Tổng cục Thuế chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Hiện tượng các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) ghi 2 giá (giá mua bán thực tế cao hơn trên hợp đồng công chứng) diễn ra khá phổ biến đã và đang gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Để từng bước quản lý sát hoạt động chuyển nhượng BĐS, cơ quan thuế đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ và đã đem lại những kết quả rất đáng khích lệ.

Hiệu quả từ tăng cường quản lý chuyển nhượng bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Chính vì vậy trong hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn tồn tại song song 02 loại hợp đồng đó là: hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. 

Nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo giá bán thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch BĐS, đồng thời gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Để đẩy mạnh công tác quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Bộ Công an; Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS. Gần đây nhất ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có công văn số 3849/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, cơ quan thuế các cấp đã hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, đồng thời Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế cũng yêu cầu cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt tăng cường việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. 

Tổng cục Thuế cũng phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo chí đăng tải các bài báo tuyên truyền về chống thất thu thuế từ chuyển nhượng BĐS. Xây dựng nội dung hướng dẫn Cục Thuế tỉnh, thành phố tuyên truyền đến người nộp thuế, các tổ chức hành nghề công chứng về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của người nộp thuế để nâng cao tính tuân thủ trong việc khai báo giá chuyển nhượng đúng với giao dịch thực tế.

Tại các Cục Thuế địa phương đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế.

Cơ quan thuế đã thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: xác minh với các Văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, Phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS,…

Bằng các giải pháp nghiệp vụ cộng với việc đẩy mạnh tuyên truyền nên công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những kết quả tích cực. Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ thuế TNCN của hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 8,209 nghìn tỷ đồng; tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021 (tương ứng tăng 3,2 nghìn tỷ đồng).

Trong đó, cơ quan thuế căn cứ vào cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai tính thuế và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, vị trí tương đương đã phát hiện các rủi ro trong việc kê khai nộp thuế và yêu cầu kê khai lại, qua đó tăng thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng. Cá biệt qua kê khai lại của các tổ chức cá nhân tại một số địa phương đã kê khai giá CNBĐS tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu, đặc biệt có hồ sơ kê khai điều chỉnh tăng lên 20 lần, 40 lần.

Điều này cho thấy người nộp thuế đã nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chủ động khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng hoặc khi được cơ quan thuế tuyên truyền, hỗ trợ.

Siết chặt việc kiểm tra đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Phát huy những kết quả đã đạt được, đồng thời đảm bảo thu đúng đủ các khoản thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trong thời gian tới, cơ quan thuế sẽ chủ động phối hợp cung cấp cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai thuế trong trường hợp có phát sinh phát biến động về giá cao hơn giá UBND đã ban hành (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) cho cơ quan Tài nguyên môi trường để cơ quan này phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát và kịp thời tham mưu cho UBND cấp tỉnh quyết định ban hành Bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh giá đất sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường theo quy định của pháp luật.

Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cũng chỉ đạo cơ quan thuế không được gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế trong quá trình xử lý hồ sơ chuyển nhượng BĐS. Đồng thời đã chỉ đạo, quán triệt các phòng, đội tham gia vào công tác xử lý hồ sơ chuyển nhượng BĐS thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính và quy trình làm việc trực tiếp với người nộp thuế theo quy định tại Quy chế tiếp công dân tại cơ quan thuế các cấp và Quy trình tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính thuế của người nộp thuế theo cơ chế một cửa liên thông.

Ngành Thuế đã chỉ đạo và có cơ chế giám sát cán bộ trong quá trình tuyên truyền, hướng dẫn việc kê khai giá chuyển nhượng BĐS cho người nộp thuế. Theo đó đã giao cho Cục Kiểm tra nội bộ; Giải quyết khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng chỉ đạo việc xây dựng nội dung, chương trình, kế hoạch kiểm tra nội bộ để kiểm tra theo chương trình, kế hoạch hoặc yêu cầu đột xuất; kiểm tra tính liêm chính của cán bộ thuế trong công tác chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đảm bảo sự minh bạch, liêm chính của ngành Thuế.

Bên cạnh đó cơ quan thuế các cấp sẽ tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền để dân hiểu đầy đủ, chính xác về nghĩa vụ và lợi ích trong việc thực hiện nộp thuế chuyển nhượng BĐS; những rủi ro, trách nhiệm khi kê khai giá không đúng, đồng thời tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đã giao dịch và kê khai thuế để làm căn cứ quân ly rủi ro theo quy định của Luật Quản lý thuế. 

Về lâu dài, ngành Thuế sẽ tham mưu cho các cơ quan chức năng sửa đổi các chính sách pháp luật để hoàn thiện cơ sở pháp lý để quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Đối với các trường hợp cố tình vi phạm cần chuyển hồ sơ sang Cơ quan Công an điều tra, xử lý nghiêm, đảm bảo công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh chuyển nhượng BĐS.