Năm 2021, đầu tư căn hộ bình dân ở TP.HCM có lãi lớn?

Căn hộ bình dân giữ vai trò chủ đạo

Trong báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "đóng băng", cũng không bị "bong bóng".

Tuy nhiên, thị trường này tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Nhất là rất thiếu nguồn cung căn hộ thương mại có giá vừa túi tiền của đại đa số người dân.

Cụ thể, cả năm 2020, phân khúc nhà căn hộ bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

"Đáng quan ngại là dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc căn hộ cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%", HoREA nhận định.

Dự báo năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Về thị trường căn hộ tại TP.HCM, báo cáo thị trường 6 tháng cuối năm 2020 của Savills cho thấy, trong quý IV/2020, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.600 căn, tăng 21% theo quý; và tỷ lệ hấp thụ đạt 77% theo quý. Bốn dự án mới hoạt động tốt với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 80% mỗi dự án.

Giá bán căn hộ sơ cấp ghi nhận mức tăng ở tất cả các hạng. Nhiều dự án căn hộ cao cấp (Hạng A) và trung cấp (Hạng B) có giá bán tăng lên đến 9% theo quý, trong khi giá bán căn hộ bình dân (Hạng C) có mức tăng thấp hơn, khoảng đến 4% theo quý. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân có giá dưới 1.000 USD/m2 trở nên khan hiếm do chi phí sử dụng đất tăng và hạn chế hỗ trợ từ chính phủ.

Khan hiếm nguồn cung căn hộ theo năm kéo theo lượng giao dịch thấp nhất trong 5 năm, chỉ đạt gần 22.700 căn. Tuy nhiên, nhu cầu căn hộ có dấu hiệu tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 90%. Căn hộ bình dân tiếp tục dẫn đầu với 68% lượng giao dịch và đạt 93% tỷ lệ hấp thụ, mức cao nhất trong ba hạng.

Lộ diện "điểm nóng" thị trường căn hộ

Theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường TP.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2.

Thậm chí, có dự án trước đây khi chào hàng lần đầu vào năm 2019 để nghiên cứu thị trường họ xác định giá chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng năm 2020 đang bán giá từ 37- 40 triệu đồng/m2.

Còn theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Nói về tốc độ tăng giá căn hộ TP.HCM trong năm 2020 không thể không nhắc đến khu Đông. Nhất là khi TP Thủ Đức được thành lập và chính thức thông qua đã khiến giá bất động sản tại khu vực này tăng một cách "chóng mặt".

Trong số 3 quận được sát nhập để thành lập thành phố Thủ Đức thì căn hộ cao cấp ở quận 2 có mặt bằng giá cao nhất và cũng là khu vực có tốc độ tăng giá căn hộ cao nhất khoảng 15% mỗi năm, cao hơn mức 7-9% của toàn thành phố.

Ghi nhận cho thấy, căn hộ tại những dự án chung cư của những chủ đầu tư lớn có tên tuổi, có uy tín tại khu vực này đang có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà. Hiện nhà ở vị trí đẹp, nằm trong vùng lõi của trung tâm thành phố Thủ Đức tương lai giá còn tăng hơn rất nhiều so với thời điểm mở bán.