Bức tranh sáng tối của thanh khoản trên thị trường bất động sản TP.HCM

Sự phân hoá thanh khoản trên thị trường địa ốc

Trong 5 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản miền Nam ghi nhận có nhiều dự án mới được công bố. Sau thời gian dài "ngủ đông" vì dịch Covid-19, nên ngay sau khi bung giỏ hàng, nhiều dự án đã được đặt mua gần hết. Thậm chí có dự án phải giao dịch thứ cấp nhiều lần do chủ đầu tư không ồ ạt ra hàng. 

Theo khảo sát, tại TP.HCM có loạt dự án mới chào bán có tỷ lệ tiêu thụ cao đạt từ 80-100% giỏ hàng phân phối như Akari Flora (KĐT Akari City Bình Tân) và Flora Panorama (KĐT Mizuki Park Bình Chánh) của Nam Long được chào bán vào đầu tháng 4.

Một dự án khác cũng ghi nhận thanh khoản đạt 100% nguồn hàng trong đợt chào bán đầu tiên là MT Eastmark City (TP. Thủ Đức) của Rioland. 700 căn hộ tầm giá 36 triệu/m2 thuộc giai đoạn 1 của khu phức hợp này bán hết chỉ trong thời gian ngắn đưa ra thị trường. Ở loại hình cao cấp hơn, dự án Urban Green của Kusto Home cũng ghi nhận 400 căn hộ giá 55-60 triệu/m2 thuộc giai đoạn 1 cháy hàng ngay khi mở bán.

Tại Bình Dương, một số dự án căn hộ chung cư mặc dù có sức thanh khoản kém hơn TP.HCM nhưng vẫn có lượng giao dịch đạt khoảng 80%.

Tuy nhiên, bên cạnh nhiều dự án có sức tiêu thụ mạnh, cũng không ít dự án bị "ế" dù đã thực hiện tích cực chiến dịch truyền thông, maketing mạnh mẽ. Điều này đã phản ánh bức tranh sáng tối của thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, một dự án căn hộ triển khai trên khu vực thành phố Thủ Đức dù quảng bá rầm rộ và có kế hoạch chào bán cuối quý 2 nhưng phải dời sang quý 3 do tỷ lệ đặt hàng và quan tâm thấp hơn dự kiến. 

Theo chia sẻ từ sàn phân phối, giá bán là yếu tố cản trở chính cho thanh khoản của dự án này. 

"Vị trí dự án đẹp, pháp lý cũng đang hoàn thiện, vấn đề là CĐT đưa tầm giá quá cao, ngang ngửa giá một số dự án cao cấp cùng khu vực thành ra cạnh tranh mua đầu tư gắt gao, còn người mua ở thực cũng khó tiếp cận", đại diện sàn phân phối cho biết.

Tương tự, một dự án căn hộ cao cấp triển khai tại khu Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức (quận 2 cũ) từ năm 2020 đến nay vẫn chưa hoàn tất bán hàng dù nguồn cung chỉ khoảng 900 căn. Thời điểm đầu các căn hộ tại đây bán giá tầm 60 triệu/m2, sau đó bị tạm hoãn do pháp lý, rồi mở bán lại từ 2021 đến nay với giá gần 90 triệu/m2 và vẫn chưa bán xong. 

Hay một căn hộ cao cấp tại khu Nam đã rầm rộ quảng bá ra thị trường từ cuối năm 2021 nhưng đến hiện tại vẫn chật vật bán hàng nhỏ giọt do tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhiều dự kiến trước đó. Dự án này có giá 65-80 triệu/m2 (gồm VAT).

Thị trường bất động sản ảnh hưởng bởi chứng khoán lao dốc? 

Đưa ra nhận định về nguyên nhân có sự chênh lệch trong thanh khoản, nhiều chuyên gia cho rằng bên cạnh việc ngân hàng có chính sách siết tín dụng làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng, thị trường chứng khoán liên tục "đỏ sàn" khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt... thì giá bán cao, chất lượng không tương xứng là nguyên nhân chính khiến giới đầu tư và mua ở thực không mặn mà xuống tiền. 

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, 13 quý liên tiếp, giá nhà đều theo chiều tăng.

CBRE đưa ra nhận định, nhà đầu tư tham gia thị trường đang hướng đến hai yếu tố là an toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng. Với tiềm năng trong tương lai, các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển phải cho thấy sự hấp dẫn.

Thị trường hiện đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư buộc phải chú trọng tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án. Để làm được điều này, không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư có kinh nghiệm, mà còn phải có tiềm lực tài chính lớn. 

Trong giai đoạn có nhiều biến động như hiện tại, doanh nghiệp càng phải chuẩn bị sản phẩm có sự phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của người mua thay vì tham gia cuộc đua về giá.