Giá BĐS tăng chủ yếu do cung ít cầu cao, thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ

Chiều 15/4, tại TP.HCM, Tạp chí Nhà đầu tư đã  tổ chức Hội thảo với chủ đề "Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam".

Nhìn nhận tổng quan về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022 với các chính sách và lực đẩy mới, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng nhận định, lĩnh vực BĐS đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường BĐS chính là đầu kéo và lực đẩy cho nền kinh tế.

Theo nghiên cứu, thị trường BĐS liên quan tới 4 ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế, nên bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển và ngược lại. 

Việc Chính phủ thúc đẩy nền kinh tế phát triển cũng sẽ làm thị trường BĐS phát triển. Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đang được Chính phủ giao sửa 2 luật là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS để tháo gỡ các vấn đề liên quan tới cơ chế chính sách liên quan tới BĐS.

Theo ông Khởi, trong 2 năm qua (2020 - 2021), thị trường BĐS chịu tác động nặng nề bởi dịch Covid-19 khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. 

Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - 1 trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, năm 2021 phân khúc này giảm 35% so với năm 2020 và năm 2020 cũng giảm 50% so với năm 2019.

Tuy nhiên, giá BĐS lại có chiều hướng tăng trong đại dịch Covid-19, đặc biệt phân khúc đất nền trong 2 năm vừa qua. 

Bình quân khu vực và bình quân một số tỉnh, cuối 2021 giá dự án tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, đất nền tăng 20-30%, có nơi tăng 50% trong năm 20221.

Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho rằng, hiện tượng này cần được bàn kỹ là nguyên nhân khách quan hay chủ quan, nguyên nhân làm tăng giá.

Về cấp tín dụng, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến 30/11, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS là 690.000 tỷ đồng - tỷ lệ dư nợ tín dụng vẫn an toàn (dưới 7%) cho kinh doanh bất động sản. 

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lại tăng mạnh, điều này đang đặt ra là vấn đề tại sau TPDN huy động tăng mạnh trong khi nguồn cung không có, đã có 9 tỷ USD (gấp 3 lần 2020) đổ vào thị trường BĐS, lãi suất 8-13%/năm; trong đó gần 30% TPDN phát hành không có TSBĐ.

Nguồn vốn FDI vào BĐS cũng tăng trong năm 2021, đến tháng 12/2021 tổng vốn đầu tư hơn 31 tỷ USD, tăng 9,2% so với 2020, trong đó BĐS chiếm 8,3%. 

Chỉ số hay quan tâm là lượng tồn kho BĐS. Tổng hợp 2021, ước tính hơn 2.200 căn hộ tồn kho, ít hơn nhiều so với các năm trước (2020 là hơn 9.000 căn).

Thị trường BĐS trong những năm chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng. Cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng theo.

Có một số điểm nghẽn, thứ nhất là cơ chế chính sách mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như điểm nghẽn là thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Cũng theo ông Khởi, giá BĐS liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng không có chuyện bong bóng BĐS, dù có điểm sốt nhưng không phải sốt cao.

Giá BĐS tăng chủ yếu do cung ít cầu cao. Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có Covid-19, dẫn tới tồn đọng dự án. 

Nguồn tài chính chưa đa dạng, bền vững, khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao.

Đại diện Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho rằng, các địa phương hiện chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến môi giới lũng đoạn giá.

Tuy nhiên, cần thấy rằng một số chính sách BĐS được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện.

Ngoài ra, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như "cấp sổ đỏ cho Condotel sẽ được quy định rõ trong luật". 

"Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay sẽ tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đó là cơ hội với các nhà đầu tư", ông Khởi nhấn mạnh.