Người dân có được được thỏa thuận về giá đất bồi thường?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì hiện có 02 hình thức lấy đất để thực hiện dự án, gồm:

Trường hợp 1: Đất thuộc dự án do Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

- Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Doanh nghiệp không có quyền thu hồi đất, chỉ có UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) hoặc UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) mới có thẩm quyền thu hồi đất. Giá đất bồi thường được tính theo giá của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh ban hành.

Bên cạnh đó nếu đất được Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh theo Điều 61 Luật Đất đai số 45/2013 cũng sẽ được đền bù theo giá đất của UBND cấp tỉnh.

Lưu ý:

- Đất đã thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý.

- Doanh nghiệp không có quyền thu hồi đất, chỉ có UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) và UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) mới có thẩm quyền thu hồi đất.

- Dù giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng dự án đó phải vì lợi ích quốc gia, công cộng (hiện nay chưa quy định rõ thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng) nếu dự án đầu tư mà chỉ vì lợi ích của doanh nghiệp thì vi phạm pháp luật.

Trường hợp 2: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

Chủ đầu tư tự phải thực hiện và chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận cho người sử dụng đất.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất được thỏa thuận về giá chuyển nhượng (giá mua bán). Hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là hình thức được Nhà nước khuyến khích thực hiện.

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (không vì lợi ích riêng của doanh nghiệp) thì giá bồi thường theo giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh ban hành thì người dân không được thỏa thuận. 

Khi chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng thì người dân được thỏa thuận giá mua bán.