Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Tranh cãi quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư

Thời gian gần đây, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang nhận được nhiều phản hồi và ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, nhà nghiên cứu về chính sách liên quan đến sở hữu nhà chung cư.

Trong đó, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cân nhắc, nghiên cứu kỹ một số vấn đề, trong đó có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang được quan tâm.

Cụ thể, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở là cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.

Ban Thường trực nêu rõ, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

Tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ".

Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: "Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng".

Trước đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ với báo chí nhằm làm rõ đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều tranh cãi. Một trong những vấn đề gây tranh cãi là tính hợp pháp của đề xuất. Quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở của mọi người được nêu tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013.

Về lo ngại này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định đề xuất không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự và nếu vi hiến thì sẽ không trình đề xuất. Theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, quy định hạn chế thời hạn sử dụng chung cư, cần được xem xét, đánh giá thấu đáo về tính hợp hiến, hợp pháp.

Góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Bộ Luật Dân sự 2015, tại khoản 3 và khoản 8 Điều 237 có quy định quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp sau đây: Tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; Trường hợp khác do luật quy định và Điều 242 quy định khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật, có nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Trên thực tế, chỉ có một số trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà chung cư bị đổ sụp xuống sông, xuống biển…, còn lại các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy.

Một số ý kiến khác cho rằng quyền sở hữu là một trong những điều cơ bản của con người. Do đó, quy định sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng công trình cần tính tới tính hợp pháp và hợp lý. Trong đó, nhiều ý kiến cho rằng tính hợp pháp là chấp nhận được. Tuy nhiên, tính hợp lý cũng cần tính toán tới tâm lý chung của đại đa số người dân khi đại đa số vẫn coi nhà, đất là tài sản lớn.