Bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường hậu dịch Covid-19?

Thị trường BĐS có dấu hiệu "ấm" lên từ 2021

Sáng 18/11, Tạp chí Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam và Tổng đài Địa ốc Việt Nam tổ chức Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản lần thứ 4 "Chiến lược đầu tư thời Covid 19", thu hút hơn 200 doanh nghiệp, nhà đầu tư tham dự. 

Ông Park Won Sang - Tổng Giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, năm 2020 vừa qua với đại dịch Covid-19 đang dần khép lại, các doanh nghiệp đã nỗ lực không ngừng để khắc phục ảnh hưởng do Covid-19 để lại.

Năm 2019 là giai đoạn mà thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Theo kế hoạch phát triển kinh tế lần thứ 10 được lập vào năm 2016, giai đoạn 2016-2020, Việt Nam tập trung vào việc cải tiến và mở rộng môi trường xây dựng, điển hình như hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, sửa đổi quy định cho vay lại vốn vay ODA...

Việt Nam là quốc gia có ba động lực tăng trưởng bất động sản, đó là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hoá và tốc độ tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, cú sốc ngắn hạn từ đại dịch Covid-19 không thể tránh khỏi nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi trong trung và dài hạn. 

Các dự án bất động sản trong nửa năm 2020 sụt giảm đáng kể nhưng dự kiến sẽ phục hồi và vẫn ổn định do nguồn cung hạn chế. Sự phát triển và trưởng thành nhanh chóng của nền kinh tế, thị trường vốn, thị trường bất động sản sẽ vượt qua khủng hoảng đại dịch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản trong 5 năm qua có rất nhiều biến động. Trong giai đoạn 2016-2017, thị trường bất động sản phát triển rất tích cực, cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Bước sang giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.

Đáng lưu ý là tình trạng "lệch pha cung - cầu" ngày càng rõ rệt, biểu hiện ở tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đi đôi với đó là thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel).

Riêng 10 tháng đầu năm, thị trường bất động sản bị đại dịch Covid-19 tác động nặng nề, làm trầm trọng thêm những khó khăn sẵn có của thị trường bất động sản trong 3 năm gần đây. Thị trường bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Chủ tịch HoREA lạc quan dự báo, từ nay đến Tết Nguyên đán Tân Sửu (cũng là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới.

BĐS Công nghiệp là điểm sáng của thị trường sau dịch Covid-19?

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc kiểm soát dịch Covid -19 đã không hiệu quả đã dẫn đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cả thế giới đang ở mức âm và Châu Âu cũng không ngoại lệ. 

Những yếu tố quốc tế này đã tác động rất tiêu cực đến nhu cầu xuất nhập khẩu của Việt Nam, bởi các khối liên quan đến sản xuất dịch vụ, đặc biệt là những ngành hàng được xem là thế mạnh và được xuất sang các nước Châu Âu, nơi thu được những nguồn ngoại tệ lớn.

Một điểm sáng tiếp theo cho thị trường Việt Nam chính là việc Chính phủ có thể ổn định được mục tiêu kép, đó là vừa đảm bảo an toàn cho người dân trong mùa dịch, vừa đảm bảo được sự tăng trưởng của GDP luôn dương thay vì âm như các nước khác. 

Mặc dù, trong vòng 10 năm trở lại đây, trước khi dịch Covid-19 bùng phát, tăng trưởng kinh tế của chúng ta khoảng 6 - 6,8%, nhưng với tình hình như hiện tại thì những gì chúng ta đang đạt được là rất tốt.

Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kỳ khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải.

Phân khúc bất động sản thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Theo Tiến sĩ Khương, một điểm sáng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay chính là bất động sản công nghiệp mà lâu nay chúng ta chỉ nói đến một phần nào đó của phân khúc này mà không khắc họa được đầy đủ một bức tranh tổng thể.

Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam nhìn nhận, hiện nay việc đầu tư quy mô lớn vào các bất động sản công nghiệp ở Việt Nam không chỉ là xây dựng khu công nghiệp lớn mà còn là xây dựng các chuỗi hậu cần logistics khép kín, trong đó gồm chuỗi cung ứng (supply chain), khu công nghiệp, hậu cần kho bãi... 

"Đây chính là bài toán lớn mà thị trường Việt Nam cần phải cân nhắc, đặc biệt sau khi gia nhập Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA). Đặc biệt hơn, khi cán cân của nền kinh tế thế giới đang dịch chuyển từ Trung Quốc đến các nước lân cận thì Việt Nam được xem là một điểm sáng khi mà cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi cùng với các thể chế chính sách đang mở rộng cửa để mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài", Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Hơn nữa, đích thân Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu rõ vấn đề này trong các cuộc hội thảo, gặp gỡ về việc mời gọi các nhà đầu tư đến tham gia vào lĩnh vực sản xuất dịch vụ ở Việt Nam. Do đó, bài toán lớn về bất động sản công nghiệp ở đây chính là chúng ta đang hình thành những chuỗi giá trị đầu tư khép kín, đồng thời chúng ta cũng có hệ thống cảng biển nước sâu, đặc biệt ở miền Nam, chúng ta có thể thấy hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải là một ví dụ điển hình cho mô hình nói trên.

Tiến sĩ Khương nhận định, đây có thể coi là một bài toán lớn cho các nhà đầu tư, khi khu công nghiệp là một trong những mắt xích trong hệ thống chuỗi cung ứng khép kín và đây chính là giá trị. 

Đó là lý do tại sao các nhà sản xuất lớn tham gia vào thị trường Việt Nam khi hệ thống vận chuyển, hệ thống chuỗi cung ứng, hệ thống cảng biển nước sâu đang chờ sẵn và cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi. Và đây chính cũng là điểm sáng của thị trường Việt Nam và nếu làm đúng trong vòng 5 – 10 năm tới thì chúng ta sẽ được xem là một Trung Quốc +1.