Thị trường ảm đạm nhưng giá nhà ở TP.HCM vẫn "chát"

Cụ thể, dữ liệu thống kê 10 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán căn hộ tại TP.HCM trong 10 tháng đầu năm 2022 tăng từ 3 - 7%, tùy từng phân khúc.

Trong đó, căn hộ cao cấp ( trên 55 triệu đồng/m2) dẫn đầu về tốc độ tăng giá khi tăng tới 7% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m2) chỉ tăng 6% và phân khúc bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) chỉ tăng 3%.

Đặc biệt, lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở TP.HCM cũng có mức tăng ấn tượng, lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Dữ liệu này phần nào phản ánh phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư TP.HCM về mức độ tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng cũng như giá rao bán.

"Hiếm có, khó tìm" căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng

Theo khảo sát của Dân Việt, tại TP.HCM, các dự án căn hộ có mức giá ở ngưỡng 45-55 triệu đồng/m2 đều khá hiếm hoi, chủ yếu là thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu và xuất hiện chủ yếu tại khu Tây hoặc khu Nam.

Chẳng hạn, tại khu Tây, hiện có giai đoạn tiếp theo của dự án Akari City nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân đang chào giá khoảng trên dưới 45 triệu đồng/m2 với dòng căn hộ 2-3 phòng ngủ. Tuy nhiên, đây không phải là nguồn cung mới được mở bán mà là giai đoạn tiếp theo của khu đô thị quy mô hơn 8,5 ha do Nam Long Group làm chủ đầu tư.

Hoặc, tại khu Nam TP.HCM, gần đây cũng có loạt dự án mới chào sân như Essensia Nam Sài Gòn (thuộc dự án Drgon City) của Phú Long với mức giá khoảng từ 55 triệu đồng/m2; căn hộ Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long Group chào mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2…

Nghĩa là, nếu với mức giá từ 45-55 triệu đồng/m2 như các dự án trên, căn hộ 60 - 70m2 thì giá rơi vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức giá "hiếm có, khó tìm" tại TP.HCM ở giai đoạn này.

Trong khi đó, khu vực phía Đông đa phần là phân khúc cao cấp và hạng sang. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, vào thời điểm cuối năm nay, có tới 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía Đông TP.HCM, nhưng mức giá khá cao, dự kiến khoảng từ 70 đến 100 triệu đồng/m2.

"Sản phẩm giá tầm trung ngày càng ít, dòng sản phẩm căn hộ có mức giá từ 45 đến 50 triệu đồng/m2 đang dần vắng bóng, còn phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng cao", ông Kiệt thông tin.

Cũng theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án này nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) quý III/2022, chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng tại TP.HCM có xu hướng gia tăng.

Cụ thể, chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM là 130 điểm và tăng 1 điểm theo quý. Sự gia tăng này đến từ việc giá sản phẩm hạng B tại quận 9 cũ tăng 13% theo quý và Nhà Bè tăng 5% theo quý.

Trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ đạt 15% giảm 54 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Sự sụt giảm đáng kể đến từ việc giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm do lãi suất tăng và việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ.

Nguồn cung nhà ở hạng B chiếm 54% nguồn cung sơ cấp, với giá cao nhất là 10 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm hạng A chiếm 23% nguồn cung sơ cấp, với mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn.

3 tháng cuối năm, phân khúc cao cấp vẫn chiếm đa số, chuyên gia khuyên gì?

Theo CBRE Việt Nam, dự kiến trong quý 4, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn.

Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong 3 tháng cuối năm nay với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp. Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước.

Dựa trên số liệu của quá khứ và nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

"Thị trường những tháng cuối năm 2022 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Cụ thể, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên", CBRE Việt Nam, cho hay.

Trước tình hình này, một số chuyên gia đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư rằng nếu tiếp tục chờ đợi, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm sau.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, mức giảm trong năm tới có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản xả hàng do ngộp tài chính. Tuy nhiên, phải lưu ý chiến lược lấy giá trị tài sản làm trọng tâm, không nên mua chỉ vì yếu tố giá giảm mà hãy mua vì vị trí, pháp lý, hạ tầng quy hoạch của tài sản tốt… nhằm tránh tình trạng mua xong khi cần tiền lại khó bán.

Có 3 nguyên tắc nhà đầu tư cần lưu ý trước khi chọn mua bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2022 và qua năm 2023.

Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm của tỉnh, thành.

Thứ hai, chọn sản phẩm mà người mua có kinh nghiệm đầu tư và am hiểu phân khúc thị trường để dễ dàng mặc cả mua vào giá tốt (giá cạnh tranh hoặc rẻ hơn so với sản phẩm tương đồng).

Thứ ba, người mua có thể săn các sản phẩm dự án mà chủ đầu tư có chính sách giảm nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật. Đây cũng là cơ hội mua vào giá tốt trên thị trường sơ cấp.

"Khi đầu tư mảng này trong giai đoạn thanh khoản thị trường yếu, luôn trích ra một khoản dự phòng rủi ro cố định. Nếu nhà đầu tư có các khoản vay phát sinh trong quá trình đầu tư, hãy đảm bảo liên tục tái cơ cấu nợ vay, đảm bảo công thức trả nợ vay tối đa bằng 50% thu nhập ổn định, để tránh bẫy lãi suất thả nổi", ông Quang nói thêm.