Phân khúc chung cư “ngược sóng” thị trường bất động sản

Phân khúc chung cư vẫn giữ đà tăng giá

Theo báo cáo của Savill Việt Nam đã thống kê, phân khúc chung cư có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung. Còn phân khúc chung cư giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ đồng.

Các chuyên gia đánh giá, năm 2022, mức giá phân khúc chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP.HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Trước làn sóng bán "cắt lỗ" của thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền, nhiều người mua nhà đang tranh thủ tìm kiếm nhà ở với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư giường như đang đi ngược với xu hướng của thị trường bất động sản.

Anh Trọng Đức (Long Biên, Hà Nội) dự định tìm một căn chung cư 2 phòng ngủ tại quận Nam Từ Liêm để tiện công việc. Anh Đức cho biết đang có sẵn tiền nên mới tính mua chung cư trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, sau khi tham khảo giá thì giao động từ 40 – 60 triệu đồng/m2, ước tính từ 2 – 3 tỷ đồng/căn nếu mua chung cư có diện tích 50m2.

"Với mức tiền đó thì vượt quá khả năng chi trả của tôi, trong khi hiện nay rất khó vay ngân hàng mà nếu vay được tôi cung không dám vay vì lãi suất quá cao. Tôi cứ nghĩ giá chung cư cũng sẽ giảm theo xu hướng thị trường nhưng nếu so sánh với thời điểm 6 tháng trước đây vẫn không biến động", anh Đức chia sẻ.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 cho biết, tại thành phố Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại, trong đó có phân khúc chung cư khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm.

Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là phân khúc chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như một số dự án chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ… giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Phân khúc chung cư khó giảm giá trong năm 2023

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhận định với phân khúc chung cư, khó có sự giảm giá mà chỉ chững lại do nguồn cung khan hiếm. Giá một số phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm mạnh. Nhưng bước sang năm 2023, mức giá sẽ khó có thể hạ tiếp và kỳ vọng khởi sắc nhờ tín hiệu tích cực từ thị trường.

Trong khi các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá bất động sản phụ thuộc vào cung – cầu mà không dựa vào tư duy phi thị trường, khi cung lớn hơn cầu - không có người mua, bất động sản sẽ tự phải giảm giá. Tuy nhiên, phân khúc chung cư vẫn sẽ khó giảm giá trong năm 2023 vì nguồn cung từ các dự án mới là chưa đáng kể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam nhận định sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và bất động sản hạ giá ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Đối với phân khúc chung cư bình dân, giao dịch vẫn có thì khả năng hạ giá thấp. Những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì phân khúc chung cư vẫn là ngoại lệ.

"Thị trường nhà ở, phân khúc chung cư hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên", ông Hiệp nhận định.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới, bởi nếu không giảm thì khó có người mua.

Bên cạnh đó, nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến mức giá của phân khúc chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng.