Hội nghị về phát triển bất động sản: Nhiều vấn đề "nóng" chờ tháo gỡ

Trong khi tăng trưởng GDP quý II năm 2022 đạt mức ấn tượng, kinh tế đang phục hồi toàn diện, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhiều lần nhấn mạnh thông điệp chính là ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, coi đây là nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách của các cấp, các ngành, các địa phương trong giai đoạn hiện nay. Trong đó, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn và thận trọng; ưu tiên sử dụng chính sách tài khóa, thực hiện chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, bảo đảm hiệu quả; quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường.

Hội nghị diễn ra khi thị trường BĐS có nhiều diễn biến mới, tiềm ẩn không ít rủi ro. Đặc biệt, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW  ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đưa ra nhiều quan điểm mới, có ý nghĩa chiến lược.

Thời gian qua, bên cạnh những kết quả và thành tựu đã đạt được, thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, nhiều nơi thiếu minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thị trường BĐS trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai…

Do đó, Hội nghị lần này được kỳ vọng sẽ góp phần triển khai kịp thời Nghị quyết của Trung ương, tháo gỡ các khó khăn, xử lý các bất cập, vướng mắc, hạn chế của thị trường BĐS, đáp ứng mong mỏi của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và các mục tiêu phát triển đất nước đã dề ra trong những năm tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, Hiệp hội và cộng đồng BĐS rất trông chờ và kỳ vọng rất lớn vào Hội nghị này nhằm khắc phục những mặt hạn chế, yếu kém hiện tại của thị trường BĐS, phát triển thị trường BĐS đạt được tính minh bạch, an toàn, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Điều này được kỳ vọng ở cả 3 cấp độ: Các luật, các văn bản dưới luật và việc thực thi ở cấp địa phương.

Luật bất động sản đã hoàn thiện?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Nhà ở năm 2005 cùng với Luật Đất đai năm 1993 (đến năm 2003 đã được sửa đổi tương đối toàn diện) cùng với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thực sự đã hình thành khung pháp luật để vận hành thị trường BĐS, trong đó bao gồm quyền sử dụng đất. Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII nhận định thị trường BĐS thời gian vừa qua đã có sự phát triển mạnh, hệ thống pháp luật ngày càng được xây dựng hoàn thiện.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết thêm, thị trường BĐS đóng góp 15% GDP, đây là một sự đóng góp lớn. Còn đứng về phương diện phát triển đô thị, so sánh với 30 năm trước, bộ mặt các đô thị đã phát triển vượt bậc.

Về phát triển nhà ở, thị trường BĐS đã tạo ra nguồn cung nhà ở ở tất cả thể loại, từ cao cấp, trung cấp cho đến nhà ở với mức giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Thị trường BĐS có vai trò rất lớn để đảm bảo nhu cầu nhà ở của tất cả các tầng lớp nhân dân trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài, góp phần quan trọng để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986, đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường BĐS - sau khi có hệ thống luật tương đối đồng bộ như Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 - đã phát triển và có thể nói trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường BĐS đã có quy mô tăng lên gấp đôi. Điều đó cho thấy tác động của đường lối Đổi mới thông qua hệ thống pháp luật để phát triển thị trường BĐS.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ hơn nữa để tạo được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng. Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII cũng nhận định hệ thống pháp luật về thị trường BĐS vẫn còn nhiều lỗ hổng và hạn chế. Nghị quyết cũng yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới.

"Môi trường đầu tư của thị trường BĐS phải đạt các tiêu chí: Minh bạch, thông thoáng, công bằng, bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Phát triển thị trường BĐS mà không coi trọng vấn đề xây dựng hệ thống pháp luật thì thị trường BĐS không bao giờ đạt được mục tiêu minh bạch", ông Châu nêu rõ.

Thời gian vừa qua có những câu chuyện như doanh nghiệp xin bỏ cọc sau khi thắng đấu giá đất Thủ Thiêm, câu chuyện về thiếu hụt nguồn cung dự án; giá nhà tăng; xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan; giá đất ảo… cho thấy thị trường BĐS còn rất nhiều "khuyết tật".

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS hiện vẫn đang phát triển lệch pha về cung-cầu, thiếu hụt nguồn cung. Sự thiếu hụt nguồn cung về dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung về nhà ở.

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này. Ông Châu hy vọng, sau Hội nghị quan trọng về thị trường bất động sản, những điểm nghẽn về mặt thể chế sẽ được xem xét, giải quyết thấu đáo. Nghị quyết 18 Hội nghị Trung ương 5 đã đặt ra vấn đề đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai. 

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quản lý đô thị và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan phải được sửa đổi đồng bộ với Luật Đất đai. Chỉ có như vậy mới khắc phục được những điểm nghẽn thể chế, tháo gỡ nguồn cung, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở phát triển đúng với quy hoạch.

Ngoài ra, Hiệp hội BĐS TPHCM cũng như các doanh nghiệp kỳ vọng ở Hội nghị này, Chính phủ sẽ lắng nghe để sửa đổi các văn bản dưới luật nhằm hướng dẫn luật cho đồng bộ.

Ông Châu lấy ví dụ: Luật Nhà ở có quy định tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại đều phải có trách nhiệm dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021 ngày 1/4/2021 sửa đổi một số điều của Nghị định 100 để thi hành Luật Nhà ở 2014 thì lại quy định dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích dưới 2 ha thì không phải làm nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Hoặc một trường hợp khác, trong Nghị định 100 và Nghị định 49 có quy định các ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chọn lựa, chỉ định thì được cho cá nhân và hộ gia đình vay ưu đãi để mua nhà ở xã hội. Nhưng mới đây, Ngân hàng Nhà nước lại ban hành Thông tư 20 sửa đổi Thông tư 25 năm 2016 không cho phép các ngân hàng thương mại được cho cá nhân, hộ gia đình vay ưu đãi để thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cũng về nhà ở xã hội, Nghị định 100 có nói rằng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội mà chỉ để cho thuê thì phải được ưu đãi thuế giảm đến 75% thuế suất thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, Tổng cục Thuế lại có văn bản trả lời dứt khoát là không thực hiện điều này, nguyên nhân là Luật Thuế chỉ cho giảm tối đa 50% thôi.

Vai trò của các địa phương trong phát triển bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội và cộng đồng BĐS rất trông chờ và kỳ vọng rất lớn vào Hội nghị này để đề xuất Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện vai trò thực thi pháp luật và xây dựng các quy trình thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng bảo đảm minh bạch, rõ ràng, được công bố công khai.

Ví dụ, Nghị định 148 năm 2020 giải quyết vấn đề đất công nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại. Cơ chế đã có nhưng đến nay, mới có hơn một nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tiêu chí để xác định thửa đất nào đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để đưa ra đấu giá, tức là có những địa phương đến thời điểm này vẫn chưa thực hiện được Nghị định 148 đã có hiệu lực từ tháng 2/2021.

Cũng theo ông Châu, công tác thực thi pháp luật còn một vấn đề nữa, đó là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng. Hiệp hội chưa thấy có địa phương nào công bố công khai quy trình đầu tư xây dựng một dự án nhà ở thương mại. Ông nhận xét, thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn nhiêu khê hơn cả thực hiện nhà ở thương mại. Khâu thực thi pháp luật cũng được kỳ vọng là sẽ nhận được giải đáp trong Hội nghị.

Ngoài ra, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đề cập đến gói 40.000 tỷ hỗ trợ lãi suất 2% và gói 15.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, trong đó 6.700 tỷ hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động, số còn lại hơn 8.000 tỷ đồng sẽ hỗ trợ cho những người thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở xã hội thì việc giải ngân sẽ là rất khó. Ông Châu đề xuất nên cho vay ưu đãi đối với những đối tượng là chủ đầu tư, cá nhân hộ gia đình đang làm nhà trọ cho thuê để họ có thể nâng cấp nhà trọ, giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân.

Ngoài ra, đối với những người đã mua, thuê nhà ở xã hội nhưng không có gói ưu đãi, phải vay thương mại để mua nhà ở xã hội thì cần có giải pháp để họ được chuyển sang vay phần còn lại tại ngân hàng chính sách xã hội. Như vậy, việc giải ngân những gói hỗ trợ này sẽ hiệu quả hơn vì thời hạn giải ngân đã sắp hết (năm 2023).