Vì sao giá nhà, đất nền đang cao so với giá trị thực?

Nhà ở đang thiếu nguồn cung

Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, giá nhà đất tăng cao so với thu nhập của người dân.

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà bình quân trên thị trường bất động sản hiện nay, hầu như không có dự án nhà ở thương mại nào có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm các đô thị lớn.

Theo khảo sát, nhà chung cư trên địa bàn 2 thành phố lớn nhất cả nước là TP.Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá trong khoảng giá 25 - 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá nhà chung cư này đều ở xa nội đô, với bán kính từ 25 - 30 km, về các vùng ngoại ô hoặc sang hẳn các tỉnh lân cận. Tại các vùng này, giá đất không bị tính là đất đô thị, số lượng dự án nhiều hơn nội đô và đang tạo ra sự cạnh tranh nhất định.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, thực tế giá nhà tăng cao là do nguồn cung các dự án thuộc các phân khúc ra thị trường không nhiều, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản có tâm lý giữ giá cao.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Quyết Thắng, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư phát triển thương mại Thành Nam (Thành Nam Land) cho biết: "Hiện nay, thị trường đất nền vùng ven một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM bắt đầu tăng cả về giao dịch, về thanh khoản lẫn giá bán, nhất là các khu vực chuẩn bị có dự án hạ tầng".

Ông Thắng nhận định: "Giá nhà đất đang cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân".

Nói về giá nhà tăng cao, ông Thắng cho hay: "Giá nhà đất thông thường sẽ bao gồm các chi phí: Tiền đất, tiền xây dựng, chi phí bán hàng, vận hành quản lý, lãi vay ngân hàng (tiền vốn đầu tư) và lãi định mức của chủ đầu tư. Trong đó, lãi định mức sẽ do chủ đầu tư đưa ra khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư.

Khuyến khích đầu tư dự án nhà ở

Cũng theo báo cáo thị trường 4 tháng qua của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản tại TP.Hà Nội đang được quan tâm đến phân khúc cho thuê và ổn định ở phân khúc bán.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 2% so với cuối năm 2021 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng phân khúc bất động sản bán giảm 1% mức độ quan tâm, trong khi bất động sản cho thuê ghi nhận mức tăng 19% so với cùng kỳ.

Phân khúc căn hộ chung cư bán và cho thuê đều thiết lập mặt bằng mới từ đầu năm đến nay. Mặt bằng giá rao bán chung cư phân khúc cao cấp tăng 5%, từ 46 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp tăng 7%, từ 33 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; phân khúc bình dân tăng 8%, từ 24 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá thuê chung cư cũng ghi nhận mức tăng, phân khúc cao cấp có giá thuê tăng 4%, từ 14,4 triệu đồng/m2 lên 14,9 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp tăng 3% từ 10,7 triệu đồng/m2 lên 11,1 triệu đồng/m2; phân khúc bình dân tăng 7% từ 8,6 triệu đồng/m2 lên mức 9,2 triệu đồng/m2…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nội hàm thị trường bất động sản vẫn đang rất tốt nên cách giải quyết "bong bóng" bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung.

Thực tế việc tăng giá bán nhà ở, đất nền còn đến từ nguyên nhân thủ tục đầu tư kéo dài quá lâu, buộc chủ đầu tư phải tăng chi phí để đảm bảo lợi nhuận. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Ngoài ra, giá thành của một dự án còn bao gồm những chi phí "không tên" thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào trong khoản chi phí dự phòng.

Các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc chúng ta cần sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.