Bảy bất cập lớn của ngành xây dựng đang chờ tân Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị

Sáng nay (8/4), Quốc hội đã chính thức phê chuẩn ông Nguyễn Thanh Nghị giữ chức vụ Bộ trưởng Bộ Xây dựng và bộ trưởng trẻ nhất thành viên Chính phủ khoá XIV. Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang trong đà phát triển, ngành xây dựng càng có vị trí quan trọng. Do đó, trách nhiệm của người "tư lệnh" ngành này càng được kỳ vọng lớn trong việc giải quyết các bấp cập hiện tại. 

Báo Dân Việt điểm lại bảy bất cập lớn đang tồn tại trong ngành Xây dựng cần những quyết sách kịp thời của tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị.

CÔNG TÁC LẬP, PHÊ DUYỆT, ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH ĐÔ THỊ TUỲ TIỆN

Công tác lập, phê duyệt quy hoạch đô thị quy hoạch chung, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật; quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị… chưa kịp thời, đồng bộ theo quy định.

Chất lượng một số đồ án quy hoạch còn chưa đáp ứng kịp yêu cầu thực tế quản lý và phát triển đô thị. Một số đồ án quy hoạch còn thiếu tính khoa học và chưa khả thi. Thời gian lập đồ án thường kéo dài so với quy định, chưa giải quyết kịp thời một số vấn đề vướng mắc trong công tác quản lý, phát triển đô thị.

Việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tại một số dự án còn tùy tiện, có xu hướng tăng tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật và diễn ra tại các thành phố lớn, có sức hấp dẫn và thu hút đầu tư cao.

Các dự án thường điều chỉnh quy hoạch chi tiết trong thời gian thực hiện, nội dung điều chỉnh chủ yếu là tăng số tầng cao, diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng... dẫn tới gia tăng dân số.

Ở một số địa phương, việc điều chỉnh cục bộ không được nghiên cứu một cách đồng bộ với quy hoạch phân khu, dẫn đến một số quy hoạch phân khu bị phá vỡ, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị không đảm bảo, đặc biệt tại khu vực đô thị trung tâm.

Việc cụ thể hóa, thực hiện các định hướng, chủ trương của quy hoạch chung đã được phê duyệt chưa được thực hiện nghiêm túc, đặc biệt là chủ trương về di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị trong nội thành thành phố Hà Nội, TP.HCM triển khai chậm.

Đặc biệt, quỹ đất sau khi di dời các nhà máy xí nghiệp ra khỏi khu vực nội thành phần lớn được sử dụng để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, chưa tuân thủ theo đúng định hướng quy hoạch chung, gây gia tăng áp lực về dân số và quá tải về hạ tầng tại khu vực nội thành.

VI PHẠM TRẬT TỰ XÂY DỰNG TRÀN LAN

Thực tế, nhiều công trình xây dựng chưa tuân thủ đầy đủ việc kiểm soát chất lượng theo quy định, vi phạm các quy định của pháp luật trong quá trình thi công xây dựng. Việc tự ý thay đổi thiết kế (nâng tầng, mở rộng diện tích, cơi nới, thay đổi công năng...); không tổ chức thẩm tra, thẩm định thiết kế; thi công không đúng với thiết kế đã được thẩm định và giấy phép xây dựng; khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép; đưa công trình vào sử dụng khi chưa đủ điều kiện về an toàn và chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận... đang gây khó khăn trong việc giải quyết hậu quả làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, gây bức xúc trong dư luận.

Việc tổ chức thực hiện công tác bảo trì công trình chưa được chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng quan tâm đúng mức. Nguyên nhân do nhận thức của các chủ thể liên quan chưa đầy đủ, mặt khác do công tác tuyên truyền phổ biến của các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương thực hiện chưa đều và rộng khắp.

Tình trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn xảy ra ở một số địa phương. Việc xử lý, khắc phục các sai phạm sau kết luận thanh tra, kiểm tra, nhất là đối với một số vụ việc được dư luận quan tâm chưa kịp thời, dứt điểm.

Một số quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng liên quan đến quản lý chất lượng công trình xây dựng chưa theo kịp thực tiễn; việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng trong nước và nước ngoài tại một số dự án còn bất cập, chưa đồng bộ. Một số định mức chưa phù hợp, chưa khuyến khích việc áp dụng công nghệ, giải pháp xây dựng mới để tăng năng suất lao động, đảm bảo chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư, đặc biệt đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.

Việc kiểm tra, đánh giá chất lượng công trình nhà ở, công trình công cộng cũ tại đô thị theo Chỉ thị số 05/CT-TTg cho thấy tình trạng quản lý không chặt chẽ, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn đối với các công trình cũ, đặc biệt là chung cư cũ. Quy định trong các tiêu chuẩn xây dựng liên quan, các chỉ dẫn kỹ thuật và hướng dẫn trong lĩnh vực này cũng như kinh phí để triển khai thực hiện còn hạn chế.

Tình trạng chậm tiến độ tại các công trình trọng điểm, quy mô lớn còn xảy ra phổ biến, nguyên nhân chủ yếu do công tác chuẩn bị đầu tư, công tác thiết kế còn chưa đảm bảo theo yêu cầu, giải phóng mặt bằng còn chậm. Còn tồn tại tình trạng lựa chọn nhà thầu chưa đáp ứng được năng lực theo yêu cầu của gói thầu... gây ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, chất lượng và tuổi thọ công trình.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MẤT CÂN ĐỐI, GIÁ CAO

Về nguồn cung nhà ở trên thị trường bất động sản: Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM đã được điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Về nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng: Trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này tương đối lớn và đa dạng; trong khi đó, hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel,..) chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân (theo cách đánh giá chung hiện nay: giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng).

Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯA HIỆU QUẢ

Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản hiện nay chưa hoàn toàn đầy đủ và đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương về lĩnh vực bất động sản.

Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch bất động sản tuy đã được chú trọng và tăng cường, tuy nhiên việc thực hiện vẫn chưa được thường xuyên, liên tục.

Việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước chưa hiệu quả, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm vẫn chưa kiên quyết xử lý, còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án vi phạm quy định của pháp luật.

THIẾU HỤT NHÀ Ở XÃ HỘI

Hiện nay chúng ta đã xây dựng được 5,2 triệu m2 nhà ở xã hội. Trong đó, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị là 2,8 triệu m2 và công nhân khu công nghiệp là 2,3 triệu. Kết quả đạt được là cố gắng nhưng còn thấp so với yêu cầu. Mới giải quyết 41,5% so với yêu cầu, trong tổng số 12 triệu m2 nhà ở xã hội.

Khó khăn vướng mắc lớn nhất hiện nay trong vấn đề nhà ở xã hội là thiếu nguồn cung do cơ chế chính sách chưa đủ mạnh để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia, thủ tục đầu tư xây dựng, phê duyệt giá bán, phê duyệt đối tượng mua nhà, thiếu nguồn vốn ngân sách hỗ trợ cho người mua nhà ở.

Việc phối hợp giữa các Bộ, ngành đôi khi còn chưa chặt chẽ, có chính sách chưa được hướng dẫn triển khai kịp thời. Không ít các địa phương chưa quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội; chưa tích cực xây dựng cơ chế ưu đãi thêm để phát triển nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền để thu hút các doanh nghiệp tham gia; chưa tích cực hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào các dự án nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách địa phương.

PHÁP LÝ CHO CONDOTEL CHƯA THÔNG

Pháp lý của các loại hình bất động sản lai như: biệt thự du lịch, căn hộ du lịch (condotel) và nhà phố du lịch đang còn tồn tại nhiều bất cập, chưa thống nhất.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở, lẽ ra phải cấp theo thời hạn của dự án và theo quy định của Luật đất đai.

Cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa quy định cụ thể điều kiện huy động vốn hoặc bán condotel hình thành trong tương lai. Ngay cả hợp đồng mẫu hướng dẫn việc mua bán condotel cũng chưa có, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án.

Khách sạn, tòa nhà căn hộ condotel cũng phải được quản lý vận hành thống nhất. Nếu từng chủ sở hữu condotel tự khai thác kinh doanh căn hộ thuộc sở hữu của mình sẽ không thể đảm bảo yếu tố đồng nhất về đẳng cấp, về quản lý, về trang thiết bị, dịch vụ, an ninh và an toàn… , nhưng quy chế quản lý, vận hành condotel trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng cũng chưa được xây dựng đầy đủ.

Nhiều địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở; cho phép chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thành nhà chung cư.

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các "chiêu" như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở.

TRANH CHẤP CHUNG CƯ VẪN BÙNG NỔ

Hiện nay, tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra còn khá phức tạp ở nhiều nơi. Các tranh chấp này gồm: chậm tổ chức hội nghị chung cư, chậm thành lập ban quản trị; đóng góp, bàn giao, quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư; xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; thu chi tài chính của ban quản trị, giá dịch vụ; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; chất lượng công trình...

Nguyên nhân của những tranh chấp này là quy định pháp lý về quản lý và sử dụng nhà chung cư chưa đầy đủ, rõ ràng, ví dụ về cách tính diện tích căn hộ, logia, hộp kỹ thuật... Ngoài ra, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chưa quan tâm thích đáng tới nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ thông tin theo quy định.

Một số hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa tuân thủ đầy đủ quy định và thường có một số điều khoản chưa rõ ràng, thiên về bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.