GS Đặng Hùng Võ: Định giá đất bằng 80% giá thị trường là hợp lý

Định giá đất 80% giá thị trường là hợp lý

Tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 được tổ chức ngày 18/9 tại Hà Nội, các chuyên gia, đại biểu, nhà khoa học, doanh nghiệp đã tham gia phiên thảo luận về hoàn thiện chính sách đất đai trong khuôn Diễn đàn.

Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. 

Ông Võ cho rằng, tại Nghị quyết 18 của Trung ương mới đây, chủ trương của Đảng, Nhà nước đã bỏ khung giá đất, chỉ để bảng giá đất để địa phương xác định giá đất theo thị trường.

"Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất", GS Võ cho rằng: "Chỉ cần tính giá đất bằng 70-80% giá các giao dịch mua bán là phù hợp".

GS Võ cho rằng: Không có một mức giá thị trường đúng, đủ cho mọi khu đất, mảnh đất. Việc xác định giá đất theo thị trường không hơn kém 20% so với giá tối đa giao dịch trên thị trường đã là thành công.

Theo ông Võ, hiện nay, việc chấp thuận để giá đất đền bù, giá đất trong chuyển nhượng theo giá thị trường có hai mục đích nhằm giảm thiệt hại do chênh lệch địa tô, khiến Nhà nước thất thoát tài sản, thu hồi cho Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cuộc chơi là đền bù giá đất của người dân cao hơn.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường". "Khuyết điểm" của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai "có lỗi", không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường".

GS Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

GS Cường cho rằng Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.

Theo ông này, cơ chế này giúp người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Theo GS Cường: Trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản cần phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáng ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội. 

Đại diện Uỷ ban Tài chính - ngân sách của Quốc hội cho rằng: Để tận dụng cơ hội đất đai cho phát triển đất nước, Nhà nước cần phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. 

"Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao", GS Cường nói.

Theo ông này, nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành…