm trung tâm thương mại - dịch vụ, văn hóa, khách sạn cao cấp, văn phòng tài chính, khu trưng bày triển lãm - hội nghị (không có chức năng căn hộ ở).

Quy mô dự án là xây dựng công trình có chiều cao tối đa 100 m (tương đương 25 tầng, gồm hai khối). Khối thứ nhất là khối công trình khu góc đường Đồng Khởi và đường Nguyễn Du, có bố cục đối xứng với tòa nhà Metropolitan gồm khối bốn tầng và khối cao tầng từ 10-12 tầng.

Khối thứ 2 là công trình khu góc đường Đồng Khởi và đường Lý Tự Trọng có bố cục đối xứng với công viên Chi Lăng và tòa nhà Vincom, gồm khối bốn tầng, khối tháp cao tầng từ 15 tầng đến 25 tầng.

Theo Sở Công Thương, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án là hơn 4.059 tỷ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng là 2.988 tỷ đồng (gồm 10% trượt giá và 10% khối lượng), nhưng không bao gồm lãi vay và chi phí tiền thuê đất. Riêng với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm cả chi phí hỗ trợ tái định cư theo ước tính của UBND Q.1 vào thời điểm năm 2017 là 1.071 tỷ đồng (vẫn còn 155 căn phải di dời trong khu đất, trong đó có 148 căn hộ do dân sử dụng và 7 căn do 5 tổ chức sử dụng).

Tuy nhiên, khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm cả chi phí hỗ trợ tái định cư theo ước tính của Sở Xây dựng thời điểm gần đây (tại công văn số 323/SXD-KTXD) lên tới hơn 3.754 tỷ đồng.

Cũng theo Sở Công Thương, thời gian triển khai đầu tư dự án tối đa 5 năm kể từ ngày có quyết định giao đất, thời hạn thuê đất là 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất để thực hiện dự án.

"Dự án được đề xuất vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM. Từ đó, UBND TP sẽ tổ chức lựa chọn nhà đần tư dự án. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư dự án là nguồn vốn của nhà đầu tư được chọn lựa, không sử dụng ngân sách nhà nước để đầu tư", Sở Công Thương đề xuất.

Dù vậy, Sở Công Thương cũng kiến nghị, do pháp lý của dự án được đề xuất vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chưa hoàn chỉnh; nội dung dự án (cụ thể là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được cập nhật mới lại, UBND TP sớm giao Sở Tài nguyên – Môi trường phối hợp UBND Q.1 rà soát, bổ sung dự án vào danh mục dự án cần thu hồi đất. Sau đó cần trình cơ quan thẩm quyền duyệt theo quy định của Luật Đất đai trước khi phê duyệt dự án vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM.

Đồng thời, giao UBND Q.1 xác định lại chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân trong dự án để làm cơ sở xác định tổng mức đầu tư dự án và xác định yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư.

Nhà đầu tư nào mới đủ năng lực "ôm" đất vàng?

Theo yêu cầu đối với nhà đầu tư (hoặc liên doanh nhà đầu tư) được công bố, yêu cầu về năng lực tài chính của nhà đầu tư là tổng năng lực về vốn chủ sở hữu và năng lực huy động vốn (vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng).

Cụ thể, về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư tối thiểu phải đạt 811.971,2 tỷ đồng và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (tổng mức đầu tư dự án sẽ được cập nhật lại sau khi UBND Q.1 xác định mức tổng bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư).

Về khả năng huy động vốn, nhà đầu tư phải chứng minh khả năng huy động vốn tối thiểu là 3.247,8 tỷ đồng và không vượt quá 80% tổng mức đầu tư dự án.

Nếu là liên doanh nhà đầu tư, yêu cầu đối với liên doanh là nhà đầu tư đứng đầu phải có tỷ lệ góp vốn tối thiểu là 30%; các thành viên khác phải góp vốn tối thiểu là 15%. Nếu thành viên nào không đáp ứng yêu cầu này thì cả liên doanh sẽ bị loại do không đủ năng lực tài chính.

Ngoài ra, yêu cầu về kinh nghiệm của nhà đầu tư (hoặc liên doanh) cũng khắt khe không kém khi bắt buộc kinh nghiệm phải được thể hiện bằng số dự án đầu tư tương tự mà nhà đầu tư đã hoàn thành, đưa vào khai thác, sử dụng. Các dự án tương tự này là các dự án có công trình xây dựng tương tự về tính chất, độ phức tạp và quy mô.

Được biết, trước đó, từ năm 2001 dự án này đã được chỉ định giao cho liên danh Hongkong Land và Sumitomt & Development làm chủ đầu tư. Sau bốn năm đeo đuổi, giữa năm 2015, nhà đầu tư này rút khỏi dự án. Đến tháng 7/2016, tiếp tục có liên danh nhà đầu tư Việt là Công ty Cổ phần Nova Bắc Nam và Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova đề nghị tham gia đầu tư, nhưng sau đó tạm đình chỉ cho đến nay.