TP.HCM: Phân khúc nhà giá rẻ đã biến mất, liệu có nguy cơ bong bóng bất động sản?

Thông tin trên được nêu ra tại hội thảo "Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc nào phù hợp" do Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam tổ chức tại TP.HCM, ngày 24/12.

Nhà thương mại giá rẻ biến mất

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Theo ông Khởi, với 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác, việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Đơn cử là đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m² đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, không quá 20 triệu đồng/m² đối với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung các phân khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m²) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân - những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Nguy cơ bong bóng BĐS?

Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chuyên gia cho rằng đáng lẽ BĐS phải giảm nhiệt. Nhưng việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá BĐS không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm BĐS được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.

Theo ông Hà, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. 

"Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng BĐS. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính", ông Hà nói.

Đề cập đến định hướng và giải pháp phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, thành phố sẽ chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng, hiện đại.

Các chuyên gia nhận định, hiện nay thị trường BĐS đang nặng về phát triển nhà ở trung - cao cấp trong khi nhà ở giá rẻ gần như không còn. Giá BĐS và nhà ở tại TP.HCM đã tăng mạnh, ước chừng gấp gần 2 lần so với năm 2017. Việc tăng giá nhà ở trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại, suy giảm thu nhập của người dân là bất hợp lý, không phù hợp với quy luật và có nguy cơ ảo, bong bóng thị trường có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế.