Đâu là mấu chốt khiến thị trường bất động sản khó hồi phục?

Thị trường bất động sản khó phục hồi

Sau 11 tháng năm 2022, một số phân khúc bất động sản đã có sự phục hồi, nhưng toàn thị trường bất động sản thì đang cho thấy nhiều bất ổn. Bất ổn lớn nhất đó là sự tăng giá nhanh của các sản phẩm, đặc biệt là nhà ở. Theo số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam giá bán căn hộ đã tăng khoảng 30% so với năm 2021, 50% so với năm 2019.

Đơn cử, tại thị trường bất động sản Hà Nội một số khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, như: Linh Đàm (Hoàng Mai), Mỹ Đình (Cầu Giấy)... trước đây nhiều sản phẩm giá chỉ khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, bây giờ một số vị trí đã tăng gấp 10 lần lên tới 200 triệu đồng/m2.

Tương tự, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vào năm 2019 có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay không còn, giá nhà ở bình quân 45 - 50 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, đặc biệt là trong quý III/2022 thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng tiếp tục cho thấy sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, đối với sản phẩm căn hộ chung cư, cả nước chỉ có thêm trên 41.800 sản phẩm gia nhập thị trường, bằng xấp xỉ 78% so với cùng kỳ năm 2021 và 24% so với năm 2018. Cùng với đó là sức mua cũng sụt giảm, tỷ lệ hấp thụ bình quân từ đầu năm 2022 đạt 43%, riêng quý III đạt 33,5%.

Những con số "biết nói" cho thấy sự trái ngược hoàn toàn với kỳ vọng của doanh nghiệp bất động sản sau thời gian ngưng trệ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản sẽ bứt phá trở lại. Tuy nhiên, điểm nhấn của thị trường bất động sản trong thời điểm này là hiện tượng "sốt" đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ đối với sản phẩm đất nền gần như bị triệt tiêu. Lực cầu chủ yếu là những người nhu cầu thực, nhà đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá quá cao.

Giá nhà, đất trên thị trường bất động sản tăng có sự cộng hưởng của yếu tố hạ tầng, bởi những khu vực hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều tạo ra giá trị sinh lời cho bất động sản. Tốc độ tăng giá tỷ lệ thuận với tốc độ đầu tư, có những nơi tăng mạnh hơn vì khả năng khai thác tạo ra lợi nhuận, nhưng cũng không thể phủ nhận, việc tăng giá nhà, đất cũng chịu tác động bởi nguồn cung hạn chế.

Đặc biệt, từ đầu tháng 10 đến nay, lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến doanh nghiệp và người mua nhà bằng sử dụng tín dụng gặp khó khăn. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang phải chịu nhiều áp lực, khó khăn về nguồn tín dụng do việc thắt chặt nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.

Vấn đề liên quan đến pháp lý của nhiều chủ doanh nghiệp trong quá trình huy động vốn từ trái phiếu... khiến cho những chủ đầu tư khác khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.

Thị trường bất động sản cần gỡ vướng từ pháp lý

Nhiều chuyên gia nhận định yếu tố tác độ lớn nhất đến thị trường bất động sản hiện nay liên quan đến pháp lý, do chưa có sự thay đổi nhiều. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững. 

Tuy nhiên, các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã chỉ ra thực trạng vướng mắc pháp lý đang chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở từ quá trình chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng và kinh doanh. Trong đó, địa bàn TP.HCM hiện nay có 143 dự án bất động sản đang "nằm im đắp chiếu" hoặc thực hiện dở dang vì vướng pháp lý rất cần có giải pháp tháo gỡ.

"Pháp lý là vướng mắc lớn nhất, nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất nhằm phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, lành mạnh và bền vững", ông Châu nhấn mạnh.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản khó khăn là do vấn đề cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp và theo kịp với nhu cầu, biến động của thị trường. 

"Giải pháp phải thực hiện ngay hiện nay và cả trong trung – dài hạn đó là pháp lý, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Để khơi thông thị trường bất động sản cũng như tạo đà phục hồi phát triển cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, nhà đầu tư", ông Đính nhận định.