Vì sao giá đất bồi thường lại thấp, chênh lệch nhiều so với thị trường?

Khung giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định thế nào?

Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013:

"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

..............

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

.................

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất".

Do đó, Nhà nước sẽ bồi thường dựa trên giá đất cụ thể sau khi điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Việc xác định giá định cụ thể được xác định theo thời điểm thu hồi đối với từng dự án.

Vì sao giá đất bồi thường lại thấp? 

Tiền bồi thường về đất có dựa trên cơ sở giá đất thị trường?

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể không phải do UBND cấp tỉnh tự ý quyết định mà căn cứ trên một số cơ sở nhất định, cụ thể:

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định.

Như vậy, khi xác định giá đất cụ thể có dựa trên cơ sở giá đất thị trường. Hay nói cách khác, giá đất thị trường là một trong những cơ sở để tính tiền bồi thường về đất khi bị thu hồi (cơ sở để xác định chứ không phải sử dụng giá đất thị trường để tính tiền bồi thường về đất).

Vì sao giá bồi thường về đất thấp?

Khi Nhà nước thu hồi đất thì giá bồi thường về đất luôn thấp hơn giá đất thị trường, dưới đây là một số lý do chính:

- Tiền bồi thường về đất tính theo giá đất cụ thể. Đây là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, không hoàn toàn dựa vào giá đất thị trường.

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất đai mà chỉ là người sử dụng đất (có quyền sử dụng, không có quyền định đoạt); vì là người sử dụng đất nên có một số quyền theo pháp luật đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn chứ không có quyền thỏa thuận giá bồi thường.

Như vậy, giá đất đền bù khi nhà nước thu hồi không tính theo giá đất thị trường mà theo giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong trường hợp người dân không đồng ý với giá đất bồi thường thì có thể làm đơn khiếu nại đến Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và UBND quận/huyện tại địa phương.