Chất lượng tài sản đáng quan ngại, ngân hàng hạ thấp giá bất động sản thanh lý

Rao bán bất động sản "khủng", ngân hàng hạ giá vẫn khó thanh lý

Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản ngân hàng MB (MBAMC), công ty trực thuộc ngân hàng MB thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá 8 bất động sản tại TP.Cà Mau, tỉnh Cà Mau với giá khởi điểm 33,4 tỷ đồng.

MB cho biết, hai khách hàng cá nhân của ngân hàng là ông Nguyễn Hy Vọng và bà Nguyễn Thị Mầu đã thế chấp các tài sản thuộc quyền sở hữu cho MB chi nhánh tỉnh Cà Mau. Hiện ông Vọng và bà Mầu đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ và không có khả năng thực hiện theo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng đã ký kết, do đó MB đã bàn giao tài sản đảm bảo cho MBAMC toàn quyền xử lý theo quy định để thu hồi nợ.

Trước đó, MBAMC cũng có thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá 5 bất động sản tại tỉnh Đồng Nai với tổng diện tích gần 2.000m2. Cả 5 tài sản đấu giá đều là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại xã Vĩnh Thanh, huyện Nhơn Trạch.

Trong khi đó, BIDV chi nhánh Hậu Giang cũng thông báo lựa chọn đơn vị đấu giá khoản nợ Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Duy Danh. Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ là toàn bộ gốc, lãi và phí tại thời điểm ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá, tính đến 30/6 tổng dư nợ tạm tính của Công ty Duy Danh tại BIDV là gần 50 tỷ đồng.

BIDV chi nhánh Đại La (Hà Nội) cũng có thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản là khoản nợ của một doanh nghiệp khác là CTCP Đầu tư và bán lẻ BT với giá khởi điểm 250 tỷ đồng. Tài sản thế chấp cho khoản nợ gồm nhiều bất động sản tại một số quận trên địa bàn Hà Nội như: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình... trong đó có hai lô đất tại mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, phường Cửa Nam.

Tương tự, VietinBank chi nhánh Thành An mới đây cũng ra thông báo rao bán khoản nợ có tài sản bảo đảm của khách hàng là Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) để xử lý thu hồi nợ vay. Theo đó, tổng dư nợ tín dụng của Công ty Khách sạn Bến Du Thuyền tại VietinBank tính đến ngày 26/7 là hơn 540 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ trên bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rộng gần 6.000m2 tại địa chỉ Khu A - Ô số 8, Khu đô thị Vĩnh Hòa, TP.Nha Trang. Đây là đất xây dựng khách sạn, căn hộ du lịch (đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở) có thời hạn sử dụng đến năm 2064.

Cùng với đó, là toàn bộ bất động sản hình thành thuộc Dự Án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - Swisstouches Laluna Resort - Khu A bao gồm nhưng không giới hạn: Các máy móc, trang thiết bị, nội thất, công cụ dụng cụ, phương tiện vận tải và các động sản khác thuộc Dự án Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia - Swisstouches Laluna Resort - Khu A.

Theo giới thiệu, dự án "Trung tâm Bến du thuyền Hoàng gia - Khu A" có tổng mức đầu tư gần 2.421 tỷ đồng với khoảng 1.292 căn hộ khách sạn (condotel) và gần 3.000m2 shophouse...

Thực tế, từ đầu năm đến nay các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động xử lý và thu hồi nợ xấu thông qua việc rao bán hàng loạt khoản nợ, tài sản đảm bảo với giá trị từ vài chục cho tới hàng nghìn tỷ đồng. Ngoài những tài sản được rao bán lần đầu, thì cũng có không ít tài sản được ngân hàng rao bán nhiều lần, thậm chí đại hạ giá vẫn chưa có người mua.

Chẳng hạn như trong tuần trước, Vietcombank thông báo phát mại đất tài sản bảo đảm là loạt bất động sản nhà xưởng của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam. Giá khởi điểm là hơn 926,6 tỷ đồng, giảm hơn 172 tỷ đồng so với lần rao bán hồi giữa tháng 7.

Agribank mới đây cũng bán đấu giá hơn 3.000m2 diện tích đất ở đô thị tại số 309 đường Bình Quới, quận Bình Thạnh với giá khởi điểm là 164,8 tỷ đồng, giảm hơn 30 tỷ đồng so với lần rao bán hồi tháng 4/2021.

Tương tự, OceanBank mới đây tiếp tục thông báo bán đấu giá khoản nợ hơn 800 tỷ đồng của Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị (CUD). Theo đó, giá khởi điểm lần này ngân hàng đưa ra là hơn 658 tỷ đồng, giảm khoảng 150 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên hồi tháng 3/2022.

Áp lực nợ xấu đè nặng ngân hàng

Theo giới chuyên gia, áp lực nợ xấu dồn trên vai các ngân hàng hiện nay đang rất lớn. Chính vì thế nên hoạt động rao bán nợ xấu tại các ngân hàng đang diễn ra dồn dập. Trong đó, những khoản nợ có tài sản đảm bảo tốt thì dễ xử lý, còn những khoản nợ quy mô lớn, dù có giảm giá mạnh cũng khó bán vì tính chất phức tạp, đòi hỏi người mua phải có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể giải quyết được. Đặc biệt, đối với tài sản đảm bảo là bất động sản thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ về pháp lý, và cả nguồn tiền để "quay vòng" khi muốn xuống tiền.

Trong khi đó, mặc dù Nghị quyết 42 đã được chấp nhận thí điểm kéo dài, tạo thuận lợi cho các ngân hàng tiếp tục xử lý nợ xấu, song thực tế vẫn còn nhiều quy định pháp lý phức tạp cũng khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà tham gia "chợ" nợ xấu, nhất là trong bối cảnh thị trường nhiều biến động như hiện nay.

Chia sẻ với Dân Việt, phó giám đốc chi nhánh một ngân hàng thương lớn cho biết, trong thời gian qua ngân hàng đã áp dụng và làm việc với ban ngành chính quyền địa phương thành lập ban chỉ đạo về thu hồi nợ theo Nghị quyết 42. Công tác thu hồi nợ xấu, nợ sau xử lý theo Nghị quyết 42 cơ bản có hiệu quả. Tuy nhiên, qua tình hình thực tế triển khải nghị quyết vẫn có những khó khăn vướng mắc cần được "gỡ" nếu kéo dài thời gian kéo dài nghị quyết.

Chẳng hạn như, Nghị quyết 42 có nêu những tranh chấp về dân sự thông qua các hợp đồng tín dụng về vay vốn được áp dụng theo thủ tục rút gọn tại tòa. Song trên thực tế, việc áp dụng tại tòa còn có những vướng mắc, cụ thể là khi có tình tiết mới, tất cả thủ tục rút gọn chuyển sang thủ tục thông thường nên bị kéo dài và mất nhiều thời gian. "Có những sự việc đến 5 năm – kể từ khi tôi về chi nhánh vẫn chưa được giải quyết", vị này nhấn mạnh.

Trong Báo cáo Điểm lại kinh tế Việt Nam tháng 8/2022 vừa công bố, Ngân hàng Thế giới (WB) cho rằng, chất lượng tài sản của các ngân hàng Việt vẫn đáng quan ngại, tỷ lệ bao phủ nợ xấu của một số ngân hàng chỉ đạt 35%, trong khi nợ xấu có nguy cơ tăng.

Đáng chú ý, chất lượng tín dụng tiêu dùng có vẻ xấu đi đáng kể, với tỷ lệ nợ xấu tại các công ty tài chính tiêu dùng phi ngân hàng tăng vọt lên đến 9,6% trong năm 2021 so với 5,5% trong năm 2020.

TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đánh giá, tỷ lệ nợ xấu nội bảng có thể tiếp tục tăng khi ngân hàng chuyển dần các khoản nợ tái cơ cấu về đúng nhóm nợ, đặc biệt là sau khi Thông tư 14/2021/TT-NHNN liên quan đến cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ, miễn giảm lãi suất cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp do dịch Covid-19 đã hết hạn vào 30/6 và NHNN không gia hạn.

"Qua khảo sát kinh nghiệm quốc tế, dù ở các nước không cần có luật riêng về xử lý nợ xấu nhưng luật pháp của họ rất mạnh; tính hiệu lực, hiệu quả rõ rệt. Trong khi đó, hệ thống luật pháp của Việt Nam còn chồng chéo và tính hiệu lực, hiệu quả không cao, nên cần xây dựng giải pháp đặc thù. Qua đó, tăng nguồn lực và tiết giảm chi phí cho hệ thống tổ chức tín dụng, các bên liên quan và nền kinh tế", TS.Cấn Văn Lực khuyến nghị