Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu trở lại, thị trường bất động sản sắp thoát cảnh "chợ chiều"

Mới nhất, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living vừa công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội về việc phát hành thành công lô trái phiếu có mã LLFCB2328001 với tổng trị giá 4.800 tỷ đồng.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng với lãi suất 9%/năm, kỳ hạn trả lãi 3 tháng. Ngày phát hành là 13/3 và sẽ đáo hạn vào 13/3/2028. Tổ chức lưu ký cho lô trái phiếu là Công ty CP Chứng khoán Techcombank (TCBS).

Doanh nghiệp này có trụ sở tại Tòa nhà Masteri An Phú, 179 đường Xa Lộ Hà Nội, TP.Thủ Đức, ngành nghề chính kinh doanh bất động sản.

Nhiều tín hiệu tích cực cho cả thị trường trái phiếu và doanh nghiệp

Trước Luxury Living, một công ty địa ốc khác là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villas (tên cũ là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn) cũng phát hành thành công lô trái phiếu có tổng trị giá 2.300 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm.

Công ty CP Thương mại Đầu tư Sản xuất Hà Thành hôm 10/3 cũng phát hành thành công 45 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất 12%.

Cũng vào đầu tháng 3 vừa qua, Công ty CP Đầu tư và Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đô đã phát hành thành công 40 tỷ đồng trái phiếu (ngày 9/3), đáo hạn sau 2 năm. Lô trái phiếu này có lãi suất cố định 12%/năm.

Có thể thấy, thị trường trái phiếu vừa trải qua đợt khủng hoảng kéo dài với hiện trạng nhiều doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn, một số đơn vị không đủ năng lực trả nợ đã phải bán tài sản. Vì thế, việc một loạt các doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công với tỷ lệ cao là tín hiệu vui cho cả thị trường trái phiếu và doanh nghiệp.

Công ty xếp hạng tín nhiệm FiinRatings nhận định, đây là một chiều hướng tích cực và có thể tiếp diễn trong thời gian tới, đặc biệt khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã ra đời với mục tiêu tháo gỡ khó khăn, nhất là trong giai đoạn đáo hạn cao điểm của trái phiếu trong năm 2023 và 2024. 

Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng hoạt động mua lại cũng gặp nhiều thách thức trong thời gian tới trước bối cảnh kiểm soát tín dụng bất động sản.

Cụ thể, dữ liệu từ FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó, các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn ở mức 100.000 tỷ đồng.

Riêng tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36,2 nghìn tỷ đồng vào quý 2 và 35,4 nghìn tỷ đồng vào quý 3.

"Các chính sách mới hiện nay, bao gồm Nghị định 08 về trái phiếu riêng lẻ và Nghị quyết 33 của Chính phủ, sẽ là nền tảng tạo điều kiện cho các thành viên thị trường thực hiện hoạt động tái cấu trúc nợ, cũng như hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận nguồn tín dụng mới khi các biện pháp về vấn đề pháp lý bất động sản được triển khai", chuyên gia của FiinRatings, nhận định.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Bàn về tác động của Nghị định 08/2023/NĐ-CP, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. 

Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn bổ sung: "Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ vì vẫn cho họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư".

Ngoài ra, nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số chuyên gia tài chính cho hay, quy định về việc cho phép doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để trả nợ trái phiếu bằng tài sản cũng rất khó khả thi nếu hai bên "không đồng cảm" với nhau và thiện chí ngồi lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay, về quy định đàm phán đòi hỏi sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác của cả hai bên. 

"Quy định tại Nghị định 08 tạo điều kiện và cơ hội để doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh, tiếp tục làm ra tiền để trả nợ trái chủ. Đồng thời, trái chủ cũng phải thể hiện sự đồng hành với DN trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ khó khăn", ông Châu nói.

Trong khi đó, phó giám đốc một doanh nghiệp bất động sản thẳng thắn cho rằng hiện nay, các doanh nghiệp BĐS chủ yếu muốn trả nợ bằng sản phẩm của họ tại các dự án. Song vấn đề ở đây là tài sản trả nợ thay được định giá bao nhiêu, có hợp lý hay không. 

"Ví dụ như trái chủ chỉ có khoản trái phiếu đầu tư giá 2-3 tỷ mà tài sản doanh nghiệp mang ra cấn nợ là 4-5 tỷ nên yêu cầu trái chủ bỏ thêm tiền, khi đó việc thương lượng chắc chắn không khả thi. 

Tiếp đó, nếu dự án vẫn chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao theo đúng cam kết hay không? Nếu chậm bàn giao thì quyền lợi nhà đầu tư thế nào?…", vị này đặt vấn đề.