Hàng loạt chung cư tại TP.HCM chưa thành lập được ban quản trị

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Theo đó, hiện TP có 1.635 chung cư, trong đó 774 chung cư xây dựng từ trước năm 1994 và 891 nhà chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay.

Giai đoạn từ ngày 1/7/2015 (thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) đến ngày 30/11/2022, TP.HCM có 337 nhà chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Trong các chung cư được thống kê, 1.059 chung cư phải thành lập ban quản trị nhưng chỉ 862 chung cư đã thành lập ban quản trị (trong đó 41 nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập được ban quản trị).

Còn lại 197 nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị vì đa số là chung cư cũ thấp tầng, số lượng căn hộ ít và không có thang máy nên được quản lý theo mô hình tự quản.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư không thành công nhưng không đề nghị chính quyền địa phương tổ chức. Thậm chí, một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị.

Về kinh phí bảo trì, TP.HCM có 401 chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. 227 nhà chung cư chưa được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì. Theo Sở Xây dựng, nhiều chung cư chưa bàn giao phí bảo trì vì tranh chấp quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư diễn biến phức tạp, dẫn đến chủ đầu tư và ban quan trị chung cư không thống nhất, quyết đoán số liệu kinh phí bảo trì.

Bên cạnh đó, hiện trên địa bàn TP.HCM có 43 chung cư có tranh chấp phí bảo trì do chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, không bàn giao theo quy định. Còn lý do nữa là chủ đầu tư và ban quản trị chưa thống nhất với nhau về số liệu kinh phí bảo trì.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết việc chậm bàn giao kinh phí bảo trì chủ yếu xuất phát từ việc tranh chấp quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung, sử hữu riêng của nhà chung cư diễn biến phức tạp dẫn đến việc chủ đầu tư và ban quản trị chung cư không thống nhất, quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đẩy đủ hoặc chủ đầu tư cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không tiến hành bàn giao cho ban quản trị theo quy định.

Trong khi đó, quy định pháp luật hiện chưa quy định việc phải xác định rõ phần diện tích sử dụng chung, sở hữu chung trong hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án nên trong thực tế áp dụng còn nhiều tranh chấp. Chế tài xử phạt các hành vi vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe, một số hành vi vi phạm chưa được quy định như chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì, không đóng phí quản lý vận hành...

Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị trong thời gian tới cần tiếp tục rà soát tổng thể các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành, bảo trì nhà chung cư để có đề xuất bổ sung, điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với thực tế.

Đối với việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016. Mục đích của việc phân hạng là để xác định giá trị nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TPHCM, kể từ ngày Thông tư nói trên có hiệu lực (15/2/2017) đến nay, đơn vị này vẫn chưa nhận được bất cứ đề nghị nào từ các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc công nhận hạng nhà chung cư.