Dư nợ bất động sản tăng chóng mặt: Ngân hàng cho vay 80-85% giá trị căn nhà là quá nguy hiểm

Đây là số liệu được chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đưa ra tại Hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", diễn ra sáng 28/6, tại TP.HCM.

Dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng tới gần 100%?

Theo TS Đinh Thế Hiển, trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì… nguy hiểm quá.

Một điều phải lưu ý thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay không những cho vay "tất tay" room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm.

"Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng", ông Hiễn dẫn chứng.

Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại gồm: Nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.

"Hiện nay không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết.

Ngoài ra, đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là có tới 70%, thậm chí hơn nữa là đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn bị 'siết' thì thị trường sẽ khó khăn", ông Hiển chia sẻ thêm.

Vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thể chế pháp luật

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường.

Đầu tiên là nguồn vốn đến từ vốn tín dụng. Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, trong dự thảo Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả "thắt chặt" cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

"Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm", ông Châu nói.

Nguồn vốn thứ hai là trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Nhưng việc siết chặt là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.

Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…

Cuối cùng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Có thể nói, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là thể chế pháp luật.

"HoREA và cộng đồng doanh nghiệp đề xuất năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển. Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản", ông Châu nói thêm.