Bất động sản công nghiệp cho thuê tiếp tục tăng giá trong năm 2023?

Theo báo cáo của SSI Research cho biết, 4 lý do khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam bùng nổ trong năm 2022. Thứ nhất là nhu cầu hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực. Thứ hai, nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Thứ ba là việc cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp. Và thứ 4 là giá bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Trong năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư). Nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023 do khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu. Giá thuê bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động.

Nguyên nhân nguồn cung bất động sản công nghiệp hạn chế là bởi Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021-2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

SSI Research dự đoán giá đất bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1-2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất bất động sản công nghiệp cho thuê tại miền Bắc. Theo đó khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1-2% trong năm.

Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Thứ nhất là do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm. Thứ hai là giá cho thuê đất bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.

Cụ thể, trong số các khu công nghiệp đã niêm yết, dự báo IDC có thể ghi nhận khoảng 60-80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và khu công nghiệp Hựu Thạnh. Trong khi đó, BCM ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại khu công nghiệp Bàu Bàng và khu công nghiệp Cây Trường, SZC ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi.

Các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, SSI Research ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.