Nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng ở đô thị

Ngày 27/11, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo "Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045".

Ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung tại một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp, bao gồm khu vực phía Nam là TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu; phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. 

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Nguyên nhân chính đến từ tốc độ gia tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa; sự tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả; nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở.

Bộ Xây dựng cho rằng, đối với phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng. Nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn. Nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.

Theo thống kê ban đầu của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản (tăng hơn 2,3 lần so với năm 2010). Ngoài ra, hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.

Tính riêng 9 tháng năm 2020, trên phạm vi cả nước có 79.600 giao dịch bất động sản thành công, 242 dự án với gần 57.800 căn hộ được thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Giai đoạn 2014 trở về trước, thị trường bất động sản chủ yếu chỉ có sản phẩm nhà ở (nhà liền kề, biệt thự), được xây dựng tại các dự án có quy mô nhỏ tham gia thị trường. Giai đoạn 2015 - 2020, sản phẩm và cơ cấu sản phẩm của thị trường đã có nhiều thay đổi và ngày càng phong phú, ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng cho thuê…

Số liệu Bộ Xây dựng cho biết cả nước đã và đang triển khai khoảng 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, gấp gần 3 lần năm 2009. Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; 326 khu công nghiệp, gần 40.000 căn hộ du lịch; trên 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (gần gấp 3 lần năm 2009)…

Tuy nhiên, Bộ cho rằng sự phát triển của thị trường giai đoạn 2015 - 2020 vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng). 

Cơ cấu một số sản phẩm bất động sản (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.

Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế. 

Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định rằng, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện vẫn còn tình trạng nhiều dự án nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Tính minh bạch của thị trường từ đầu tư, tạo lập sản phẩm đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế, tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp vẫn khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch.

Trong khi đó, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng, bền vững, vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, theo đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong năm 2020 Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 Nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.

Nhà nước cũng sẽ đẩy mạnh mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ giá thấp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chi phí thực hiện trong đầu tư xây dựng đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gắn với việc tăng cường kiểm soát thị trường, kịp thời ngăn chặn không để thị trường "sốt" "nóng", "đóng băng".